रिडेव्हलपमेंट उगाचच अडवून धरणाऱ्या हेकेखोर सभासदाला उच्च न्यायालयाचा दणका : ऍड. रोहित एरंडे©
रिडेव्हलपमेंट उगाचच अडवून धरणाऱ्या हेकेखोर सभासदाला उच्च न्यायालयाचा दणका :
ऍड. रोहित एरंडे ©
सोसायटी आणि रिडेव्हलपमेंट (पुनर्विकास) हा एक जिव्हाळ्याचा विषय सध्या झाला आहे. एखाद्या सोसायटीचे रिडेव्हलपमेंट पटकन होऊन जाते, नाहीतर भिजत घोंगडे पडते. बऱ्याचवेळा असे दिसून येते कि जुन्या इमारतीची डागडुजी करणे शक्य नसते किंवा तो खर्च करण्यापेक्षा रिडेव्हलपमेंट करणेच श्रेयस्कर असते. मात्र बहुतांशी सभासद तयार होऊन सुद्धा काही असे असतात कि त्यांना काही केल्या रिडेव्हलपमेंट होऊन द्यायचे नसते. बऱ्याचदा, जसे डिव्होर्स घेण्याचे खरे कारण शेवट्पर्यंत कळत नाही असा अनुभव आहे , तसे अश्या 'मायनोरीटी' सभासदांचे विरोधाचे खरे कारण लक्षातच येत नाही. जरी कायद्याने आता सोसायटीचे ५१% टक्के सभासद तयार असले आणि इतर प्रक्रिया पार पाडली असली तरी जो पर्यंत सर्व सभासदांच्या घरांचा प्रत्यक्ष ताबा मिळत नाही तो पर्यंत बिल्डरचे काम देखील सुरु होत नाही आणि हल्ली बऱ्याचदा १००% संमती असल्याशिवाय बिल्डर देखील असे प्रकल्प घेत नाहीत. बहुमत असून देखील जेव्हा काही सभासदांच्या अडवणुकीमुळे रिडेव्हलपमेंट सुरु होऊ शकत नाही, तेव्हा अश्या सभासदांविरुद्ध कायदेशीर कारवाई हाच एक मार्ग उरतो, कारण बहुमत असले म्हणून उरलेल्या सभासदांकडून बळजबरीने ताबा घेता येत नाही. सोसायटी आणि बिल्डर ह्यांच्या दोघांच्या सुदैवाने उच्च न्यायालयाने मात्र अश्या "हेकेखोर" सभासदांना चांगलाच धडा शिकवल्याचे दिसून येते आणि कोर्टाचे निकाल देखील रिडेव्हलपमेंट च्या बाजूने असल्याचे दिसून येते. अश्या एका केस मध्ये नुकतेच मा. मुंबई उच्च न्यायालयाने रिडेव्हलपमेंट उगाचच अडवून धरणाऱ्या सभासदाला चांगलाच दणका दिला आणि त्या अनुषंगाने सोसायटी रिडेव्हलपमेंट करताना ज्या मार्गदर्शक सूचना केल्या आहेत, त्या मार्गदर्शक असून अनिवार्य नाहीत, त्याचे सार पाळले जाईल एवढे बघितले पाहिजे असेही सूचित केले आहे.
'अभंग समता सहकारी सोसायटी विरुद्ध पराग बिनानी' (२०२२ (१) महा. लॉ जर्नल, पान क्र. ३१) ह्या केसमध्ये मा.मुंबई उच्च न्यायालयाचे न्या. संभाजी शिंदे ह्यांनी परत एकदा सोसायटी रिडेव्हलपमेंट ह्या प्रकरणाचा विस्तृत आढावा घेतला आहे, त्याची थोडक्यात माहिती आपण घेऊ.
मालाड, मुंबई येथील सुमारे ४० वर्षे जुनी असलेली याचिकाकर्ती सोसायटी २०१५ मध्ये विशेष सर्वसाधारण सभा बोलवून रिडेव्हलपमेंट करण्याचे ठरविते. २०१८ मध्ये फिजिबिलिटी रिपोर्ट सोसायटीला प्राप्त होतो आणि तदनंतर टेंडर मागविले जातात आणि मग त्यामधून 'अरकडे डेव्हलपर्स प्रा. लि'. ह्यांचे टेंडर सप्टेंबर २०१९ मधील विशेष सर्वसाधारण सभेमधील उपस्थित सभासद एकमताने मान्य करतात. तदनंतर ऑक्टोबर २०१९ मधील विशेष सर्वसाधारण सभेमधील सभासद बहुमताने अरकडे डेव्हलपर्स प्रा. लि ह्यांच्या नावाचा ठराव देखील मंजूर करतात आणि तदनंतर डेप्यु. रजिस्ट्रार, सहकार ह्यांना पत्र लिहिले जाते आणि डेप्यु. रजिस्ट्रार, सहकार ह्यांचे तर्फे विशेष अधिकारी डिसेंबर -२०१९ मधील विशेष सर्वसाधारण सभेस उपस्थित राहून सदरील डेव्हल्परच्या नावाला मंजुरी देखील देतात आणि ह्याच सभेमध्ये उपस्थित असलेले ९९% सभासद देखील मंजुरी देतात . तदनंतर डेव्हलपराने दिलेला विकसन करारनामा, मुखत्यारपत्र आणि बिल्डिंग प्लॅन हे देखील पुढील विशेष सर्वसाधारण सभेमध्ये मंजूर केले जातात आणि सोसायटीतर्फे सेक्रेटरी आणि चेअरमन करारनाम्यावर सही करतात आणि ५१ पैकी ३९ सभासदमान्यता देणार म्हणून सही करतात आणि दस्त नोंदविला जातो आणि इतर सभासद देखील सही करण्यास तयार असतात . मात्र २०२० मध्ये पराग बिनानी हे सोसायटी आणि डेव्हलपरविरुद्ध, रिडेव्हलपमेंटची पूर्ण प्रक्रिया सदोष आहे, त्यात फ्रॉड झाले आहे , मार्गदर्शक सूचनांचे पालन झालेले नाही इ. आरोप करून दावा दाखल करून रिडेव्हलपमेंट विरुद्ध मनाई मागतात. मार्च २०२१ मध्ये दिवाणी न्यायाधीश मनाई अर्ज मंजूर करून रिडेव्हलपमेंटला स्थगिती देतात आणि म्हणून प्रकरण उच्च न्यायायालयात पोहोचते.
सोसायटीतर्फे नमूद केले जाते कि २०१५ पासून सुरु झालेला रिडेव्हलपमेंटचा प्रवास अखेर २०२० मध्ये सफल व्हायला आला आहे आणि प्रथमपासून सोसायटीने पारदर्शक कारभार केला आहे, आणि मार्गदर्शक सूचनांचे यथायोग्य पालन केले आहे आणि बहुतांशी सभासदांना रिडेव्हलपमेंट हवे आहे आणि ह्यामध्ये वादी -सभासदाचा सुद्धा फायदा आहे . दोन्ही बाजूंचा युक्तिवाद ऐकून मा. उच्च न्यायालयाने सोसायटीची याचिका मंजूर करताना कनिष्ठ न्यायालयाच्या निकालाची देखील चांगलीच चिरफाड केली आहे. मा. उच्च न्यायालयाने नमूद केले कि एकतर सोसायटीचे कुठल्याही ठरावास वादीने आव्हान दिले नाही आणि दाव्यामध्ये सोसायटी आणि डेव्हलपर ह्यामधील कराराला "अरेंजमेंट " ( !! ) असे नाव देऊन त्याला आव्हान देण्याचा केविलवाणा प्रयत्न केला आहे आणि हा दाव्यातील मूळ दोष आहे. त्याचप्रमाणे प्रत्येक पायरीवर सोसायटीने बहुमताने निर्णय घेतले आहेत आणि त्यायोगे रजिस्टर्ड विकसन करारनामा देखील झाला आहे, त्यामुळे सोसायटीने काहीही लपवून केलेले नाही. मा. उच्च न्यायालयाने आधीच्या निकालांचा आधार घेऊन कनिष्ठ न्यायालयाच्या कारण मिमांसेवर प्रहार करताना नमूद केले कि , कनिष्ठ न्यायालयायाने खालील गोष्टी लक्षातच घेतल्या नाहीत ,कि :
१. सोसायटीमध्ये जनरल बॉडी सर्वोच्च असते. २) बहुमताने घेतलेला निर्णय हा अल्पमतातील सभासदांवर बंधनकारक असतो. ३) कलम ७९-ए अन्वये जाहीर केलेल्या रिडेव्हलपमेंट मार्गदशक सूचना ह्या मँडेटरी नाहीत त्यांचे पुरेसे पालन योग्य राहील आणि सदरील सूचना ह्या त्रयस्थ व्यक्तींवर म्हणजेच डेव्हलपर वरती बंधनकारक नाहीत. ४) लोकशाही मार्गाने घेतले गेलेले निर्णय हे फ्रॉड किंवा फसवून घेतले गेले आहेत असे सिद्ध झाल्यासच रद्द होऊ शकतात.
शेवटी कोर्टाने नमूद केले कि वरील बाबी लक्षात न घेता कनिष्ठ न्यायालयाने केवळ सोसायटीने मार्गदर्शक सूचनांचे पालन केले नाही आणि सोसायटीने स्वतःची वेबसाईट बनवली नाही ह्यांना अवास्तव महत्व दिले आणि केसच्या महत्वाच्या फॅक्टसकडे दुर्लक्ष केले कि एकतर सर्व निर्णय बहुमताने घेतले गेले त्याचा परिपाक रजिस्टर्ड करारनामा होण्यात झाला, तसेच वादीने एकतर संदिग्ध आरोप केले आणि तेही सिद्ध केले नाहीत, तसेच मीटिंगचे रेकॉर्डिंग स्वतः बघितल्याचे वादीने मान्य केले पण निकालात व्हिडिओ रेकॉर्डिंगच झाले नाही असे खालच्या कोर्टाने नमूद केले. वादीने कुठल्याही ठरावास आव्हान दिले नाही आणि रिडेव्हलपमेंट झाल्यास वादीचे काय नुकसान होईल हे तो सिद्ध करू शकला नाही, ह्याचाहि विसर खालच्या कोर्टाला पडल्याचे दिसून येते.
वरील निकाल महत्वाचा असून त्यायोगे ज्या सोसायट्यांमध्ये रिडेव्हलपमेंटच गाडे अडले आहे त्यांना नक्कीच दिलासा मिळेल. अर्थात सोसायटीने देखील पारदर्शकता ठेवणे आणि बहुमताने निर्णय घेणे हे किती महत्वाचे आहे, हे ह्या निकालावरून दिसून येईल.
शेवटी, कुठलाही निर्णय लागू होतो कि नाही हे ठरविण्याआधी प्रत्येक केसच्या फॅक्टस बघणे गरजेचे आहे. बऱ्याचवेळा सभासदांच्या इगो मुळे प्रकरण कोर्टात पोहचते. सबब "तुटे वाद, संवाद तो हितकारी" हे समर्थ वचन कायम उपयोगी पडेल.
ऍड. रोहित एरंडे.
Pune©
Comments
Post a Comment