७/१२ किंवा प्रॉपर्टी कार्ड ह्यांनी मालकी हक्क ठरत नाही," . " देखभाल व दुरुस्ती खर्चावर " ना वापर शुल्क" आकारता येणार नाही." ऍड.रोहित एरंडे. ©

 ७/१२ किंवा प्रॉपर्टी  कार्ड ह्यांनी मालकी हक्क ठरत नाही, 

ऍड.रोहित एरंडे. ©

प्रश्न २   मार्च 9th 

आमच्या चाळीत एकूण ३० भाडेकरू आहेत. सदर चाळीतील भाडेकरूंची संस्था ही नोंदणीकृत असून आम्ही प्रत्येक वर्षी ऑडिट करून रेपोर्टसादर करतो. सदर चाळीची जागा ही प्रायव्हेट असून सदर जागेचा टॅक्स मालकाने न भरल्यामुळे सर्व रहिवाश्यांनी मिळून तहसिलदार कचेरीत भरला आहे. परंतु सदर जागेचा दोन भाग असून १. सर्वे नं १५६ व २. सर्वे नं १५७ असे असून अर्ध्या जागेत चाळीतील रहिवाशी राहत असून अर्ध्या जागेत तबेला आहे. सदर तबेल्याच्या जागेत जनावरे नाहीत. सदर मोकळ्या जागेत अनधिकृत पणे झोपड्या बांधण्यात आल्या आहेत. सदर चाळीच्या मालकाने सदर जागा २५ वर्षा पूर्वी सोलंकी नावाच्या बिल्डरला विकली असे समजले, परंतु चौकशी केल्यानंतर त्या जागेचे प्रॉपर्टी कार्ड आजपर्यंत बिल्डरच्या नावावर नाही. प्रॉपर्टी कार्ड हे मूळ मालकाच्या नावावर आहे. आता मूळ मालक पण सोडून गेला. आता सदर जागा आम्हा रहिवाश्यांना विकसित करवायची आहे. सदर जागेत रहिवाशी ५० वर्षापासून राहत आहेत. सदर जागा विकसित करवायची तर आम्हाला काय करावे लागेल याची माहिती द्यावी ही विनंती,

श्री. यशवंत खानविलकर 

उत्तर : "नावावर जागा करणे" किंवा "७/१२ वा  प्रॉपर्टी कार्डला नाव लावणे" या बाबतीत अनेक लोकांमध्ये गैरसमज दिसून येतात. बहुसंख्य लोकांना असे वाटत असते की, तहसीलदार ऑफिस मध्ये  ७/१२ च्या उताऱ्यावर  किंवा   प्रॉपर्टी कार्डवर  नाव लावायचा अर्ज दिला कि मिळकतीवर आपले किंवा आपल्या बायका-पोरांचे नाव  मालक म्हणून लावता येते.  म्हणजेच एकदा का ह्या उताऱ्यांवर  आपले नाव लागले  की आपण मालक झालो आणि नाव गेले कि आपला मालकी हक्क गेला. कायदेशीर वस्तूथिती मात्र उलटी आहे. ७/१२ किंवा प्रॉपर्टी  कार्ड ह्यांनी मालकी हक्क ठरत नाही, असे मा. सर्वोच्च न्यायालयाचे अनके निकाल आहेत. आपल्या केसमध्ये देखील प्रॉपर्टी कार्डवर मूळ मालकाचे नाव असले तरी फरक पडत नाही. जर मूळ जागा मालकाने जागा बिल्डरला विकली असेल, तर त्याच्या खरेदी खताचा 'सर्च' आपल्याला घेता येईल , जेणेकरून नक्की  काय दस्त झाला आहे किंवा कसे ह्याची आपल्याला माहिती होईल.  १ वर्षे असो व १०० वर्षे , भाडेकरू हा भाडेकरूच राहतो.  अमुक वर्षे राहिल्यावर  त्याला मालकी हक्क मिळतो असा काही कायदा नाही. हे नमूद करण्याचे  कारण म्हणजे जरी केवळ आपण ५० वर्षांपासून भाडेकरू असलात किंवा तुमची भाडेकरूंची संस्था असली आणि तुम्ही टॅक्स भरला असला तरी जागेचा मालकी हक्क आपल्याला आलेला नाही. आपण नमूद केल्याप्रमाणे  जो कोणी कथित बिल्डर-जागा मालक आहे  त्याच्या संमतीशिवाय सदरील जागा विकसित होणे शक्य नाही. ह्यासाठी आपलयाला सदरील बिल्डकडे जाऊन रितसर कागदपत्रांची मागणी करून आधी मालक कोण आहे हे ठरवावे लागेल. अन्यथा कोर्टात मूळ मालक आणि बिल्डर ह्यांचे विरुद्ध दावा लावून तुम्ही कोणाचे भाडेकरू आहेत आणि  भाडे कोणाला द्यायचे ह्याचा ठराव करून मागावा. ह्याच दाव्यात आपल्याला मालकाने जागेची डागडुजी करून द्यावी किंवा तुम्ही खर्च केला असेल तर तो भाड्यातून  वळता करून द्यावा अशीही मागणी करता  येईल. उद्देश हाच कि जेणेकरून जे कोणी खरे जागा मालक असतील ते आपसूकच कोर्टात हजर होतील आणि कदाचित ह्यातून तडजोड होऊन आपला पुनर्विकसनाचा मार्ग मोकळा होऊ शकेल.  

प्रश्न २ मार्च 9th 

 " देखभाल व दुरुस्ती खर्चावर " ना वापर शुल्क"  आकारता येणार नाही."

नमस्कार , ऍड.रोहित एरंडे

महाराष्ट्र टाईम्स मध्ये  सोसायटी अंतर्गत  येत असलेले लेख मी आवर्जून वाचत असतो. व त्या लेखाद्वारे उपयुक्त माहिती मिळत असते. सोसायटी मध्ये सदनिका त्रयस्थ व्यक्तीला भाड्याने दिली असेल तर सामायिक खर्च च्या व्यतिरिक्त मेंटेनन्स च्या जास्तीत जास्त दहा टक्के ना वापर शुल्क म्हणून अतिरिक्त रक्कम आकारता येते. सोसायटी उपविधी मध्ये कोणता खर्च समान रीतीने आणि कोणता जागेच्या क्षेत्रफळ प्रमाणे आकाराला जातो याचे विवेचन दिलेले आहे. सामाईक खर्चात देखभाल व दुरुस्ती साठी येणार खर्च याचा उल्लेख आहे. त्यामुळे सोसायटी मधील सभासद मध्ये यावर दहा टक्के ना वापर शुल्क आकाराने संदर्भात मत मतांतर आहेत.सिंकींग फंड आणि देखभाल दुरुस्ती फंड हा जागेच्या क्षेत्रफळ नुसार आणि बांधकाम खर्चाच्या अनुक्रमे ०.२५% व ०.७५%  आकारला जातो.यातील देखभाल दुरुस्ती खर्च ( ०.७५% ) वर सुध्दा ना वापर शुल्क १० % घेण्यात यावा असे काही सभासदांचे म्हणणे आहे तर काही जणांच्या मते या क्षेत्रफळानुसार आकरलेल्या रकमा स्वतंत्रपणे मुदत ठेवी मध्या ठेवायच्या असल्याने  या रकमेवर ना वापर शुल्क आकारत येत नाही असे म्हणणे आहे.

प्रश्न

क्षेत्रफळानुसार घेत असलेल्या देखभाल व दुरुस्ती फंड वर ना वापर शुल्क आकारता येते का .

कृपया मार्गदर्शन करावे.

शरद पारगावकर

मोबाईल 9420484021

पेबल्स सोसायटी 

फॉरेस्ट Trails

मानस लेक जवळ

भूगाव , पुणे

उत्तर : सोसायट्यांमध्ये देखभाल खर्च किंवा मेंटेनन्स म्हणून जे ओळखले जातात त्या खर्चाला कायद्यामध्ये "सेवा शुल्क " किंवा "सर्व्हिस चार्जेस" म्हणून संबोधले जाते. असा सेवा खर्च हा सर्वांना समान असतो आणि ह्या सेवा शुल्कात कोणकोणत्या बाबींचा समावेश होतो हे आदर्श उपविधी क्र. ६६ मध्ये नमूद केले आहे आणि उपविधी ६७ (अ ) मध्ये संस्थेच्या खर्चामध्ये प्रत्येक सदस्याचा हिस्सा  किती असेल हे नमूद केले आहे. उपविधी ६७ (अ ) (६) अन्वये सेवा शुल्काची आकारणी हि सर्व सदस्यांमध्ये समानरीत्या केली पाहिजे आणि असे मा. मुंबई उच्च न्यायालयाचे निर्णय देखील आहेत, आणि ह्या सेवा शुल्काच्या जास्तीत जास्त १०% इतकी रक्कम  ना वापर शुल्क म्हणून घेता येते. परंतु आपण म्हणत असलेले देखभाल दुरुस्ती खर्च हे सेवा शुल्काच्या वर्गवारी मध्ये बसत नाहीत आणि त्यामुळे त्यावरही १०% इतकी रक्कम  ना वापर शुल्क म्हणून घेणे कायद्याला अभिप्रेत नाही.    देखभाल दुरुस्ती खर्च उपविधी ६७(अ)(३) मध्ये  समाविष्ट असून त्याची आकारणी हि प्रत्येक  सदनिकेच्या बांधकाम खर्चाच्या दर साल किमान ०.७५%  एवढ्या दराने करता येते. त्यामुळे क्षेत्रफळानुसार घेत असलेल्या देखभाल व दुरुस्ती खर्चावर " ना वापर शुल्क"  आकारता येणार नाही. तसेच  जर कायदा-कर्त्यांचे उद्दिष्ट असते तर त्यांनी तसे नियमांमध्ये स्पष्टपणे नमूद केले असते. 

ऍड.रोहित एरंडे. ©