दस्त नोंदविण्यासाठी महत्वाचे : दुय्यम उपनिबंधकांना जागेचा मालकी हक्क ठरविण्याचा अधिकार नाही :

दस्त नोंदविण्यासाठी महत्वाचे : दुय्यम उपनिबंधकांना जागेचा मालकी हक्क ठरविण्याचा अधिकार नाही :

७/१२ किंवा प्रॉपर्टी कार्ड यांनी मिळकतिचा मालकी हक्क ठरत नाही हा कायदा खरे तर "सेटल्ड" आहे. परंतु केवळ अश्या उताऱ्यांवर  नावाची नोंद नाही म्हणून मालकी हक्क नाकारून दस्त नोंदणी करण्यास  दुय्यम उपनिबंधकांनी नकार दिल्यामुळे वादाचे प्रसंग उदभवतात. दुय्यम उपनिबंधक आणि त्यांचे अधिकारक्षेत्र ह्याबद्दल विस्तृत तरतुदी या भारतीय नोंदणी कायदा, १९०८ मध्ये आढळून येतात. त्याच अनुषंगाने ह्या संदर्भातील मा. मुंबई उच्च न्यायालयाच्या २ महत्वपूर्ण निकालांची माहिती करून घेणे आपल्यासाठी महत्वाचे आहे

पहिला निकाल आहे अश्विनी क्षीरसागर विरुद्ध महाराष्ट्र राज्य (फौजदारी अर्ज क्र . ८२१/२०१०). हा फौजदारी खटला होता आणि  मावळ तालुकाच्या दुय्यम उपनिबंधक असलेल्या अर्जदारांविरुद्ध ७/१२ च्या कब्जेदार  सदरी 'आकारी पड' म्हणजेच सरकारी मालकीच्या जमिनी अश्या अर्थाचा शेरा असताना देखील  मालकी हक्काची पडताळणी न करता जमीन मालकांशी संगनमत करून बोगस खरेदीखत नोंदवून घेतल्याबद्दल लोणावळा पोलिसांकडे तक्रार दाखल होते. ह्या तक्रारी विरुद्ध अटक पूर्व जामीन मिळविण्यासाठी अर्जदारास उच्च न्यायालयात धाव घ्यावी लागते.

मा.न्या. दिलीप कर्णिक ह्यांनी अर्जदारांचा अर्ज मंजूर करताना महत्वपूर्ण निकाल देताना खालाल गोष्टींचा उहापोह केला आहे

१. प्रॉपर्टी कार्ड किंवा ७/१२चा उतारा कोणालाही जागेचा मालकी हक्क देत नाहीत  किंवा कोणाचा मालकी हक्क हिरावून घेत नाहीत . अश्या उताऱ्यांचा उपयोग हा मुलकी कारणा  करीता म्हणजेच महसुली उद्देशाने करता येतो.

२. केवळ कब्जेदार सदरी "आकारी  पड" असा शेरा आहे याचा अर्थ त्या जमिनी सरकारी मालकीच्या आहेत असे अजिबात होत नाही.

३. दुय्यम उपनिबंधकांना दस्त नोंदणी करताना जागा मालकास जागा विकण्याचा हक्क आहे की नाही (to  verify the title ) हे ठरविण्याचा अधिकार नाही आणि त्यांनी असे केल्यास ते त्यांच्या कार्यक्षेत्राच्या मर्यादांचे उल्लंघन ठरेल.

४. नोंदणी  कायद्याच्या तरतुदींप्रमाणे इतर आवश्यक बाबींची पूर्तता झाली असल्यास केवळ ७/१२ किंवा प्रॉपर्टी कार्डावर नाव नाही किंवा मालकी हक्क डिफेक्टिव्ह आहे या कारणास्तव दस्त नोंदविण्यास नकार देता येणार नाही..

वरील निकालाप्रमाणेच मुंबई उच्च न्यायालायने चेअरमन, दीप अपार्टमेंट विरुद्ध महाराष्ट्र सरकार (२०१२ (६) एम.एच.एल.जे. ८४४) ह्या निकालामध्ये देखील असे नमूद केले आहे की, जागेची विक्री किंवा अन्य मार्गानी तबदील करणाऱ्याला तसे करण्याचा अधिकार आहे का नाही हे ठरविण्याचा अधिकार फक्त दिवाणी न्यायालयाचा आहे, दुय्यम उपनिबंधकांना नाही. त्याचबरोबर दस्त नोंदणीसंदर्भातील इतर महत्वाच्या तरतूदींचाही ह्या निकालामध्ये पुढीलप्रमाणे उहापोह केला आहे.

१. दस्ताची भाषा ही नोंदणी अधिकाऱ्यांना ना समजणारी असेल, तर ते असा दस्त नोंदविण्यास नकार देऊ शकतात.

२. एखाद्या दस्तामध्ये   खाडाखोड केली असेल किंवा जागा मोकळी सोडली असेल, पण पक्षकारांनी अश्या ठिकाणी त्यांची सही केली नसे, तर दस्त नोंदणी नाकारली जाऊ शकते.

३. मिळकतीचे वर्णन अपुरे असेल कि ज्यामुळे ती ओळखता येणार नाही , किंवा मिळकत क्रमांकच दस्तामध्ये लिहिला नसेल किंवा घर आणि जमिनीची मिळकत विभागणी, त्यामधील रस्ते आणि रहिवाशांची माहिती नकाशाद्वारे अथवा सर्वर द्वारे दाखवली नसेल तरीसुद्ध दस्त नोंदणी नाकारण्याचा अधिकार संबंधित अधिकाऱ्यांना आहे. मात्र जर नकाशांशिवाय मिळकत ओळखता येत असेल तर वरील कारणास्तव दस्त नोंदणी नाकारता येणार नाही, असे हि न्यायालयने पुढे नमूद केले आहे.

४. दस्ताची अंमलबाजवणी करणे म्हणजेच तो execute करणे आणि त्याची नोंदणी करणे म्हणजेच registration करणे ह्या २ भिन्न बाबी आहेत. काही दस्तांचा  अपवाद वगळता इतर दस्तांची नोंदणी ही दस्त अंमलात आणल्यापासून ४ महिन्यांच्या आत करणे गरजेचे असते. मात्र जर एकच दस्त वेगवेगळ्या लोकांनी वेगवेगळ्या वेळी सह्या  करून अंमलात आणला तर प्रत्येक वेळी ४ महिन्यांची नवीन मुदत मिळते.

५. दस्तामध्ये नमूद केलेले पक्षकार किंवा  त्यांचे अधिकृत प्रतिनिधी / कुलमुखत्यार ह्यांनी दस्त नोंदविताना प्रत्यक्ष हजर  असणे गरजेचे आहे आणि अश्या  सर्व व्यक्तींची ओळख पटवून घेण्याचा अधिकार नोंदणी अधिकाऱ्यांना आहे.

६. दस्तामधील पक्षकारांना हाताचे ठसे देणे, फोटो देणे बंधन कारक  आहे .

७. दस्तामधील पक्षकारांना सदरील दस्त मान्य असल्याची कबुली नोंदणी अधिकाऱ्यांसमोर देणे गरजेचे आहे. जर का कुठल्याही पक्षकारांनी अशी कबुली देण्यास नकार दिल्यास किंवा संबंधित पक्षकार हा अज्ञान किंवा मानसिक दृष्ट्या सक्षम नसल्याचे नोंदणी अधिकाऱ्यांना आढळून आल्यास त्याचबरोबर संबंधित पक्षकार हा मयत असल्याचे आणि त्या पक्षकराच्या वारसांनी दस्त नाकारल्याचे दिसून आल्यास अश्या दस्ताची नोंदणी नाकारण्याचा अधिकार नोंदणी अधिकाऱ्यांना आहे.

दस्ताची नोंदणी हा खूप महत्वाचा भाग आहे. कुठल्याही स्थावर मिळकतीची मालकी ही खरेदीखत,बक्षीसपत्र , हक्क सोडपत्र , मृत्यूपत्र अश्या लेखी दस्तांनी एका व्यक्तीकडून दुसऱ्या व्यक्तीकडे तबदील होते. ह्यातील मृत्यूपत्र वगळता मालकी हक्क तबदील करणाऱ्या इतर सर्व दस्तांची नोंदणी ही भारतीय  नोंदणी कायद्यान्वये करणे अनिवार्य आहे.  दस्त नोंदणीकृत असला तरी त्यात नमूद केलेल्या सर्व गोष्टी ह्या खऱ्याच किंवा बरोबर असतात असे नाही,

हे न्यायालयाचे निरीक्षण महत्वाचे आहे. सबब फसवून केलेले किंवा खोट्या कागद्पत्रयांच्या आधारे केले दस्त  म्हणूनच मालकी हक्क प्रदान करू शकत नाहीत, कारण आपल्याकडेच  जे नाही  ते दुसऱ्याला देता येत नाही हे कायद्याचे मूलभूत तत्व आहे. अर्थात असे नोंदणीकृत दस्त परस्पर  संमतीने किंवा सक्षम न्यायालयाच्या आदेशानेच रद्द होतात. 

Adv. रोहित एरंडे