जागा नावावर करायची आहे, म्हणजे काय ? ऍड. रोहित एरंडे .©

 जागा नावावर करायची आहे, म्हणजे काय ?

ऍड. रोहित एरंडे .©

"मला माझ्या मुलाच्या 'नावावर' जागा करायची आहे" , "माझ्या बरोबर माझ्या बायकोचेही 'नाव' प्रॉपर्टीवर लावायचे आहे",   यांसारखे प्रश्न अनेकवेळा वकीली व्यवसायात आम्हाला विचारले जातात. "नावावर जागा करणे" किंवा "७/१२ वा  प्रॉपर्टी कार्डला नाव लावणे" या बाबतीत  लोकांमध्ये अनेक गैरसमज दिसून येतात. बहुसंख्य लोकांना असे वाटत असते की, ७/१२ च्या उताऱ्याला किंवा   प्रॉपर्टी कार्डला किंवा टॅक्स पावती /लाईट बिल येथे  नाव लावायचा अर्ज दिला कि जागा आपल्या नावावर / मालकीची झाली.   वस्तूथिती मात्र उलटी आहे कारण ७/१२ उतारा, प्रॉपर्टी कार्ड, लाईट बिल, टॅक्स पावती ह्यांनी मालकी हक्क ठरत नाही. ह्या कुठल्याही पावत्या /उताऱ्यांवर "मालकी हक्क" असा  शब्द देखील नसतो हे आपल्या लक्षात येईल. .  

एखाद्या मिळकतीमध्ये मालकी हक्क हा कुठल्याही २ किंवा अधिक  व्यक्तींच्या हयातीमध्ये  खरेदीखत, बक्षीसपत्र, हक्कसोड पत्र, वाटप-पत्र यांसारख्या नोंदणीकृत दस्तानेच तबदील केला जाऊ शकतो.  त्याचप्रकारे एखाद्या व्यक्तीच्या मृत्यूनंतर मिळकतीमधील मालकी हक्क हा मृत्यूपत्राने किंवा मृत्यूपत्र केले नसेल तर वारसा हक्काने  तबदील होऊ शकतो.  मृत्युपत्राची नोंदणी करणे कायद्याने सक्तीचे नाही, परंतु  त्यास कुठलाही स्टॅम्प लागत नसल्यामुळे प्रॅक्टिकली नोंदणी करणे चांगले, जेणे करून पुढचे अनेक त्रास वाचतात.  मृत्यूपत्राप्रमाणे मालकी हक्क हा मृत्यूपत्र करणारी व्यक्ती म्हणजेच टेस्टेटर मयत झाल्यावर लगेचच प्राप्त होतो. मात्र मृत्यूपत्र खरे आहे ह्याचे सर्टिफिकेट म्हणजेच "प्रोबेट" आणल्याशिवाय मृत्युपत्राची अंमलबजावणी करता येणार नाही अशी अडवणूक केईलि जाते, ती पूर्णपणे कायद्याच्या  विरुद्ध आहे.   कायद्याने फक्त मेट्रोपॉलिटिन शहरांमध्येच प्रोबेट कायद्याने आवश्यक आहे, पुण्यासारख्या ठिकाणी जर का मृत्यूपत्र केले असेल आणि मिळकतीही पुण्यात असतील तर प्रोबेट ची गरज नाही, असे मुंबई उच्च न्यायालयानेदेखील अनेकदा  स्पष्ट केले आहे. (संदर्भ : भगवानजी राठोड विरुद्ध सुरजमल मेहता : २००४(१) MH .L .J. ६२)

गावचा नमुना ७, ७अ आणि १२ यांचा एकत्रितरित्या "७/१२" चा उतारा बनतो. गाव नमुना ७ हे हक्क अधिकार पत्रक आहे तर १२ हे पीक-पहाणी पत्रक आहे. तर ७ अ हा नमुना कुळ -वहिवाटीची माहिती देतो. अश्या ७/१२ उताऱ्यांसंदर्भात आणि शहरी भागात प्रॉपर्टी कार्ड बद्दल मा. सर्वोच्च न्यायालायने तसेच मा. मुंबई उच्च न्यायालायने वेळोवेळी हे स्पष्ट केले आहे की अश्या उताऱ्यामधील नोंदी ह्या महसुली  म्हणजेच रेव्हेन्यू रेकॉर्ड मधील असल्यामुळे ह्या नोंदीमुळे कुणाचाही मालकी हक्क हिरावून घेतला जाऊ शकत नाही किंवा कोणालाही मालकी हक्क प्रदान  केला जात नाही.

वर नमूद केल्याप्रमाणे दस्त नोंदणी झाल्यानंतर मालकी हक्क तबदील झाल्याची  फक्त नोंद ७/१२ किंवा प्रॉपर्टी कार्डला होते. तसेच  एखादी व्यक्ती मयत झाल्यावर बऱ्याचवेळेला काही कारणास्तव ७/१२ किंवा प्रॉपर्टी कार्डला वारसांच्या नावांची    नोंद करावयाची राहिली म्हणून चिंता करण्याचे काहीही कारण नाही.  कारण वारसांचा  मालकी हक्क  हा आधीच संबंधित वारसा कायद्याने प्रस्थापित झालेला असतो आणि त्याप्रमाणे वारस-नोंद होणे हा केळवळ एक उपचार राहिलेला असतो.

त्याच प्रमाणे मुनिसिपाल्टी टॅक्स पावती किंवा वीज-बिल ह्यांनी तर अजिबातच  मालकी हक्क ठरत नाही.हे फारतर रहिवास दाखला म्हणून वापरले जाऊ शकतात.  त्यामुळे ह्या रेकॉर्डवरून  जुन्या मालकाचे नाव बदलले गेले नाही तरी चिंता करू नये. त्यासाठीचे विहित नमुन्यातील अर्ज भरून नवीन मालकांचे नाव संबंधित रेकॉर्डला बदलता येते.

सर्वात महत्वाचे म्हणजे केवळ अश्या उताऱ्यांवर  नावाची नोंद  नाही म्हणून संबंधित मिळकतीचे  दस्तांची नोंदणी  सब-रजिस्ट्रार यांना फेटाळता येणार नाही असे मा. मुंबई उच्च  न्यायालयाने या पूर्वीच स्पष्ट केले आहे.   कारण एकतर हे उतारे मालकी हक्काचे कागद नाहीत आणि मालकी हक्क ठरविण्याचा अधिकार  हा फक्त सक्षम दिवाणी कोर्टाला असून सब-रजिस्ट्रार यांना नाही, असे हि कोर्टाने पुढे नमूद केले आहे. (संदर्भ : चेअरमन, दीप अपार्टमेन्ट विरुद्ध महाराष्ट्र सरकार -२०१२(३) MH .L .J. ८४४.). तसेच अश्विनी क्षीरसागर विरुद्ध महाराष्ट्र सरकार (क्रि . अर्ज क्र . ८२१/२०१०)  ह्या केसमध्ये मा. मुंबई उच्च न्यायालयाचे मा. न्या. दिलीप कर्णिक ह्यांनी देखील हेच नमूद केले की मालकी हक्क ठरविण्याचा अधिकार हा सब रजिस्ट्रार ह्यांना नाही, सबब त्यांनी मालकी हक्कांची शहानिशा न करताच दस्त नोंदणी केली हा काही त्यांचा गुन्हा होऊ शकत नाही.

हे सर्व लिहिण्याचा हेतू हाच की अजूनही लोकांना जागेतील मालकी हक्क कसे मिळतात याबद्दल बरेच गैरसमज आढळतात आणि भरीस भर म्हणून इंटरनेट वरील माहितीच्या   अर्ध्या हळकुंडाने पिवळे होणे सोपे असते. त्यामुळे ह्या संदर्भात तज्ज्ञ व्यक्तींचा सल्ला घेणे हे फायदेशीर ठरेल.

धन्यवाद.. काळजी घ्या..

ऍड. रोहित एरंडे ©