आपण काय करतोय ? साठे खत का खरेदी खत ? : ऍड. रोहित एरंडे ©

आपण काय करतोय ? साठे खत का  खरेदी खत ?  : 

ऍड. रोहित एरंडे ©

एखाद्या मिळकतीमध्ये मालकी हक्क कसा मिळतो ह्या बाबत आपल्याकडे बरेच गैरसमज दिसून येतात. मागील एका लेखात "जागा नावावर करणे म्हणजे काय" हे आपण पहिले होते आणि  एखाद्या मिळकतीमध्ये मालकी हक्क हा कुठल्याही २ किंवा अधिक  व्यक्तींच्या हयातीमध्ये  खरेदीखत, बक्षीसपत्र, हक्कसोड पत्र, वाटप-पत्र यांसारख्या नोंदणीकृत दस्तानेच, योग्य ते मुद्रांक शुल्क म्हणजेच स्टॅम्प ड्युटी आणि नोंदणी शुल्क भरूनच,  तबदील केला जाऊ शकतो हे बघीतले .  तसेच    ७/१२ उतारा किंवा  प्रॉपर्टी कार्ड  ह्या सारख्या रेव्हेन्यू रेकॉर्डने जागेमध्ये  कोणाला मालकी हक्क मिळत नाही किंवा   कोणाचाही मालकी हक्क हिरावून घेत नाहीत, तर  हे उतारे केवळ महसूल नोंदणी करणारे दस्तऐवज आहेत हेही पहिले. 

 ह्यामधील खरेदीखताबरोबरच ( सेल-  डीड ) अजून एका दस्ताबद्दल आपण बऱ्याच वेळा ऐकले असेल आणि तो दस्त म्हणजे "साठे खत ". साठे खताला 'साठे खत' का म्हणतात ह्या बद्दल काही माहिती आढळून आली नाही. साठे खताला इंग्रजी मध्ये "ऍग्रिमेंट फॉर  सेल" असे म्हणले जाते,  परंतु  दोन्ही करार सारखे वाटले तरी त्यामध्ये खूप फरक आहे.    कोर्टामध्ये मालमत्ते संबंधांमधील  बहुतांशी वाद हे ह्याच दस्तांभोवती फिरत असतात आणि हा विषय तसा  मोठा असल्यामुळे ह्या  दस्तांबद्दल आपण थोडक्यात माहिती करून घेऊ. 

ट्रान्स्फर ऑफ प्रॉपर्टी ऍक्ट च्या कलम ५४  अन्वये 'सेल' म्हणजे स्थावर  मिळकतीमधील मालकी हक्क  ठरलेल्या  मोबदल्याबदल्यात तबदील करणे होय. 

असे खरेदी खत झाल्यावर खरेदी घेणाऱ्याला जागेमध्ये मालकी हक्क मिळतो आणि असे खरेदीखत हे नोंदणीकृत असणे गरजेचे आहे . मात्र एखाद्या मिळकतीचे खरेदी खत करण्याआधी "साठे-खत" करण्याची पद्धत दिसून येते. मिळकतीचे साठेखत/करारनाम्यामुळे   मिळकतीमधील  मालकी हक्काचे हस्तांतरण होत  नाही.कलम  ५४ मध्ये पुढे असेही नमूद केले आहे की “केवळ  असा  करार ( साठे खत ) झाला म्हणजे संबंधित मिळकतीवर (खरेदीदाराचा) कसलाही हक्क , बोजा किंवा हितसंबंध निर्माण होत नाही.” 

 परंतु साठेखतात मिळालेले हक्क-अधिकार हे 'असाईनमेंट डिड ' द्वारे तबदील करता येतात.

साठेखतात  मालमत्तेचे वर्णन, मिळकतीच्या मालकी हक्काचा इतिहास, मोबदला किती आणि कसा आणि किती कालावधीमध्ये देणार, जागेचा प्रत्यक्ष आणि खुला ताबा कधी देणार,  कागदपत्रांची पूर्तता, विविध प्रकारच्या परवानग्या लागणार असल्यास त्याची पूर्तता कोण आणि कधी करणार, आणि खरेदी खत किती मुदतीमध्ये करणार आणि ह्या अटी शर्तींचा भंग झाल्यास सेलर -पर्चेसर ह्यांचे अधिकार   अश्या महत्वाच्या    अटी, शर्ती यांचा स्पष्ट लेखी उल्लेख असतो. थोडक्यात 'साठे खत' म्हणजे  हा एखादी स्थावर  मिळकत भविष्यात, काही अटी शर्तींना अधीन राहून,  हस्तांतरित करण्याचे म्हणजेच खरेदीखत करून देण्याचे  वचन देणारा करार असतो. 

जागेचा ताबा :

कायद्याचे एक महत्वाचे तत्व आहे की "ताबा असणे म्हणजे १० पैकी ९ मार्क मिळण्यासारखे आहे". साठे खताच्या वेळी जागेचा ताबा द्यायचा कि नाही हे प्रत्येक व्यवहारावर अवलंबून असते आणि असा ताबा मिळाला तरी कायद्याला अभिप्रेत असा मालकी हक्क साठे खताने मिळत नाही. परंतु  मालकी  हक्का  इतकाच जागेचा ताबाही तितकाच महत्वाचा आहे, ताबाच नसेल तर कागदोपत्री मालकी हक्काचा काय उपयोग ? असो. मात्र या बाबतीत ट्रान्सफर ऑफ प्रॉपर्टी मधील कलम ५३-अ ज्याला 'पार्ट परफॉर्मन्स' म्हणून ओळखले जाते, ते बघणे गरजेचे ठरेल.  या कलमाप्रमाणे जर  मिळकत खरेदी घेणाऱ्याने  साठे खतात नमूद केल्याप्रमाणे त्याच्यावर जबाबदारी असणाऱ्या अटी व शर्तींची पूर्तता केली असेल आणि त्याचबरोबर  अश्या  मिळकतीचा ताबाही घेतला असेल,  तर मिळकत विकणाऱ्याला  सदर मिळकतीचा खरेदीदाराला दिलेला ताबा परत मागता येणार नाही,  परंतु  करारनाम्यामधील अटी -शर्तींप्रमाणे  पुढील कारवाई करता येईल.    अर्थात ह्या परिस्थितीमध्ये  मालकी हक्क मूळ मालकाकडेच  राहतो. 

अपार्टमेंट /सोसायटी :

मोफा किंवा रेरा कायद्याप्रमाणे बिल्डर जो पहिला करार करतो त्याला सोप्याभाषेत साठेखत असे म्हणता येईल. मग जर अपार्टमेंट केली असेल तर बिल्डर फ्लॅट धारकाबरोबर "अपार्टमेंट डिड" म्हणजेच खरेदीखत करतो, ज्यामध्ये फ्लॅटच्या आकारमानाप्रमाणे जमिनीतील अविभाज्य हिश्शयाचा उल्लेख केलेला असतो  आणि अपार्टमेंट कायद्याखालचे डिड ऑफ डिक्लरेशनहि करतो. जर का सोसायटी केली असेल तर सोसायटीच्या नावाने बिल्डिंग आणि जमिनीचे खरेदीखत म्हणजेच कन्व्हेयन्स विहित मुदतीमध्ये करण्याची जबाबदारी बिल्डरवर आहे.  अपार्टमेंट बाबत असा वेगळा कन्व्हेयन्स अपार्टमेंट असोशिएशनच्या नावाने केला जात नाही, कारण अपार्टमेंट डिड झालेले असते.  त्यामुळे अपार्टमेंट मधील लोकांनी कन्व्हेयन्स झाला नाही म्हणून घाबरून जायची गरज नाही. जर काही कारणांनी अपार्टमेंट डिड झाले नसेल, बिल्डर हयात नसेल किंवा करून देत नसेल  तर ते देखील डीम्ड कन्व्हेयन्स सारखेच रजिस्ट्रारकडे अर्ज करून करून घेता येते. 

स्टॅम्प ड्युटी :

महाराष्ट्र स्टँम्प ऍक्ट प्रमाणे साठे खताच्या वेळीच आता पूर्ण स्टँम्प ड्युटी भरावी  लागते, नंतर खरेदीखताच्या वेळी परत स्टँम्प ड्युटी भरावी लागत नाही. परंतु पूर्ण स्टम्प ड्युटी भरली म्हणून साठे खताने मालकी हक्क मिळत नाही. साठे खत केलेच पाहिजे , असा काही नियम नाही हेही तितकेच खरे आहे. पण साठे खतामधेय मालकी हक्काबाबत इ. ज्या   काही अटी शर्ती असतात, त्या खरेदीखतात लिहिल्या जात नाहीत, असा संकेत आहे. बऱ्याचदा बँका सुद्धा साठेखत नोंदविलेले असेल, तर कर्ज देण्याची प्रक्रिया अधिक सुलभ करतात असा अनुभव आहे. 

 मा. सर्वोच्च न्यायालयाने  'सूरज लॅम्प इंडस्ट्री विरुद्ध हरियाणा राज्य'  ह्या याचिकेवर २००९ आणि २०११ मध्ये निकाल देऊन हे स्पष्ट केले की केवळ  पॉवर ऑफ ऍटर्नीच्या आधारावर किंवा साठे खताच्या आधारावर    जागा विकत घेणाऱ्याला जागेमध्ये मालकी हक्क मिळत नाही,  केवळ  योग्य स्टँम्प ड्युटी भरलेल्या नोंदणीकृत खरेदीखतानेच जागेमध्ये मालकी हक्क प्राप्त होतो.     

हे दोन्ही दस्त खूप महत्वाचे आहेत. व्यवहारामध्ये असेही दिसून येते की लोक अनोंदणीकृत साठे खत किंवा लोकांचा आवडीचा  म्हणता येईल असा "एम. ओ. यू" म्हणजेच 'समजुतीचा करारनामा'  करतात. दस्ताला काय नाव दिले आहे ह्याने नव्हे  तर त्यातील अटी -शर्तींप्रमाणेच दस्त कोणता आहे हे ठरते. कोर्टामध्ये देखील दस्ताच्या अटी -शर्ती ह्यांचे एकत्रितरित्या वाचन करून दस्त कोणता आहे, पक्षकारांचा हेतू काय आहे  हे ठरविले जाते. अश्या अनोंदणीकृत,  एम. ओ. यू. सारख्या दस्तांमुळे जागेमध्ये मालकी हक्क मिळत नाही.    सध्याच्या जागांच्या प्रचंड किंमती वाढल्या आहेत. त्यामुळे  आपला कष्टाचा पैसा गुंतवण्याआधी योग्य तो कायदेशीर सल्ला तज्ज्ञ व्यक्तींकडून घेणे इष्ट.  

ऍड. रोहित एरंडे. ©