अपार्टमेंटचे रिडेव्हल्पमेंट करता येतेच ! ऍड. रोहित एरंडे. ©

अपार्टमेंटचे  रिडेव्हल्पमेंट करता येतेच !

ऍड. रोहित एरंडे. ©

आमच्या ३५ वर्षे जुन्या अपार्टमेंट असोशिएशन मध्ये १० सभासद आहेत आणि  गेले काही दिवस आमच्याकडे रिडेव्हल्पमेंटचे  वारे वाहायला लागले आहेत. मात्र काही सभासदांचे म्हणणे आहे कि अपार्टमेंट असेल तर रिडेव्हल्पमेंट करता येत नाही, त्यासाठी सोसायटी करावी लागेल म्हणजे बिल्डरचा हक्क राहत नाही आणि अपार्टमेन्टला काही नियमावलीच नाही. मात्र त्यासाठी काही लाख रुपये खर्च सांगितला आहे. तर रिडेव्हल्पमेंट करण्यासाठी अपार्टमेंटची सोसायटी होणे  अनिवार्य आहे का ?

 एक वाचक, पुणे. 

सर्वप्रथम, एखादी गोष्ट कायद्याने  करावीच लागते आणि  एखादी गोष्ट कायद्याने करता येते, हा मूलभूत महत्वाचा  फरक कायम लक्षात घ्यावा.  आपली केस दुसऱ्या प्रकारात मोडते. यासाठी आम्ही नेहमी उदाहरण देतो कि  वय वर्षे  १८ आणि २१  पूर्ण झाल्यावर   अनुक्रमे मुली आणि  मुले   कायदेशीरपणे  लग्न करू शकतात, पण  ह्याचा अर्थ त्या  वयाचे झाल्यावर  लग्न करायलाच पाहिजे असे कायदा सांगत नाही नाही. असे उदाहरण द्यायचे कारण हेच कि    सोसायटी चांगली का अपार्टमेंट असे प्रश्न बरेचदा विचारले जातात आणि ह्याबद्दल लोकांच्या मनात गैरसमज दिसून येतात. काही ठिकाणी तर अपार्टमेंट असेल तर बिल्डरच मालक होणार आणि जागा हडपणार असे खोटे मेसेजेस व्हायरल होत होते. 

एकतर अपार्टमेंटचे  रिडेव्हल्पमेंट होऊ शकत नाही असे कुठल्याही कायद्यात लिहिलेले नाही आणि आजुबाजुला अनेक अपार्टमेंटचे व्यवस्थित रिडेव्हल्पमेंट झालेले आपल्याला दिसून येईल.  उलट  अपार्टमेंट कायद्यातील २०१८ च्या दुरुस्तीप्रमाणे एखाद्या  अपार्टमेंटला बांधकाम पूर्णत्वाचा दाखला  मिळाल्यापासून किंवा भोगवटा प्रमाणपत्र मिळाल्यापासून  ३० वर्षे पूर्ण झाली  असतील किंवा सक्षम अधिकाऱ्यांनी एखादी अपार्टमेंट धोकादायक झाली आहे किंवा राहण्यास योग्य नाही असा दाखला  दिला असेल, तर आता सोसायटीसारखाच बहुमताने रिडेव्हल्पमेंटचा निर्णय घेता येतो. तसेच याबाबतीत आजही नवीन दुरुस्त्या कायद्यात प्रस्तावित आहेत ज्या रिडेव्हल्पमेंटच्या बाजूने आहेत असे समजते. 

एकतर अपार्टमेंटची  सोसायटी करण्याआधी सर्वात महत्वाच्या अपार्टमेंटच्या मालकी हक्काबाबतची तरतूद समजावून घ्यावी. अपार्टमेंटवर / फ्लॅटवर   अपार्टमेंट मालकाचा  पूर्ण मालकी हक्क असतो जो  "अपार्टमेंट डिड ( कन्व्हेयन्स ) द्वारेच प्राप्त होतो. प्रत्येक अपार्टमेन्टचा जमीन आणि सामाईक जागांमधील "अविभक्त हिस्सा" हा अपार्टमेंच्या क्षेत्रफळानुसार ठरलेला असतो. अपार्टमेंट असोशिएशनच्या नावे कोणताही मालकी हक्क तबदील होत नाही. त्यामुळे अपार्टमेंट मालकला  अपार्टमेंट तबदील करण्यासाठी असोसिएशनच्या परवानगीची  गरज नसते..  सोसायटीमध्ये कन्व्हेयन्स झाल्यावर  बिल्डिंग आणि इमारतीचे मालकी हक्क सोसायटीकडे तबदील होतात आणि सभासदांना शेअर-सर्टिफिकेट, ऑलॉटमेंट लेटर दिले जाते.  अर्थात सोसायटीमध्येही सभासद त्यांच्या सदनिकेचे व्यवहार करू शकतातच. त्यामुळे   अपार्टमेंटची  सोसायटी केली तर तांत्रिकदृष्टया अपार्टमेंट धारकाचा मालकी जाऊ शकतो हे लक्षात घ्यावे  ! 

बऱ्याच लोकांना असे वाटत जाते कि अपार्टमेंट असणे म्हणजे जणूकाही मोठी घोडचूक केली आणि सोसायटी म्हणजे सर्व काही आलबेल. खरे तर असे काही नाही. प्रत्येकाचे  त्याचे त्याचे फायदे-तोटे आहेत. डिड ऑफ डिक्लरेशनच्या शेवटी अपार्टमेंटची  नियमावली दिलेली असते जी साधारणपणे सोसायटीच्या बाय लॉज सारखीच असते, हेही अनेक जणांना माहिती नसल्याचे आम्हाला आढळून आले आहे. आपल्याबतीतही तसेच दिसून येत आहे. .   तसेच  आता २०२० सालच्या दुरुस्तीप्रमाणे अपार्टमेंट मधील विविध तक्रारींसाठी, थकबाकी वसुलीसाठी सहकार उपनिबंधकांकडे तक्रार अर्ज दाखल करता येतो. 

  सोसायटीमध्ये  निधीची कमतरता पुरी करणारे  ना वापर शुल्क, ट्रान्सफर फी,   या गोष्टी  तसेच नॉमिनेशन करणे अपार्टमेंट मध्ये लागू होत नाहीत. सोसायटीमध्ये घर असो व दुकान  " कॉमन मेंटेनन्स" आणि मतदानाचा हक्क  सर्वांना समान"  असतो.    अपार्टमेन्ट मध्ये मेंटेनन्स/ सामाईक खर्च तसेच मतदानाचे हक्क हे अविभक्त हिश्यावर  ठरत असल्यामुळे  जेवढा हिस्सा जास्त त्याप्रमाणात  मेंटेनन्स आणि मतदानाचे हक्क देखील जास्त असतो  आणि हाच  मुद्दा बऱ्याचदा अपार्टमेंट करण्याच्या विरोधातील असतो.  

मोफा कायदा कलम १०(२) अन्वये, जर बिल्डर ने डिड ऑफ डिक्लरेशन  रजिस्टर केले असेल तर परत सोसायटी करता येत नाही. मात्र अपार्टमेंटची सोसायटी करायचीच  असेल तर अपार्टमेंट कायद्याच्या कलम १४ मधील  सर्व अपार्टमेंट धारकांच्या  पूर्व संमतीची अट काढून    २०१८  मधील दुरुस्ती प्रमाणे आता बहुमताने अपार्टमेंट कायद्यातून बाहेर पडून सोसायटी करण्याचा  हा निर्णय  घेता येतो. या सर्वाला बऱ्यापैकी खर्च येतोच मात्र तो किती येतो हे अनेक गोष्टींवर अवलंबून आहे. रिडेव्हल्पमेंट झाल्यावर नवीन सभासद आल्यामुळे   अविभक्त हिस्सा कमी झाला तरी वाढीव जागा मिळत असल्याने हा बदल  सांधला  जाते. 

 वरील सर्व बाजूंचा विचार करता अपार्टमेंट आणि सोसायटी ह्यांना प्रत्येकाचे कमी-जास्त फायदे तोटे आहेत हे लक्षात येईल. एकतर  अपार्टमेंटची सोसायटी करणे कायद्याने अनिवार्य नाही.   तसेच  अपार्टमेंटचे रिडेव्हल्पमेंट होऊ शकत नाही हा गैरसमज कृपया  काढून टाका.

ऍड. रोहित एरंडे. ©