दोन फ्लॅट एकत्र केले तर मेंटेनन्स किती ? - ॲड. रोहित एरंडे ©

 प्रश्न : आमच्या सोसायटीत फ्लॅट बरोबर काही दुकाने देखील आहेत. ह्यातील दुकानदारांकडून ते व्यवसाय करतात म्हणून वाढीव दराने मेंटेनन्स घ्यावा आणि त्यासाठी बायलॉजमध्ये बदल करू असे काही फ्लॅट धारक म्हणत आहेत. तर अशी मागणी योग्य आहे का ? आणि असे बायलॉज बदलता येतील का ? तसेच आमच्याकडे काही सभासदांनी २ फ्लॅट एकत्र केले आहेत आणि अश्या वेळी मेंटेनन्स एक घ्यावा का डबल , असे वाद होतात, तरी ह्याबाबत मार्गदर्शन करावे. 

काही त्रस्त सभासद , पुणे-०९.  

उत्तर : आपल्या पहिल्या प्रश्नाचे उत्तर मा. मुंबई उच्च न्यायालयाने सुनंदा रांगणेकर विरुद्ध राहुल अपार्टमेंट सोसायटी (२००६) १ Mh .L .J ७३४ ह्या निकालात दिले आहे. मा. मुंबई उच्च न्यायालायने 'निवासी आणि व्यावसायिक सदनिकांमध्ये भेद करता येणार नाही' असे नमूद करून दुकानदारांकडून जादा दराने घेत असणारा देखभाल खर्च रद्द ठरविला. त्यामुळे तुमच्या सोसायटीमध्ये देखभा खर्च सर्वांना समानच आकारला गेला पाहिजे आणि ह्या कायदेशीर तरतुदींविरुद्धचे कोणतेही ठराव बेकायदेशीर ठरतील.  

त्याचप्रमाणे जादा मेंटेनन्स, जादा ट्रान्सफर फी किंवा ना वापर शुल्क आकारण्यासाठी सोसायट्यांच्या एक समान बचाव दिसून येतो की "आमच्या (बायलॉजमध्ये ) उपविधींमध्ये ह्याबाबत तरतुदी आहेत आणि उपविधी उपनिबंधकांनी मान्य केले आहेत किंवा जनरल बॉडीने बहुमताने तसा ठराव पास केला आहे." अर्थात असे बचाव कोर्टात टिकत नाहीत कारण उपनियम / ठराव किंवा सोसायटी कमिटी हे कधीही कायद्यापेक्षा मोठे असू शकत नाहीत असे अनेक निकालांमधून आज पर्यंत स्पष्ट झाले आहे. त्यामुळे बहुमताच्या जोरावर कायद्यावर मात करता येत नाही आणि कायद्याचे अज्ञान हा कधीही बचाव होत नाही, हे लक्षात ठेवावे

देखभाल खर्च (मेंटेनन्स) किती आकारावा हे ठरविण्याचा अधिकार सोसायटीला नक्कीच आहे आणि त्यामध्ये कशा कशाचा अंतर्भाव होतो हे बायलॉज क्र. ६५ ते ७१ मध्ये नमूद केले आहे त्याचप्रमाणे कोणते खर्च हे क्षेत्रफळानुसार घेतले जावेत हे देखील सदरील बायलॉजमध्ये नमूद केले आहे. मात्र तो मासिक देखभाल खर्च सर्वांना सामान असावा हा कायदा आता पक्का झाला आहे. निवासी असो वा व्यावसायिक, पहिल्या मजल्यावर राहताय का शेवटच्या मजल्यावर, फ्लॅट छोटा आहे का मोठा , त्यानुसार मेंटेनन्स ठरत नाही. तसेच, मी पहिली मजल्यावर राहतो आणि मी लिफ्ट वापरत नाही म्हणून मी कमी देखभाल खर्च देणार, असे कायद्याला अभिप्रेत नाही. या बाबतीत मा. मुंबई उच्च न्यायालयाचा जो आद्य निकाल म्हणता येईल जो आजही पथदर्शक म्हणून वापरला जातो त्याचे थोडक्यात सार अभ्यासू . "व्हिनस सोसायटी विरुद्ध जे.वाय. देतवानी - (2004 (5) Mh.L.J. 197 = 2003(3) ALL M.R. 570) . या केसमध्ये मा. मुंबई उच्च न्यायालयाने हे स्पष्ट केले आहे कि 'फ्लॅटच्या एरिया (क्षेत्रफळ) प्रमाणे देखभाल खर्चाची आकारणी करणे चुकीचे आहे, कारण मोठा फ्लॅट असणाऱ्यांना छोट्या फ्लॅट धारकांपेक्षा काही वेगळ्या सोयी सुविधा मिळत नाहीत आणि सर्व सोयीसुविधा सगळे जण सारख्याच वापरतात त्यामुळे असे एरिया प्रमाणे वर्गीकरण करून देखभाल खर्चाची आकारणी करणारा ठराव हा बेकायदेशीर असल्याचे' न्यायालायने पुढे नमूद केले. 

 एकाच इमारतीमध्ये एकाच व्यक्तीचे दोन वेगवेगळे फ्लॅट असले तरी प्रत्येक फ्लॅटचा स्वतंत्र मेंटेनन्स देणे क्रमप्राप्त आहे. परंतु जेव्हा दोन स्वतंत्र फ्लॅट एकत्र (amalgamate ) केले जातात, तेव्हा परिस्थिती वेगळी असते आणि असे एकत्रीकरण रीतसर परवानग्या घेऊन झाले का सभासदांनी परस्पर केले, त्यावर मेंटेनन्स कसा अकरावा हे ठरेल. एकतर अश्या एकत्रीकरणाला सोसायटीची आणि जर कन्व्हेयन्स झाला नसेल तर बिल्डरच्या लेखी पूर्व परवानगीची गरज असते आणि सगळ्यात महत्वाचे म्हणजे एकत्रीकरणाला महानगरपालिकेकडून रीतसर लेखी पूर्व परवानगी मिळणे गरजेचे आहे आणि त्यासाठी नकाशात फेरबदल करून घेण्यासाठी वास्तुविशारदाची मदत घ्यावी लागेल. दोन फ्लॅट एकत्र करणे काय किंवा आपल्या फ्लॅट मध्ये काही फेरबदल (renovation ) करायचे असेल, ते करताना महानगरपालिकेने मंजूर केलेल्या बांधकाम नकाशाच्या विपरीत बांधकाम / फेरफार करताच येत नाही. जो सभासद असे २ सभासदासाठी अश्या फ्लॅटचे एकत्रीकरण करणे जरी खूप सोयीचे असले तरी कोणतीही रितसर परवानगी न घेता एकत्रीकरण केले असेल, तरी तांत्रिक दृष्ट्या ते दोन वेगळे युनिट असतात म्हणून प्रत्येक फ्लॅटचा स्वतंत्र मेंटेनन्स देणे गरजेचे आहे. 

मात्र जेव्हा सर्व पूर्वपरवानग्या घेऊन , रीतसर जेव्हा दोन फ्लॅटचे एकत्रीकरण केले जाते तेव्हा त्यांचे एकच युनिट समजले जाते आणि अश्यावेळी दोघांचे सभासदत्व देखील एक होईल आणि अश्या कायदेशीर पद्धतीने एकत्रीकरण केलेल्या फ्लॅटसाठी मेंटेनन्स हा एक फ्लॅट म्हणूनच आकारावा लागेल. 

ॲड. रोहित एरंडे ©