अवास्तव ट्रान्स्फर फी अवैधच - ॲड. रोहित एरंडे ©

 आम्ही एका सोसायटीमध्ये ३ बी.एच.के फ्लॅट घेणार आहोत. आमची खरेदीची किंमत देखील ठरली आहे. मात्र बँकेच्या कर्जासाठी  एन.ओ.सी. देण्यासाठी सोसायटी आमच्याकडे ट्रान्स्फर फी पोटी आमच्या खरेदी किंमतीच्या १% टक्के एवढी रक्कम मागत आहे, जी काही लाखांच्या घरात जाते  आणि पावती डोनेशनची देऊ असे सांगत आहेत. मात्र असे डोनेशन सोसायटीला घेता येते का ? त्या बद्दल काय कारवाई करता येईल.

एक वाचक, मुंबई .

उत्तर : जे प्रत्यक्षपणे करता येत नाही ते अप्रत्यक्षपणे करणे असाच  काहीसा हा प्रकार आहे. अश्या प्रश्नावर ह्या पूर्वीही अनेकवेळा लिहून आले आहे तरीही सोसायटीममध्ये असा मनमानी कारभार कसा चालतो हेच समजत नाही. ह्याला कायद्याचे अज्ञान म्हणायचे का कायद्याची भिती उरली नाही हेच समजत नाही. सोसायटीमधील सदनिका विकताना सभासदत्व हस्तांतरण फी म्हणजेच ट्रान्सफर फी पोटी भरमसाट रकमा आकारल्या जाण्यावरून अनेक तक्रारी आल्यामुळे महाराष्ट्र शासनाने दि. ०९/०८/२००१ रोजी काढलेल्या अध्यादेशाप्रमाणे जास्तीत जास्त रु. २५,०००/- सभासदत्व ट्रान्सफर फी आकारता येईल असे स्पष्ट केले आहे आणि सदरील अध्यादेश आजही लागू आहे ह्याची नोंद घ्यावी. आपल्यासारखीच एक केस पूर्वी पुण्यातील एका सोसायटीबाबत घडली होती आणि त्यावर निकाल देताना मा.न्या. मृदुला भाटकर ह्यांनी स्पष्ट शब्दांमध्ये नमूद केले होते कि "डोनेशनच्या नावाखाली अवाच्या सवा ट्रान्सफर फी आकारता येणार नाही आणि त्या नावाखाली सभासदांची अडवणूकही करता येणार नाही आणि  ट्रान्सफर फी जास्तीत जास्त रू.,२५,०००/- ट्रान्सफर फी इतकीच आकारता येईल" (संदर्भ अलंकार गृहरचना सोसायटी विरुद्ध अतुल महादेव भगत - याचिका क्र . ४४५७/२०१४)

  सोसायटी आणि सभासद ह्यांच्यामधील वाद हे बहुतांशी वेळा हे आर्थिक कारणांशीच निगडित असतात आणि यामध्ये पहिल्या तीनामध्ये  स्थान असते  ट्रान्स्फर फी, मेंटेनन्स आणि ना-वापर शुल्क ह्या संबंधातील वाद ,  हे आपल्यापैकी अनेकांना मान्य होईल.  

मा. मुंबई उच्च न्यायालयाच्याच 'सिंध सहकारी सोसायटी विरुद्ध इनकम टॅक्स ऑफिसर' ह्या केस मध्ये २००९ साली  दोन सदस्यीय खंडपीठाने  निकाल देताना असे नमूद केले की  कुठल्याही सहकारी सोसायटीला नियमांच्या अधीन राहूनच सभासदांकडून पैश्यांची मागणी करता येते आणि सभासदांना वेठीस धरून नफा कमावणे हे बेकायदेशीर आहे आणि अश्या  नफेखोरीवर  कायद्याप्रमाणे  इनकम टॅक्स लागू  होईल.  

 कुठल्याही सभासदास डोनेशन देण्यास बंदी नाही, मात्र ते स्वखुषीने  आणि कुठल्याही दबावाला बळी न पडता दिलेले असावे, त्यामुळे कुठल्याही परिस्थितीमध्ये डोनेशनच्या नावाखाली अवाच्या सवा ट्रान्सफर फी सोसायटीला उकळता  येणार नाही असे शेवटी कोर्टाने नमूद केले.

  उपविधी (Bylaws ) हे कधीही कायद्यापेक्षा वरचढ होऊ शकत नाहीत

न्यू इंडिया को .ऑप . सोस . विरुद्ध महाराष्ट्र सरकार. (२०१३) २ Mh .L .J . ६६६. या केस मध्ये सोसायटीने  ट्रान्सफर फी पोटी फ्लॅट च्या किमतीच्या १० टक्के रकमेची मागणी केली, जी तब्बल  रु. २ कोटी इतकी होत होती . सोसायटीच्या मते  उपनिबंधकांनी मान्य केलेल्या  त्यांच्या उपविधींमध्येच ( bye-laws)  मध्ये अशी स्पष्ट तरतूद होती आणि सबब ते  सर्व सभासदांवर बंधनकारक होते . अर्थात मा. उच्च न्यायायलाने सदरील अध्यादेशाप्रमाणे सोसायटीची कृती बेकायदेशीर ठरवताना स्प्ष्ट नमूद केले कि जरी उपविधी हे मान्यताप्राप्त असले तरी कायद्यपेक्षा किंवा सरकारी अध्यादेशापेक्षा वरचढ होऊ शकत नाहीत.

  सोसायट्यांच्या बाजूने विचार करता सुमारे  2  दशकांपूर्वीच्या  रू.२५,०००/-  च्या नियमाचा पुनर्विचार करण्यास हरकत नाही. कारण आता त्या वेळचे जागांचे भाव आणि आत्ताचे भाव ह्यात जमीन-अस्मानाचा फरक आहे. मात्र जो पर्यंत कायद्यात बदल होत नाही तो पर्यन्त सोसायट्यांना उत्पन्नाचा दुसरा  वैध स्रोत शोधावा लागेल.

ट्रान्सफर  फी कधी माफ होते ?

तसेच जाता जात अजून एक महत्वाची माहिती जी इतरांना उपयोगी पडू शकेल कि आदर्श उपविधींप्रमाणे (38(ix) note)  सभासदाच्या मृत्यूनंतर त्याच्या कुटुंबियांना / कायदेशीर वारसांना / नॉमिनीला शेअर ट्रान्सफर करताना किंवा सभासदांनी आपापसांमध्ये एकमेकांच्या सदनिका तबदील केल्या तर ट्रान्सफर फी आकारता येणार नाही.तसेच अपार्टमेंटमध्ये  ट्रान्स्फर फी लागत नाही.

अर्थात अशी मागणी सोसायटीने आपल्याकडे लेखी केली आहे किंवा कसे हे समाजात नाही आणि कोर्टात लिखापढीला महत्त्व असते.  त्यामुळे तुम्ही सर्व प्रथम सोसायटीला तुम्ही नियमाप्रमाणे पैसे भरण्यास तयार आहेत असे लेखी कळवावे आणि त्यावर सोसायटीने आपल्याला उत्तर न दिल्यास किंवा अशी "डोनेशन"ची मागणी लेखी स्वरूपात केल्यास, आपल्याला उपनिबंधकांकडे दाद मागणे सोपे होईल.

ऍड. रोहित एरंडे. ©