"सर्वसाधारण सभेने बहुमताने घेतलेला पुनर्विकासाचा निर्णय बंधनकारक" - ऍड. रोहित एरंडे ©

 "सर्वसाधारण सभेने बहुमताने घेतलेला पुनर्विकासाचा निर्णय बंधनकारक" 

ऍड. रोहित एरंडे ©

आमची   सोसायटी सुमारे २५-३०  वर्षांपूर्वी  बांधलेली आहे. मात्र बांधकामाची  गुणवत्ता विशेष नसल्याने आणि पार्किंग इ. समस्या निर्माण झाल्याने बहुमताने आणि नियमाप्रमाणे आम्ही पुनर्विकास प्रक्रिया सुरु केली आहे.  मात्र आमच्या  सोसायटीमध्येच पण मुख्य बिल्डिंग शेजारी असा  एका सभासदाचा  फ्लॅटवजा बंगला आहे. सोसायटीचा कन्व्हेयन्स देखील झाला आहे.  आता ती व्यक्ती बंगलेवाला म्हणून पुनर्विकासाला विरोध करीत आहे आणि  आजूबाजूची जागाही त्याचीच आहे असे सांगत आहे.  त्या सभासदाला  इतरांप्रमाणेच जुन्या प्लॅनवरील क्षेत्रफळाच्या  प्रमाणात   नवीन जागा इ.  मिळणार आहे. मात्र कितीही समजावले तरी या व्यक्तीच्या हेकेखोरपणामुळे  पुनर्विकास प्रक्रिया पुढे सरकत  नाही. आमच्या आयुष्यात  तरी हा प्रश्न सुटावा अशी आमची प्रामाणिक इच्छा आहे या  बद्दल काय करता येईल ?

एक वाचक, पुणे. 

सर्व प्रथम पुनर्विकास (रिडेव्हलपमेंट) आणि त्याला  विरोध हा एकाच नाण्याच्या दोन बाजू आहेत, कारणे वेगवेगळी असतील. मात्र बऱ्याचदा,  जसे घटस्फोट  घेण्याचे खरे कारण शेवट्पर्यंत कळत नाही असे म्हणतात  तसे अश्या उगाचच विरोध करणाऱ्या  'अल्पमतातील ' सभासदाच्या  विरोधाचे अंतस्थ  कारण लक्षातच  येत नाही. बहुमत असून देखील जेव्हा काही सभासदांच्या अडवणुकीमुळे रिडेव्हलपमेंट सुरु होऊ शकत नाही, तेव्हा अश्या सभासदांविरुद्ध कायदेशीर कारवाई हाच एक मार्ग उरतो, कारण बहुमत असले म्हणून अल्पमतातील विरोधी  सभासदांकडून बळजबरीने ताबा घेता येत नाही. असो. मात्र तुमच्या  सुदैवाने मा. मुंबई उच्च न्यायालयाने मात्र अश्या "हटवादी" सभासदांना अनेक निकालांमधून चांगलाच धडा शिकवल्याचे दिसून येईल. , 

"सोसायटीचे हित कशात  आहे, हे फक्त मलाच कळते, इतरांना नाही"; "बिल्डिंग पडून माझ्या जीवाचे बरेवाईट झाले तरी चालेल, , पण मी पुनर्विकासाला विरोध करणारच" "माझ्या सोसायटीला आर्थिक नुकसान झाले तरी चालेल, पण मी  पुनर्विकास विनाकारण अडवून धरणारच", अशी अडवणूक  करणाऱ्या सभासदाला   फटकारताना    "जनरल बॉडीने बहुमताने घेतलेल्या निर्णयाला आव्हान दिल्याशिवाय पुनर्विकास थांबविता  येणार नाही" असे मा. मुंबई उच्च न्यायालयाने चिराग इन्फ्रा प्रोजेटक्स प्रा. लि. विरुद्ध विजय ज्वाला को.ऑप. सोसायटी, (आर्बिट्रेशन पिटिशन क्र . १०८/२०२१, मा. न्या. जी.एस.पटेल) या निकालामध्ये   नमूद केले आहे.  तसेच सर्वसाधारण सभेने घेतलेल्या पुनर्विकासाच्या निणर्यामधील "कमर्शिअल विस्डम" - " Commercial  Wisdom " बाबत कोर्ट शक्यतो भाष्य करीत नाही असेही वरील निकालांमध्ये नमूद केले  आहे.. 

विनाकारण विरोधाला ५ लाखांचा दंड. 

२०२२ मधील दुसऱ्या एका केसमध्ये (संदर्भ : एस.एम. मॅग्नेट कंस्ट्रक्शन विरुद्ध न्यू साकेत सोसायटी, मुंबई )  १९६२ साली बांधलेल्या सोसायटीचा पुनर्विकास आपल्या आडमुठेपणामुळे अडवून धरणाऱ्या एका सभासदाला तब्बल ५ लाख रुपयांचा दंड ठोठावून कोर्ट रिसिव्हर मार्फत पोलीस संरक्षणात त्याच्या फ्लॅटचा ताबा देण्याचा आदेशहि  दिला आणि नमूद केले कि  खोडसाळपणाचे आरोप करून    इतरांना वेठीस धरणारे  सभासद हे कठोर कारवाईस पात्र आहेत. 

या विषयावरील सार म्हणता येईल असा निकाल देताना मुंबई उच्च न्यायालयाने अभंग समता सहकारी सोसायटी विरुद्ध पराग बिनानी' (२०२२ (१) महा. लॉ जर्नल, पान क्र. ३१) नमूद केले आहे कि : 

१. सोसायटीमध्ये जनरल बॉडीच  सर्वोच्च असल्याने तिथे  बहुमताने घेतलेला निर्णय हा अल्पमतातील सभासदांवर बंधनकारक असतो.  २) पुनर्विकास  मार्गदशक सूचना ह्या मँडेटरी नाहीत त्यांचे पुरेसे पालन योग्य राहील आणि सदरील  सूचना या  त्रयस्थ व्यक्तींवर  म्हणजेच डेव्हलपर वरती बंधनकारक नाहीत आणि  ३) लोकशाही मार्गाने घेतले गेलेले निर्णय हे फ्रॉड किंवा फसवून घेतले गेले आहेत असे सिद्ध झाल्यासच रद्द होऊ शकतात.  

आपल्या केसमध्येही सदरील सभासद जरी स्वतंत्र पणे बंगल्यामध्ये राहत असला तरी तोहि  एक सभासदच  आहे "Once a person becomes a member of the Society he has no independent rights except those given to him by Statue and bye-laws" असे वरील निकालांमध्ये नमूद केले आहे. त्यामुळे सर्व नियम त्यालाही लागू होतील. तुमच्या केसमध्ये कन्व्हेयन्सही झाला असल्याने जमिनीची मालकी देखील सोसायटीची आहे त्यामुळे आजूबाजूची जागा भले तो सभासद वापरत असला तरी त्यावर तो मालकी हक्क दाखवू शकत नाही. असो.   तुमचे सर्व वाद सामंजस्याने सुटून तुम्हाला कोर्टाची पायरी चढायला लागू नये आणि  तुमच्या नवीन घराचे स्वप्न लवकरच पूर्ण होईल अशी प्रार्थना करतो.  

सर्वात महत्वाचे,   कुठलाही  न्यायनिर्णय आपल्याला   लागू होतो कि नाही हे ठरविण्याआधी प्रत्येकाने आपल्या केसच्या फॅक्टस बघणे गरजेचे आहे, जे वरील निकालांबाबतही  लागू होते. वरील मार्गदर्शक  हे अपार्टमेंट बाबत लागू नाहीत.  

शेवटी अनुभवावरून  सांगावेसे वाटते कि  पुनर्विकासाचा निर्णय हा डोळसपणे घ्यावा कारण  जश्या  नवीन सोयी -सुविधा मिळतात तसे  प्रॉपर्टी टॅक्स, मेंटेनन्स हे खर्चही वाढतात .  परस्परांवर विश्वास ठेवून आणि ईगो बाजूला ठेवून तसेच जुने वाद उकरून न काढता काम केले तर वाटचाल सुकर होऊ शकते. 

ऍड. रोहित एरंडे ©