पुनर्विकास करण्यासाठी अपार्टमेंटची सोसायटी करणे कायद्याने बंधनकारक नाही. ॲड. रोहित एरंडे. ©

  पुनर्विकास करण्यासाठी  अपार्टमेंटची   सोसायटी करणे कायद्याने बंधनकारक नाही.

ॲड. रोहित एरंडे. ©

आमची ५० लोकांची अपार्टमेंट आहे. बिल्डिंगला सुमरे ३० वर्षे झाली आहेत, पण बिल्डिंगची स्थिती उत्तम आहे. आमच्या इथे नव्याने राहायला आलेले २-३ सभासद आता अपार्टमेंट असणे चांगली नाही, अपार्टमेंटचा पुनर्विकास होऊ शकत नाही, त्यासाठी सोसायटी करणे गरजेचे आहे, नाहीतर जुना बिल्डर हक्क सांगेल  असा प्रचार करायला लागले आहेत आणि त्यामुळे काही ज्येष्ठ सभासद उगाचच घाबरले आहेत. अपार्टमेंटची सोसायटी करण्यासाठी काही लाख रुपयांचा खर्च येणार असल्याचे ते सांगत आहेत. तरी नुसत्या अपार्टमेंचा पुनर्विकास होऊ शकत नाही का ? का त्यासाठी सोसायटी करणे गरजचे आहे ? यासाठी काय तरतुदी आहेत ?  

काही ज्येष्ठ नागरिक, पुणे. 

आपण विचारलेला प्रश्न सध्या अनेक ठिकाणी डोके वर काढतो आहे असे दिसून येते आणि याबद्दल लोकांच्या मनात गैरसमज दिसून येतात.  

पहिली गोष्ट म्हणजे तुमचे जे सभासद अपार्टमेंट चांगली नाही असे आता म्हणत आहेत, त्यांनी मग एखाद्या  सोसायटीमध्येच फ्लॅट का नाही घेतला ? असो.  एक साधी गोष्ट लक्षात घ्या कि जर सोसायटीची अपार्टमेंट करणे बंधनकारक केले असते आणि अपार्टमेंट करणे हे जर एवढे त्रासदायक असते , तर सरकारने १९७० सालचा महाराष्ट्र अपार्टमेंट ओनरशिप कायदा कधीच रद्द करून टाकला असता. 

 मात्र त्याआधी  हे लक्षात घेतले पाहिजे कि अपार्टमेंटवर   अपार्टमेंट मालकाचा  पूर्ण मालकी हक्क असतो जो  "अपार्टमेंट डिड (कन्व्हेयन्स ) द्वारेच प्राप्त होतो. प्रत्येक अपार्टमेन्टचा जमीन आणि सामाईक जागांमधील "अविभक्त हिस्सा" हा अपार्टमेंच्या (किंमतीप्रमाणे ) क्षेत्रफळानुसार ठरलेला असतो आणि त्यावर बिल्डरचा कुठलाही अधिकार रहात नाही आणि सामाईक जागा म्हणजे काय याचे सविस्तर वर्णन अपार्टमेंट कायद्यात दिलेले आहे. त्यामुळे जर बिल्डरने रितसर डिक्लरेशन करून अपार्टमेंट डिड नोंदविली असतील तर त्या स्कीम्सशी  बिल्डरचा संबंध संपतो त्यामुळे    पूर्वीचा बिल्डर कसा काय हक्क सांगू  शकेल ?   या उलट  सोसायटीमध्ये कन्व्हेयन्स झाल्यावर  बिल्डिंग आणि इमारतीचे मालकी हक्क सोसायटीकडे तबदील होतात आणि सभासदांना शेअर-सर्टिफिकेट, ऑलॉटमेंट लेटर दिले जाते.   सोसायटीमध्ये लागू असणारे हस्तांतरण शुल्क, ना वापर शुल्क इ. गोष्टी अपार्टमेंट बाबतीत लागू होत नाहीत. आता तर अपार्टमेंट मधील थकबाकी वसुलीसाठी सहकार उपनिबंधकांकडे तक्रार दाखल करता येते. 

अपार्टमेंटची  सोसायटी करता येत नाही का ? तर याचे तांत्रिक उत्तर करता येते असे आहे, पण ती करावीच लागते असे अजिबात नाही.   एखादी गोष्ट कायद्याने करावीच लागते  आणि एखादी गोष्ट कायद्याने करता येते , हा महत्वाचा  फरक कायम लक्षात घ्यावा.  उदा. वय वर्षे  १८ आणि २१  पूर्ण झाल्यावर   अनुक्रमे मुली आणि  मुले   कायदेशीरपणे  लग्न करू शकतात, पण  ह्याचा अर्थ त्या  वयाचे झाल्यावर  लग्न करायलाच पाहिजे असे नाही.  

 २०१८  मधील अपार्टमेंट कायद्यातील कलम १४(१) मधील दुरुस्ती प्रमाणे, एकमताने नव्हे तर   आता बहुमताने अपार्टमेंट कायद्यातून बाहेर पडून सोसायटी करण्याचा  निर्णय  घेता येतो याबद्दल दुमत नाही, परंतु अपार्टमेंटचा पुनर्विकास करण्यासाठी अपार्टमेंटचे सोसायटीमध्ये रूपांतर करण्याची कोणतीही पूर्वअट कोणत्याही कायद्यात लिहिल्याचे आढळून आले नाही. तसेच  अपार्टमेंट कायद्यातून बाहेर पडून नवीन सोसायटी स्थापन करणे, सोसायटीच्या नवे परत कन्व्हेयन्स करणे इ. साठी लागणारा वेळ, खर्च याचीही  आगाऊ माहिती करून घेतल्यास अधिक संयुक्तिक राहील.  तसेच अपार्टमेंटची बहुमताने सोसायटी केली तर तांत्रिकदृष्ट्या  सर्व अपार्टमेंट धारकाचा मालकी हक्क  मात्र जाईल हेही लक्षात घ्यावे.   त्याचप्रमाणे अपार्टमेंटची  सोसायटी करताना समजा काही सभासदांनी कर्जे घेतली असतील, तर बँकांची एनओसी देखील लागू शकते कारण मालकी हक्कामध्ये बदल होणार असतो.   पुढे सोसायटी करायची किंवा कसे हा सर्वस्वी त्या अपार्टमेंट धारकांचा प्रश्न असतो, त्यामुळे बिल्डरची संमती अनिवार्य नाही.  

  पुनर्विकासाचे फायदे अनेक असले तरी त्याबरोबर वाढणारे प्रॉपर्टी  टॅक्स, मेंटेनन्स हे खर्च, वाढीव सभासद झाल्यामुळे  पार्किंग, पाणी या सुविधा विभागल्या जाणार आहेत हेही लक्षात घ्यावे त्यामुळे  आपल्या केसमध्ये बिल्डिंगची स्थिती उत्तम असेल तर पुनर्विकासाचा निर्णय डोळसपणेच घ्या.

ऍड. रोहित एरंडे.