सामाईक गच्ची आणि अधिकार : समज -गैरसमज. ऍड. रोहित एरंडे ©

सामाईक गच्ची आणि अधिकार : समज -गैरसमज 

ऍड. रोहित एरंडे ©

मागील  लेखामध्ये आपण कॉमन पार्किंग आणि कव्हर्ड पार्किंग ह्याबद्दल माहिती घेतली. पार्किंग बरोबरच नेहमी वाद-विवाद होणार विषय म्हणजे  सामाईक गच्ची /टेरेस. 

गच्ची हा विषय निघाला की मला पु. ल. देशपांडे ह्यांनी अजरामर केलेला "गच्चीसह झालीच पाहिजे" हा बटाट्याची चाळ ह्या पुस्तकातील लेख आठवतो. पण एवढे फुलके प्रसंग प्रत्यक्षात घडत नाहीत..

येथे एक महत्वाचा फरक लक्षात घेतला पाहिजे की टेरेस फ्लॅट म्हणजेच फ्लॅटला स्वतंत्ररीत्या जोडून असलेली टेरेस आणि कॉमन टेरेस ह्यामध्ये खूप फरक आहे. अश्या कॉमन टेरेसबद्दल देखील लोकांच्या मनामध्ये अनेक शंका, समज गैरसमज दिसून येतात.  ह्या बद्दलची थोडक्यात कायदेशीर माहिती आपण बघूया. 

महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट्स ऍक्ट (मोफा) १९६३  रेरा कायदा यांच्यामध्ये बिल्डर-प्रमोटर ह्यांची कर्तव्ये , जबाबदाऱ्या आणि फ्लॅट ग्राहकांचे हक्क-अधिकार आणि ह्यांचा उहापोह केलेला आढळून येतो. त्यामध्ये कॉमन जागा, ऍमिनिटीज ह्यांचाही समावेश होतो. रेरा कायदा जरी पारित झाला असला तरी, मोफा कायदा त्याने रद्द झालेला नाही आणि मोफा कायद्याच्या तरतुदी जो पर्यंत रेरा कायद्याच्या विरुद्ध होत नाहीत तो पर्यंत त्या लागू होतात.

पूर्वी 'मोफा' कायद्याप्रमाणे सामाईक (कॉमन) एरिया आणि फॅसिलिटीज कोणत्या असतील ह्याचा उल्लेख जाहिरातीमध्ये करण्याची जबाबदारी बिल्डर वर होती. आता रेरा कायद्याच्या कलम २ (एन) मध्ये सामाईक (कॉमन) एरिया आणि फॅसिलिटीज कोणत्या ठेवायला लागतील ह्याची स्पष्ट यादीच दिली आहे, तर उपकलम (iii ) मध्ये बेसमेंट, गच्ची, पार्क, प्ले एरिया ह्याच बरोबर ओपन पार्किंगचा देखील स्पष्ट उल्लेख कॉमन फॅसिलिटीज मध्ये केलेला आहे. थोडक्यात सामाईक गच्ची हिचा वापर सोसायटीमधील सर्व सभासदांना करत येतो, अशी सामाईक गच्ची बिल्डरला कोणालाही विकत येत नाही. 

ह्याच विषयावर मा. मुंबई उच्च न्यायालयाचा "श्रीमती. रामगौरी विराणी विरुद्ध ओमवाळकेश्वर त्रिवेणी को.ऑप. सो. (२००० {२} बॉम्बे केसेस रिपोर्टर,  पान  क्र . ६८७) हा निकाल आजही ग्राह्य धरला जातो. ह्या केसची पार्श्वभूमी थोडक्यात  बघितल्यावर लक्षात येईल की याचिकाकर्तीने १९६६ साली १००० चौ.फुटाचा फ्लॅट विकत घेताना जादाचे रू. २५,०००/- देऊन बिल्डरकडून १७०० चौ.फुटाची सामाईक गच्ची देखील  विकत घेतली होती. सोसायटीने ह्या व्यवहारास हरकत घेतली आणि सहकार कोर्टात दावा दाखल केला, ज्याचा निकाल  सोसायटीच्या बाजूने लागला आणि म्हणून प्रकरण मुंबई उच्च न्यायालयात पोहोचले. 

ह्या केसवरील निकालामध्ये मा. मुंबई उच्च न्यायालायने  स्पष्टपणे नमूद केले की मोफा कायद्याप्रमाणे " फ्लॅटच्या व्याख्येयमध्ये टेरसचा अंतर्भाव होत नाही त्यामुळे बिल्डरला सामाईक गच्ची कोण एकाला किंवा संयुक्तपणे विकता येत नाही, तसेच कार्पेट एरियामध्ये  देखील कॉमन टेरेसचा अंतर्भाव करता येत नाही". ह्याच केसमध्ये उच्च न्यायालयाने पुढे नमूद केले सामाईक गच्ची हि नावाप्रमाणेच सामाईक वापरासाठी असली पाहिजे, सबब केवळ बिल्डरने रजिस्टर्ड कराराने अशी गच्ची विकली असली तरी असा करारच मूलतः बेकायदेशीर असल्यामुळे तो सोसायटीवर बंधनकारक नाही. हा खूप महत्वाचा पैलू आहे. केवळ एखादा करारनामा, दस्त हा नोंदणीकृत आहे ह्याचा अर्थ तो कायदेशीररित्या अंमलात (एक्सिक्युट)  देखील आणला  असेलच असे नाही,असे न्यायनिर्णय प्रचलित आहेत. 

त्यामुळे सोसायटीमधील  कॉमन टेरेस ही सर्वांकरिता असते, कोणीही त्याच्यावर आपला स्वतंत्र हक्क सांगू शकत नाही.मात्र 'टेरेस -फ्लॅट' म्हणून जे फ्लॅट विकले जातात म्हणजेच फ्लॅटला लागून असलेले छोटेसे टेरेस हे बांधकाम नकाशात देखील स्वतंत्रपणे दाखवलेले असतात, अश्या टेरेस ह्या त्या त्या फ्लॅट मालकाच्या स्वतंत्र मालकीच्या असतात. मात्र अपार्टमेंट असोसिएशनच्या बाबतीत  डीड ऑफ डिक्लरेशन मध्ये नमूद केले असल्यास  सामाईक सोयी सुविधा वापरयाचा प्रत्येक अपार्टमेंट मालकाचा अधिकार हा कमी जास्त असू शकतो.    

बिल्डरबद्दलचे वाद  संपले  तरी सभासदांमधे 'कॉमन टेरेस कोण जास्त वापरते किंवा आम्हाला वापरूनच देत नाहीत' ह्यावरून  होणारे वाद हे बरेच वेळा आकलनापलीकडचे असतात. त्यामुळे   परत एकदा नमूद करावेसे वाटते की  सोसायटीबद्दलचे बहुतांशी वाद हे "इगो" मधून निर्माण झालेले असतात आणि  परस्पर सामंजस्याने सुटू देखील शकतात.  नाहीतर कोर्टाची पायरी आहेच...  

धन्यवाद.. 🙏🙏

काळजी घ्या.. God is great

ऍड. रोहित एरंडे
©