अपार्टमेंटची सोसायटी करणे कायद्याने बंधनकारक नाही.- ऍड. रोहित एरंडे. ©
अपार्टमेंटची सोसायटी करणे कायद्याने बंधनकारक नाही.
ऍड. रोहित एरंडे. ©
आमची १२ सभासदांची अपार्टमेंट असोशिएशन आहे. गेले काही दिवस काही सभासद आपण सोसायटी करू या अशी मागणी करू लागले आहेत कारण आजूबाजूच्या १-२ अपार्टमेंटने सोसायटी करून घेतली आहे, कारण तसे न केल्यास म्हणे मालकी हक्क जाईल. तर काही सभासदांचा याला विरोध आहे. कायदेतज्ञांचे मत विचारले तर त्यातही मतभिन्नता दिसून आली. तर अपार्टमेंटची सोसायटी करता येते का ?, असा मालकी हक्क जातो का ? त्यासाठी किती बहुमत लागते कि पूर्णमत ?
अपार्टमेंट अपार्टमेंट, सांगली.
सर्वप्रथम एखादी गोष्ट कायद्याने करावीच लागते आणि एखादी गोष्ट कायद्याने करता येते , हा महत्वाचा फरक कायम लक्षात घ्यावा कारण आपली केस दुसऱ्या प्रकारात मोडते. उदा. वय वर्षे १८ आणि २१ पूर्ण झाल्यावर अनुक्रमे मुली आणि मुले कायदेशीरपणे लग्न करू शकतात, पण ह्याचा अर्थ त्या वयाचे झाल्यावर लग्न करायलाच पाहिजे असे नाही. असे उदाहरण द्यायचे कारण हेच कि आपण विचारलेला प्रश्न सध्या अनेक ठिकाणी डोके वर काढतो आहे असे दिसून येते. सोसायटी चांगली का अपार्टमेंट असे प्रश्न बरेचदा विचारले जातात आणि ह्याबद्दल लोकांच्या मनात गैरसमज दिसून येतात. काही ठिकाणी तर अपार्टमेंट असेल तर बिल्डरच मालक होणार आणि जागा हडपणार असे खोटे मेसेजेस व्हायरल होत होते.
अपार्टमेंटची सोसायटी करायची असेल तर पूर्वी अपार्टमेंट कायद्याच्या कलम १४ अन्वये सर्व अपार्टमेंट धारकांची पूर्व संमती गरजेची होती तसेच मोफा कायदा कलम १०(२) अन्वये, जर बिल्डर ने डिड ऑफ डिक्लरेशन रजिस्टर केले असेल तर परत सोसायटी करता येत नाही. मात्र २०१८ मध्ये आलेल्या अपार्टमेंट कायद्यातील कलम १४(१) मधील दुरुस्ती प्रमाणे आता बहुमताने अपार्टमेंट कायद्यातून बाहेर पडून सोसायटी करण्याचा हा निर्णय घेता येतो. परंतु २०१८ ची सदरील दुरुस्ती कायद्याच्या काही पुस्तकांमध्ये छापलीच न गेल्याचे दिसून आले आहे, त्यामुळे वकील वर्गामध्ये देखील ह्या बाबतीत संभ्रम दिसून येतो.
मालकी हक्क :
अपार्टमेंटवर / फ्लॅटवर अपार्टमेंट मालकाचा पूर्ण मालकी हक्क असतो जो "अपार्टमेंट डिड ( कन्व्हेयन्स ) द्वारेच प्राप्त होतो. प्रत्येक अपार्टमेन्टचा जमीन आणि सामाईक जागांमधील "अविभक्त हिस्सा" हा अपार्टमेंच्या क्षेत्रफळानुसार ठरलेला असतो. अपार्टमेंट असोशिएशनच्या नावे कोणताही मालकी हक्क तबदील होत नाही. सोसायटीमध्ये कन्व्हेयन्स झाल्यावर बिल्डिंग आणि इमारतीचे मालकी हक्क सोसायटीकडे तबदील होतात आणि सभासदांना शेअर-सर्टिफिकेट, ऑलॉटमेंट लेटर दिले जाते. त्यामुळे अपार्टमेंटची सोसायटी केली तर अपार्टमेंट धारकाचा मालकी हक्क जाईल
मेंटेनन्स आणि मतदान :
सोप्या शब्दांत बोलायचे तर अपार्टमेन्ट मध्ये मेंटेनन्स/ सामाईक खर्च तसेच मतदानाचे हक्क हे अविभक्त हिश्यावर ठरतात, सबब जेवढा हिस्सा जास्त तेवढे मेंटेनन्स आणि मतदानाचे हक्क देखील जास्त आणि सोसायटीमध्ये रूपांतर करण्यासाठी हा खरा कळीचा मुद्दा आहे. सोसायटीमध्ये घर असो व दुकान " कॉमन मेंटेनन्स" आणि मतदानाचा हक्क सर्वांना समान" हे कायदेशीर तत्व आता पक्के झाले आहे.
ट्रान्स्फर फी :अपार्टमेंट मालकाला त्याची अपार्टमेंट कोणालाही विकण्याचा किंवा बक्षीस पत्र, हक्कसोड पत्र इ द्वारे तबदील पूर्ण अधिकार आहे आणि त्यासाठी अपार्टमेंट असोसिएशनच्या परवानगीची गरज नसते आणि त्यामुळे ट्रान्सफर-फीज देण्याचा प्रश्नच उद्भवत नाही. तर सोसायटीमध्ये जास्तीत जास्त रू.२५,०००/- इतकीच ट्रान्स्फर-फीज घेता येते.
नॉन-ऑक्युपन्सी चार्जेस /ना-वापर शुल्क :
अपार्टमेंट मालकाने जागा भाड्याने दिली म्हणून त्याला असोसिएशनला नॉन-ऑक्युपन्सी चार्जेस म्हणजेच ना-वापर शुल्क देण्याची तरतूद अपार्टमेन्ट कायद्यात नाही. (असा निकाल पुणे उपनिबंधक सहकारी संस्था पुणे शहर (२) यांनी अर्ज क्र.४४५/२०२१ या प्रकरणामध्ये २८ एप्रिल २०२२ रोजी दिला आहे. )
सोसायटीमध्ये सभासदाने त्रयस्थ व्यक्तीला जागा भाड्याने दिली असेल तर मेंटेनन्सच्या जास्तीत जास्त १०% रक्कम ना-वापर शुल्क म्हणून अतिरिक्त आकारता येते.
नॉमिनेशन :
नॉमिनेशन म्हणजे काही मालकी हक्क नाही हे आधी लक्षात घ्यावे. सोसायटीमध्ये नॉमिनेशन करणे सभासदांवर बंधनकारक आहे, जे अपार्टमेंट बाबत नाही.
तसेच आता २०१९ सालच्या दुरुस्तीप्रमाणे अपार्टमेंट मधील विविध तक्रारींसाठी, थकबाकी वसुलीसाठी सहकार उपनिबंधकांकडे तक्रार अर्ज दाखल करता येतो.
वरील सर्व बाजूंचा विचार करता अपार्टमेंट आणि सोसायटी ह्यांना प्रत्येकाचे कमी-जास्त फायदे तोटे आहेत हे लक्षात येईल.केवळ एखाद्या अपार्टमेन्टने सोसायटी केली म्हणून आपण केलीच पाहिजे असे कायदेशीर बंधन नाही.
ऍड. रोहित एरंडे. ©
Comments
Post a Comment