प्रॉपर्टी मधील मालकी हक्क कसा मिळू शकतो ?

प्रॉपर्टी मधील   मालकी हक्क कसा मिळू शकतो ? 

ऍड. रोहित एरंडे .©

"मला माझ्या मुलाच्या 'नावावर' जागा करायची आहे" , "माझ्या बरोबर माझ्या बायकोचेही 'नाव' प्रॉपर्टीवर लावायचे आहे",   यांसारखे प्रश्न अनेकवेळा वकीली व्यवसायात आम्हाला विचारले जातात. "नावावर जागा करणे" किंवा "७/१२ वा  प्रॉपर्टी कार्डला नाव लावणे" या बाबतीत  लोकांमध्ये अनेक गैरसमज दिसून येतात. बहुसंख्य लोकांना असे वाटत असते की, ७/१२ च्या उताऱ्याला किंवा   प्रॉपर्टी कार्डला नाव लावायचा अर्ज दिला कि झाले. बऱ्याच लोकांचा असा समज असतो की तहसीलदार ऑफिस मध्ये नुसता अर्ज करून मिळकतीवर आपले नाव कमी करता येते किंवा आपल्याबरोबर आपल्या बायका-पोरांचे नाव  मालक म्हणून लावता येते.  म्हणजेच एकदा का ह्या उतरायांवर आपले नाव लागले  की आपण मालक झालो आणि नाव गेले कि आपला मालकी हक्क गेला. वस्तूथिती मात्र उलटी आहे.  

एखाद्या मिळकतीमध्ये मालकी हक्क मिळतो म्हणजे काय, ७/१२ च्या उताऱयाने किंवा प्रॉपर्टी कार्डाने मालकी हक्क का ठरत नाही हे थोडक्यात बघण्याचा आपण प्रयत्न करूया. 

आपल्याकडे एखाद्या मिळकतीमध्ये मालकी हक्क हा कुठल्याही २ किंवा अधिक  व्यक्तींच्या हयातीमध्ये  खरेदीखत, बक्षीसपत्र, हक्कसोड पत्र, वाटप-पत्र यांसारख्या नोंदणीकृत दस्तानेच तबदील केला जाऊ शकतो.  हे  दस्त कायद्याने नोंदविणे गरजेचे आहे आणि त्यावर योग्य ते मुद्रांक शुल्क म्हणजेच स्टॅम्प ड्युटी आणि नोंदणी शुल्क भरणे गरजेचे असते. त्याचप्रकारे एखाद्या व्यक्तीच्या मृत्यूनंतर मिळकतीमधील मालकी हक्क हा मृत्यूपत्राने किंवा वारसा हक्काने  तबदील होऊ शकतो.  मृत्यूपत्र नोंदणीकृत नसले तरी चालते आणि त्यास कुठलाही स्टॅम्प लागत नाही . मृत्यूपत्राप्रमाणे मालकी हक्क हा मृत्यूपत्र करणारी व्यक्ती म्हणजेच टेस्टेटर मयत झाल्यावर लगेचच प्राप्त होतो. मात्र मृत्यूपत्र खरे आहे ह्याचे सर्टिफिकेट म्हणजेच "प्रोबेट" आणल्याशिवाय नावाची नोंद होणार नाही असे संबधीत सरकारी विभागाकडून सांगितले जाते. मात्र कायद्याने फक्त मेट्रोपॉलिटिन शहरांमध्येच प्रोबेट कायद्याने आवश्यक आहे, पुण्यासारख्या ठिकाणी जर का मृत्यूपत्र केले असेल आणि मिळकतीही पुण्यात असतील तर प्रोबेट ची गरज नाही, असे मुंबई उच्च न्यायालयानेदेखील स्पष्ट केले आहे. (संदर्भ : भगवानजी राठोड विरुद्ध सुरजमल मेहता : २००४(१) MH .L .J. ६२)

तसेच एखादी व्यक्ती ही मृत्यूपत्र न करता मरण पावली तर लगेचच त्या व्यक्तीच्या कायदेशीर वारसांना संबंधित वारसा हक्क कायद्याप्रमाणे मिळकतींमध्ये हक्क मिळतो. 

महाराष्ट्र जमीन महसूल कायदा १९९६ चे अंतर्गत शेत जमिनीच्या हक्कांसंदर्भात विविध नोंदणी पुस्तके म्हणजेच रजिस्टर्स ठेवलेली असतात आणि याच बरोबर २१ वेगवेगळ्या प्रकारचे गावचे नमुने (व्हिलेज फॉर्म्स ) ठेवलेले असतात. यापैकी गावचा नमुना ७, ७अ आणि १२ यांचा एकत्रितरित्या "७/१२" चा उतारा बनतो. गाव नमुना ७ हे हक्क अधिकार पत्रक आहे तर १२ हे पीक-पहाणी पत्रक आहे. तर ७ अ हा नमुना कुळ -वहिवाटीची माहिती देतो. अश्या ७/१२ उताऱ्यांसंदर्भात मा. सर्वोच्च न्यायालायने तसेच मा. मुंबई उच्च न्यायालायने वेळोवेळी हे स्पष्ट केले आहे की ७/१२ उताऱ्यामधील नोंदी ह्या महसुली  म्हणजेच रेव्हेन्यू रेकॉर्ड मधील असल्यामुळे ह्या नोंदीमुळे कुणाचाही मालकी हक्क हिरावून घेतला जाऊ शकत नाही किंवा कोणालाही मालकी हक्क प्रदान  केला जात नाही. बऱ्याचवेळा असे निदर्शनास येते कि इतर वारसांचा हक्क डावलून फक्त स्वतःचे नाव ७/१२ चे उताऱ्यावर लावून घेऊन मिळकतींवर मालकी हक्क प्रस्थपित करण्याचा प्रयत्न केला जातो, अश्या प्रकारांना अनेक निकालांमध्ये चाप लावल्याचे दिसून येईल. 

वर नमूद केल्याप्रमाणे दस्त नोंदणी झाल्यानंतर मालकी हक्क तबदील झाल्याची  फक्त नोंद ७/१२ किंवा प्रॉपर्टी कार्डला होते. अजून एक नेहमी आढळणारे उदाहरण म्हणजे एखादी व्यक्ती मयत झाल्यावर बऱ्याचवेळेला काही कारणास्तव ७/१२ किंवा प्रॉपर्टी कार्डला वारसांची  नावे नोंदविण्याचे  राहून जाते. मात्र अशी नोंद करावयाची राहिली म्हणून चिंता करण्याचे काहीही कारण नाही.  कारण वारसांचा  मालकी हक्क  हा आधीच संबंधित वारसा कायद्याने प्रस्थापित झालेला असतो आणि त्याप्रमाणे वारस-नोंद होणे हा केळवळ एक उपचार राहिलेला असतो. 

त्याच प्रमाणे मुनिसिपाल्टी टॅक्स पावती किंवा वीज-बिल ह्यांनी तर अजिबातच  मालकी हक्क ठरत नाही. त्यामुळे जुन्या मालकाचे नाव बदलले गेले नाही तरी चिंता करू नये. त्यासाठीचे विहित नमुन्यातील अर्ज भरून नवीन मालकांचे नाव संबंधित रेकॉर्डला बदलता येते. 

सर्वात महत्वाचे म्हणजे केवळ अश्या उताऱ्यांवर  नावाची नोंद  नाही म्हणून संबंधित मिळकतीचे  दस्तांची नोंदणी  सब-रजिस्ट्रार यांना फेटाळता येणार नाही असे मा. मुंबई उच्च  न्यायालयाने या पूर्वीच स्पष्ट केले आहे.   कारण एकतर हे उतारे मालकी हक्काचे कागद नाहीत आणि मालकी हक्क ठरविण्याचा अधिकार  हा फक्त सक्षम दिवाणी कोर्टाला असून सब-रजिस्ट्रार यांना नाही, असे हि कोर्टाने पुढे नमूद केले आहे. (संदर्भ : चेअरमन, दीप अपार्टमेन्ट विरुद्ध महाराष्ट्र सरकार -२०१२(३) MH .L .J. ८४४.). तसेच अश्विनी क्षीरसागर विरुद्ध महाराष्ट्र सरकार (क्रि . अर्ज क्र . ८२१/२०१०) हा अँप्लिकेन्ट -सब रजिस्ट्रार ह्यांचा जामीन अर्ज मंजूर करताना मा. न्या. दिलीप कर्णिक ह्यांनी देखील हेच नमूद केले की मालकी हक्क ठरविण्याचा अधिकार हा सब रजिस्ट्रार ह्यांना नाही, सबब त्यांनी मालकी हक्कांची शहानिशा न करताच दस्त नोंदणी केली हा काही त्यांचा गुन्हा होऊ शकत नाही. कुठल्या कारणांकरिता दस्त नोंदणी नाकारता येते ह्याचे विस्तृत विवेचन नोंदणी कायद्यामध्ये केले आहे. 

हे सर्व लिहिण्याचा हेतू हाच की अजूनही लोकांना जागेतील मालकी हक्क कसे मिळतात याबद्दल बरेच गैरसमज आढळतात आणि भरीस भर म्हणून इंटरनेट वरील माहितीच्या   अर्ध्या हळकुंडाने पिवळे होणे सोपे असते. त्यामुळे ह्या संदर्भात तज्ज्ञ व्यक्तींचा सल्ला घेणे हे फायदेशीर ठरेल. 

ऍड. रोहित एरंडे ©