फ्लॅटमध्ये होणाऱ्या पाणीगळतीचा खर्च कोणी करायचा ? .. ऍड. रोहित एरंडे.©

 फ्लॅटमध्ये  होणाऱ्या  पाणीगळतीचा  खर्च कोणी करायचा ? .. 

ऍड. रोहित एरंडे. ©

सोसायटीमधील फ्लॅट मध्ये बाजूच्या भिंतींमधून किंवा सर्वात वरचा फ्लॅट असेल, तर गच्चीमधून  , विशेषतः पावसाच्या दिवसांमध्ये, होणारी पाणी गळती कोणी दुरुस्त करायची आणि त्याचा खर्च कोणी करायचा हा ज्वलंत प्रश्न असतो.  

ह्या संबंधी सोसायटी बाय लॅ।ज -उपनियम  मधील तरतुदी आणि २ महत्वपूर्ण निकाल ह्यांची थोडक्यात  माहिती आपण घेऊ. 

सोसायटीच्या दुरुस्त उपनियम १५९ मध्ये सोसायटीने  दुरुस्तीचे आणि देखभालीची कुठले कुठले खर्च करणे गरजेचे आहे, त्याची यादी दिलेली आहे. ह्या मध्ये सर्व प्रकारच्या पाण्याच्या गळत्या ज्यामध्ये पावसाच्या होणाऱ्या गळत्या आणि बाहेरील सामाईक पाईप तसेच मलनिःस्सारण वाहिनीमधून होणाऱ्या गळत्या ह्यांचा देखील समावेश होतो. तसेच पावसामुळे  गच्चीमधून होणाऱ्या गळतीमुळे टॉप फ्लॉवर फ्लॅटचे छत तसेच त्यावरील प्लास्टर खराब होणे, ह्या खर्चाचा समावेश होतो,  जो सोसायटीने करणे गरजेचे आहे. हे नियम असून देखील काही वेळा सोसायटीने असे खर्च करण्यास नकार दिल्यामुळे प्रकरणे कोर्ट पर्यंत पोहोचली आहेत. 

पहिला निकाल आहे २००६ साली  मा. मुंबई उच्च न्यायालयाचे मा. न्या. बी.एच मर्लापल्ले  ह्यांनी   'हंबल को.ऑप. सोसायटी विरुद्ध शाम आणि लता बलानी'  ह्या याचिकेवर दिलेला. ह्या केसमध्ये श्रीमती बलानी ह्यांच्या टॉप फ्लॉवर वर असलेल्या फ्लॅट मध्ये वरच्या गच्चीमधून गळती होत असते. मात्र हि गच्ची श्रीमती  शेट्टी ह्यांच्या मालकीच्या फ्लॅटला लागून  असल्यामुळे  (अट्याच्ड टेरेस)  सोसायटीचा त्याचाशी संबंध नाही आणि म्हणून  श्रीमती बलानी ह्यांनी केलेला दुरुस्तीचा खर्च देण्यास सोसायटी बांधील नाही  हा सोसायटीचा युक्तिवाद फेटाळताना मा. कोर्टाने, जागेचा मालकी हक्क कोणाकडे आहे ह्या पेक्षा  सोसायटी उपनियमांप्रमाणे अश्या खर्चाची  जबाबदारी हि सोसायटीची आहे सबब  श्रीमती बलानी ह्यांनी दुरुस्तीचा  केलेला खर्च देण्यास सोसायटी बांधील असल्याचा निकाल दिला. 

आता वळू या दुसऱ्या निकालाकडे.    'पाम बीच सोसायटी, नवी मुंबई विरुद्ध सलील बोस' २०१७  राज्य ग्राहक आयोग (  मा.न्या. ए.पी. भंगाळे). . ह्या केसमध्ये टॉप फ्लोअर वर राहणाऱ्या श्री. सलील बोस ह्यांच्या फ्लॅट मध्ये गच्चीमध्ये साठणाऱ्या पाण्यामुले गळती होऊ लागते. सोसायटीने कथित वॉटर प्रूफिंग करून घेतले तरी गळती थांबली नाही म्हणून सोसायटीविरुद्ध जिल्हा ग्राहक मंच, ठाणे येथे  तक्रार   दाखल होते आणि तिचा निकाल सोसायटीच्या विरुद्ध लागतो. त्यावरील अपिलामध्ये सोसायटीचे म्हणणे असते कि आम्ही वॉटर प्रूफिंग करून घेतले आहे, परंतु  श्री, बोस ह्यांनी फ्लॅटमधील  भिंतींमध्ये  केलेल्या  गैरकायदा फेरबदलामुळेच हि गळती होत आहे त्यामुळे तो खर्च करण्यास सोसायटी बांधील नाही. सोसायटीचा हा बचाव फेटाळताना कोर्टाने नमूद केले कि एकतर सदरील सभासद नियमितपणे मेंटेनन्स भरत आहे आणि  असे कथित  गैरकायदा स्ट्रक्चरल फेरफार सभासदाने केले आहेत, अशी कुठलीही नोटीस सोसायटीने दिलेली  नाही. आणि महत्वाचे म्हणजे  कथित वॉटर प्रूफिंगचे काम  व्यवस्थित झाले आहे, असे कुठलेही आर्किटेक्ट / स्ट्रक्चरल इंजिनीअरचे प्रमाणपत्र सोसायटीने दिलेले नाही आणि  सोसायटी उपनियमाप्रमाणे सोसायटी बिल्डिंग सुयोग्य स्थितीमध्ये ठेवण्याची जबाबदारी सोसायटीची असते त्यामुळे सोसायटी हा खर्च करण्यास बांधील आहे, असे शेवटी कोर्टाने नमूद केले. 

अपार्टमेंट बाबतीत, असा खर्च कसा करायचा ह्याची तरतूद अपार्टमेंटच्या बाय लॅ।ज मध्ये केलेली असणे संबंधित कायद्याप्रमाणे अपेक्षित आहे. 

येथे एक लक्षात घेतले पाहिजे कि प्रत्येक केसच्या फॅक्टस वेगळ्या असतात. तसेच  सोसायटीने खर्च करायचा म्हणजे काय तर शेवटी सभासद मेंटेनन्स भारतात, त्यातूनच  हा खर्च होतो. 

अर्थात फ्लॅटमधील टॉयलेट /मोरी मुळे होणाऱ्या ज्या गळत्या होतात त्या सभासदाने स्वतःच्या खर्चानेच दुरुस्त करून घ्यायच्या असतात. ह्यातील मध्यम मार्ग, जे आम्ही सुचवून बघतो की, शक्य असल्यास ज्याचे घरात गळते आहे त्याने थोडासा खर्च सोसावा, जेणे करून कोर्टातील वाद आणि खर्च टळतात. अर्थात हे ज्याचे त्याने ठरवायचे आहे.

 वरील केसमध्ये नसलेला   नवीन मुद्दा असा कि जर बांधकामामध्ये त्रुटी असतील किंवा निकृष्ट दर्जाचे बांधकाम झाले असेल तर आता रेरा कायद्याप्रमाणे, जागेचा  ताबा मिळाल्यापासून  ५ वर्षांच्या आत अश्या त्रुटी बिल्डरच्या निदर्शनास आणल्यास त्या नीट करून देण्याची जबाबदारी बिल्डरवर आहे. शेवटी हे नमूद करावेसे वाटते कि कोर्टात खर्च होणार वेळ आणि पैसा आणि "मानसिक शांतता" विकत मिळत नसल्यामुळे  अश्या प्रकारच्या वादांमध्ये सामंजस्याने मार्ग काढणेच नेहमी हिताचे असते. 

धन्यवाद.🙏

ऍड. रोहित एरंडे.©

पुणे.