कोरोनामुळे उद्भवले जागांच्या भाडे वसुलीचे आणि ताब्याचे वाद.. ऍड. रोहित एरंडे.©
कोरोनामुळे उद्भवले जागांच्या भाडे वसुलीचे आणि ताब्याचे वाद..
ऍड. रोहित एरंडे. ©
एखाद्या शांत जलाशयात दगड मारल्यावर अनेक दृश्य -अदृश्य तरंग उठतात, पण ते तात्पुरते असतात. पण कोरोनामुळे आपल्या सर्वांच्या जीवनात निर्माण झालेले तरंग दीर्घकाळ राहतील असे वाटते. . ह्या कोरोनारूपी महापुरात आपण लव्हाळे बनून राहणे आपल्या हिताचे आहे. अचानक आलेल्या ह्या महामारीमुळे लॉक -डाउन घोषीत करावा लागला आणि जीव का उपजीविका असा प्रश्न सध्या आपल्या सर्वांपुढे उपस्थित झाला आहे. ह्याचा प्रमुख परिणाम आर्थिक परिस्थितीवर होत आहे. केंद्र आणि राज्य सरकारे आपापल्या परीने मदत जाहीर करत आहेत.
कोरोनाच्या भीतीमुळे मालकाने भाडेकरूंना जागा सोडण्यास सांगितले, भाडेकरूंनी भाडे देण्यास नकार दिला, काही ठिकाणी डॉक्टरांना सोसायट्यांमधील त्यांचे क्लिनिकच बंद करायला सांगितले, अश्या बातम्या हळू हळू डोके वर काढायला लागल्या. ह्या मध्ये भर पडली ती लाखो निर्वासित कामगारांनी भीती पोटी केलेले स्थलांतर. ह्या संदर्भात केंद्रीय मनुष्य बळ विकास मंत्रालयाने दिनांक २९ मार्च रोजी परिपत्रक काढून असे नमूद केले आहे ज्या ठिकाणी निर्वासित कामगार -मजूर राहत असतील, अश्या जागेचे एक महिन्याचे भाडे घरमालकाने मागू नये, त्याचप्रमाणे लॉक डाउनच्या काळात कामगारांचे वेतन कापू नये असेही त्यामध्ये नमूद केले आहे. येथे मालकांचा विचार करणे गरजेचे आहे , धंदाच नाही तर पगार कुठून देणार ? सध्याच्या काळात इंधन भत्ता इ. सारखे घटक लागू होत नसल्यामुळे पूर्ण पगारापेक्षा किमान वेतन देण्याची मागणी मालकांनी केली आहे.
बेकायदेशीरपणे जागा खाली करून घेता येत नाही.
कुठल्याही जागेचा ताबा हा जागा बेकायदेशीरपणे घेता येत नाही हे कायद्याचे मूलभूत तत्व आहे, त्यासाठी कोर्टातच जाणे गरजेचे असते. ह्या काळात जे जागामालक विद्यार्थी किंवा अश्या मजुरांना जागा खाली करायला लावतील, त्यांच्यावर कडक कायदेशीर कारवाई होईल असेही केंद्र सरकारने नमूद केले आहे. जे डॉक्टर किंवा नर्सेस कोरोनाच्या ह्या लढ्यात अग्रेसर आहेत, त्यांना बळजबरीपणाने जागा सोडायला लावण्याच्या किंवा क्लिनिक बंद करायला लावण्याच्या घटनाहि घडल्या आहेत. आज पोलिसांकडे तक्रार करावी म्हटली तरी प्रॅक्टिकली अवघड आहे, एकतर त्यांच्याकडे जाणेही सहज नाही आणि त्यातच पोलीस देखील सध्या अहोरात्र काम करीत आहेत. ऑनलाइन सल्ला देणे अजून आपल्याकडे सहज साध्य झाले नाही. एकीकडे सरकारने डॉक्टरांना दवाखाने उघडे ठेवण्यास भाग पडले आहे, तर दुसरीकडे असे प्रकार. ह्या बाबतीत सरकारने कृपया लक्ष घालावे.
नुकताच महाराष्ट्र सरकारने देखील एक आदेश काढून ३ महिन्यांपर्यंत राहत्या घराचे भाडे मागू नये आणि त्या कारणास्तव भाडेकरांना घराबाहेर काढू नये असे जाहीर केले आहे. अर्थात वरील दोन्ही आदेश हे राहत्या जागेबद्दल आहेत , व्यावसायिक जागेबद्दल नाहीत . दोन्ही सरकारने भाडे मागू नये असे नमूद केले आहे, याचा अर्थ भाडे माफ केले असा होत नाही. बऱ्याच जागा मालकांचे जागेचे भाडे हा उत्पन्नाचा प्रमुख स्रोत असतो ह्याची दखल सरकारने घेणे गरजेचे वाटते. निम्मे भाडे भरण्याची मुदत दिली असती तर त्याने संतुलन साधले गेले असते.
परंतु लॉक डाउन सारखी परिस्थिती प्रथमच उद्भवली आहे आणि अश्या काळात भाडे माफ करावे असा कुठलाही कायदा सध्या तरी अस्तित्वात नाही. त्यामुळे असे आदेश कायद्याच्या कसोटीवर टिकतील का हेही तपासावे लागेल. बँकांच्या कर्जा बाबतीत देखील ३ महिन्यांचे लोन हप्ते उशिरा भरण्यास काहीच बँकांनी मुभा दिली असली, तरी त्यातून कर्जदारांची सुटका नाही आणि क्रेडिट कार्डच्या बाबतीत तर असे हप्ते उशीरा भरणे म्हणजे प्रचंड दराने दंड व्याज भरण्याला आमंत्रण देण्यासारखेच आहे. भाडे माफी किंवा करार संपुष्टात येणे, यासाठी करारातील अटीच महत्वाच्या ठरतील. बऱ्याच करारांमध्ये 'फोर्से मेजर' अशी अट असते, म्हणजे आपल्या आवाक्यापलीकडील अश्या काही गोष्टी घडल्या, उदा. पूर , भूकंप, दुष्काळ, युद्ध ह्यामुळे कराराप्रमाणे वर्तन करणे कायमचे अशक्य झाले आणि कराराचा गाभाच कोलमडून पडला (फ्रस्ट्रेशन ऑफ कॉन्ट्रॅक्ट) तर कराराच्या अटींमधून आपोआच मुक्तता मिळू शकते. ह्यालाच 'ऍक्ट ऑफ गॉड' असेही संबोधले जाते. बिल्डर बरोबरच्या करारात अशी अट असते आणि अश्या कारणांमुळे बांधकामास उशीर झाल्यास बिल्डरला दोषी धरता येत नाही.
'भाडेकरूंचा दोष नसताना भाड्याची जागा पडली तर भाडेकरू हक्क संपुष्टात येत नाही आणि त्यामुळे फ्रस्ट्रेशन ऑफ कॉन्ट्रॅक्ट चे तत्व लागू होत नाही असा निकाल मा. सर्वोच्च न्यायालायने २००३ सालीच दिला आहे. तसेच, कोरोनामुळे झालेला लॉक डाउन हि काही कायमची स्थिती नाही, त्यामुळे कराराचे अवलोकन करता 'फोर्से -मेजर'च्या तत्वाखाली याचिकाकर्त्या स्टील-आयातदार कंपन्या ह्या कोरियन कंपनीला बिलाचे पैसे देणे नाकारू शकत नाहीत, असा निकाल नुकताच मा. मुंबई उच्च न्यायालयाने स्टॅंडर्ड रिटेल प्रा .ली. विरुद्ध जी.एस. ग्लोबल, ह्या केसमध्ये दिला आहे.
सबब नंतर कोर्ट कचेरीमध्ये आर्थिक - मानसिक ताकद खर्च करण्यापेक्षा 'तुटे वाद, संवाद तो हितकारी' ह्या समर्थ वचनला अनुसरून तारतम्याने मध्यम मार्ग काढणेच सर्वांच्याच हिताचे ठरेल. तसेच 'ज्यांना शक्य असेल त्यांनी कर्जाचे हप्ते आणि भाडे जरूर वेळेवर भरावे, शेवटी अर्थ व्यवस्थेला त्याचा फायदाच होईल' हे काही विचारवंतांनी व्यक्त केलेले मत देखील विचारात घेण्यासारखे आहे.
ऍड. रोहित एरंडे.
ऍड. रोहित एरंडे. ©
एखाद्या शांत जलाशयात दगड मारल्यावर अनेक दृश्य -अदृश्य तरंग उठतात, पण ते तात्पुरते असतात. पण कोरोनामुळे आपल्या सर्वांच्या जीवनात निर्माण झालेले तरंग दीर्घकाळ राहतील असे वाटते. . ह्या कोरोनारूपी महापुरात आपण लव्हाळे बनून राहणे आपल्या हिताचे आहे. अचानक आलेल्या ह्या महामारीमुळे लॉक -डाउन घोषीत करावा लागला आणि जीव का उपजीविका असा प्रश्न सध्या आपल्या सर्वांपुढे उपस्थित झाला आहे. ह्याचा प्रमुख परिणाम आर्थिक परिस्थितीवर होत आहे. केंद्र आणि राज्य सरकारे आपापल्या परीने मदत जाहीर करत आहेत.
कोरोनाच्या भीतीमुळे मालकाने भाडेकरूंना जागा सोडण्यास सांगितले, भाडेकरूंनी भाडे देण्यास नकार दिला, काही ठिकाणी डॉक्टरांना सोसायट्यांमधील त्यांचे क्लिनिकच बंद करायला सांगितले, अश्या बातम्या हळू हळू डोके वर काढायला लागल्या. ह्या मध्ये भर पडली ती लाखो निर्वासित कामगारांनी भीती पोटी केलेले स्थलांतर. ह्या संदर्भात केंद्रीय मनुष्य बळ विकास मंत्रालयाने दिनांक २९ मार्च रोजी परिपत्रक काढून असे नमूद केले आहे ज्या ठिकाणी निर्वासित कामगार -मजूर राहत असतील, अश्या जागेचे एक महिन्याचे भाडे घरमालकाने मागू नये, त्याचप्रमाणे लॉक डाउनच्या काळात कामगारांचे वेतन कापू नये असेही त्यामध्ये नमूद केले आहे. येथे मालकांचा विचार करणे गरजेचे आहे , धंदाच नाही तर पगार कुठून देणार ? सध्याच्या काळात इंधन भत्ता इ. सारखे घटक लागू होत नसल्यामुळे पूर्ण पगारापेक्षा किमान वेतन देण्याची मागणी मालकांनी केली आहे.
बेकायदेशीरपणे जागा खाली करून घेता येत नाही.
कुठल्याही जागेचा ताबा हा जागा बेकायदेशीरपणे घेता येत नाही हे कायद्याचे मूलभूत तत्व आहे, त्यासाठी कोर्टातच जाणे गरजेचे असते. ह्या काळात जे जागामालक विद्यार्थी किंवा अश्या मजुरांना जागा खाली करायला लावतील, त्यांच्यावर कडक कायदेशीर कारवाई होईल असेही केंद्र सरकारने नमूद केले आहे. जे डॉक्टर किंवा नर्सेस कोरोनाच्या ह्या लढ्यात अग्रेसर आहेत, त्यांना बळजबरीपणाने जागा सोडायला लावण्याच्या किंवा क्लिनिक बंद करायला लावण्याच्या घटनाहि घडल्या आहेत. आज पोलिसांकडे तक्रार करावी म्हटली तरी प्रॅक्टिकली अवघड आहे, एकतर त्यांच्याकडे जाणेही सहज नाही आणि त्यातच पोलीस देखील सध्या अहोरात्र काम करीत आहेत. ऑनलाइन सल्ला देणे अजून आपल्याकडे सहज साध्य झाले नाही. एकीकडे सरकारने डॉक्टरांना दवाखाने उघडे ठेवण्यास भाग पडले आहे, तर दुसरीकडे असे प्रकार. ह्या बाबतीत सरकारने कृपया लक्ष घालावे.
नुकताच महाराष्ट्र सरकारने देखील एक आदेश काढून ३ महिन्यांपर्यंत राहत्या घराचे भाडे मागू नये आणि त्या कारणास्तव भाडेकरांना घराबाहेर काढू नये असे जाहीर केले आहे. अर्थात वरील दोन्ही आदेश हे राहत्या जागेबद्दल आहेत , व्यावसायिक जागेबद्दल नाहीत . दोन्ही सरकारने भाडे मागू नये असे नमूद केले आहे, याचा अर्थ भाडे माफ केले असा होत नाही. बऱ्याच जागा मालकांचे जागेचे भाडे हा उत्पन्नाचा प्रमुख स्रोत असतो ह्याची दखल सरकारने घेणे गरजेचे वाटते. निम्मे भाडे भरण्याची मुदत दिली असती तर त्याने संतुलन साधले गेले असते.
परंतु लॉक डाउन सारखी परिस्थिती प्रथमच उद्भवली आहे आणि अश्या काळात भाडे माफ करावे असा कुठलाही कायदा सध्या तरी अस्तित्वात नाही. त्यामुळे असे आदेश कायद्याच्या कसोटीवर टिकतील का हेही तपासावे लागेल. बँकांच्या कर्जा बाबतीत देखील ३ महिन्यांचे लोन हप्ते उशिरा भरण्यास काहीच बँकांनी मुभा दिली असली, तरी त्यातून कर्जदारांची सुटका नाही आणि क्रेडिट कार्डच्या बाबतीत तर असे हप्ते उशीरा भरणे म्हणजे प्रचंड दराने दंड व्याज भरण्याला आमंत्रण देण्यासारखेच आहे. भाडे माफी किंवा करार संपुष्टात येणे, यासाठी करारातील अटीच महत्वाच्या ठरतील. बऱ्याच करारांमध्ये 'फोर्से मेजर' अशी अट असते, म्हणजे आपल्या आवाक्यापलीकडील अश्या काही गोष्टी घडल्या, उदा. पूर , भूकंप, दुष्काळ, युद्ध ह्यामुळे कराराप्रमाणे वर्तन करणे कायमचे अशक्य झाले आणि कराराचा गाभाच कोलमडून पडला (फ्रस्ट्रेशन ऑफ कॉन्ट्रॅक्ट) तर कराराच्या अटींमधून आपोआच मुक्तता मिळू शकते. ह्यालाच 'ऍक्ट ऑफ गॉड' असेही संबोधले जाते. बिल्डर बरोबरच्या करारात अशी अट असते आणि अश्या कारणांमुळे बांधकामास उशीर झाल्यास बिल्डरला दोषी धरता येत नाही.
'भाडेकरूंचा दोष नसताना भाड्याची जागा पडली तर भाडेकरू हक्क संपुष्टात येत नाही आणि त्यामुळे फ्रस्ट्रेशन ऑफ कॉन्ट्रॅक्ट चे तत्व लागू होत नाही असा निकाल मा. सर्वोच्च न्यायालायने २००३ सालीच दिला आहे. तसेच, कोरोनामुळे झालेला लॉक डाउन हि काही कायमची स्थिती नाही, त्यामुळे कराराचे अवलोकन करता 'फोर्से -मेजर'च्या तत्वाखाली याचिकाकर्त्या स्टील-आयातदार कंपन्या ह्या कोरियन कंपनीला बिलाचे पैसे देणे नाकारू शकत नाहीत, असा निकाल नुकताच मा. मुंबई उच्च न्यायालयाने स्टॅंडर्ड रिटेल प्रा .ली. विरुद्ध जी.एस. ग्लोबल, ह्या केसमध्ये दिला आहे.
सबब नंतर कोर्ट कचेरीमध्ये आर्थिक - मानसिक ताकद खर्च करण्यापेक्षा 'तुटे वाद, संवाद तो हितकारी' ह्या समर्थ वचनला अनुसरून तारतम्याने मध्यम मार्ग काढणेच सर्वांच्याच हिताचे ठरेल. तसेच 'ज्यांना शक्य असेल त्यांनी कर्जाचे हप्ते आणि भाडे जरूर वेळेवर भरावे, शेवटी अर्थ व्यवस्थेला त्याचा फायदाच होईल' हे काही विचारवंतांनी व्यक्त केलेले मत देखील विचारात घेण्यासारखे आहे.
ऍड. रोहित एरंडे.
Comments
Post a Comment