भाडेकरुला सर्वोच्च दणका : जागा परत हवी की नाही हे ठरविण्याचा अधिकार घरमालकालाच - ॲड. रोहित एरंडे ©

 आमचा जुना वाडा आहे, आमच्या घरात आम्ही ६ लोक आहोत आणि २ भाडेकरू आहेत ते गेले अनेक वर्षे जागा बंद करून दुसरीकडे राहत आहेत आणि आम्हाला आता राहणायसाठी जागा कमी पडत आहे. तर आम्हाला जागेचा ताबा मिळेल का ? भाडेकरू कायदा हा भाडेकरूंच्या बाजूनेच असतो असे म्हणतात हे खरे आहे का ?

एक घरमालक, पुणे. 

१९४७ सालचा भाडे नियंत्रण कायदा बदलून २००० पासून नवीन भाडेनियंत्रण कायदा अस्तित्वात आला. आता नवीन भाडे नियंत्रण कायदयाचे प्रारूप तयार आहे, पण त्यास अद्याप मान्यता मिळाली नाही. असो. पूर्वी "once  a  tenant  always a   tenant  " म्हणजेच एकदा भाडेकरू झाला कि कायमचा भाडेकरू झाला, असे गंमतीने म्हटले जायचे. पूर्वी न्याय निवाडे  भाडेकरूंच्या बाजूने असत हे आहे. भाडे नियंत्रण कायद्यामध्ये कुठल्या कुठल्या कारणांनी भाडेकरू कडून जागेचा ताबा मागता येतो ह्याची यादी दिली आहे, त्यामध्ये :

भाडेकरूने ठरलेले भाडे दिले नाही किंवा 

जागेचा वापर बदलला किंवा 

दावा लावण्याच्या आधी ६ महिन्यांपेक्षा जास्त काळ कोणत्याही संयुक्तिक कारणांशिवाय जागा बंद करून  ठेवली किंवा 

घरमालकाला स्वतःसाठी किंवा  त्याच्या कुटुंबासाठी भाड्याच्या जागेची खरीखुरी आणि प्रामाणिक  गरज आहे, किंवा 

भाडेकरूने जागेमध्ये विनापरवानगी कायमस्वरूपी फेरबदल केले, किंवा 

भाडेकरूने इतर रहिवाश्यांना त्रासदायक  आणि उपद्रवकारक वर्तन केल्यास किंवा 

भाडेकरूने  पोटभाडेकरू ठेवला, *अश्या विविध कारणांसाठी* घरमालकाला जागेचा ताबा परत मागता येतो.

 ह्यामध्ये थकीत भाडयासाठी जागेचा  ताबा मागायचा असेल तर आधी  विहित मुदतीमध्ये भाडेकरूला नोटीस देणे   अनिवार्य आहे, मात्र इतर कोणत्याही कारणासाठी नोटीस देणे अनिवार्य नाही

ह्यामध्ये स्वतःसाठी किंवा कुटुंबासाठी जागा हवी आहे हे कारण आता घरमालकांचा हुकुमी एक्का झाला आहे असे म्हणता येईल. ह्या संबंधीच्या कायद्यामध्ये किंवा कोर्टाच्या दृष्टिकोनामध्ये  सुमारे १९९६ सालापासून  बदल झाला असून मा. सर्वोच्च न्यायालयाने आणि विविध उच्च न्यायालयांनी *"Landlord is  the best  judge  of  his own requirement* " अश्या स्पष्ट शब्दांमध्ये निकाल यायला सुरुवात झाली. ह्याचा फायदा तुम्हाला होईल. तुम्हाला भाडेकरूंच्या पर्यायी जागेचे पुरावे तसेच जागा बंद आहे हिरे दाखविण्यासाठी लाईट बिल इ. चा उपयोग होईल, ह्यासाठी तज्ञ वकीलांची मदत घ्यावी. 

ह्या अनुषंगाने मा. सर्वोच्च न्यायालयाचा  भूपिंदर सिंग बावा वि. आशा  देवी (२०१६, (१०) एस सी सी, २०९) ह्या निकालाची माहिती घेऊ. https://indiankanoon.org/doc/49195391/

*"उपलब्ध असलेल्या जागेमधून कोणती जागा स्वतः करीता जास्त सोयीस्कर आहे हे ठरविण्याचा अधिकार हा फक्त घरमालकालाच आहे, कुठली जागा सोयीची आहे किंवा नाही, हे सांगण्याचाही "अधिकार" भाडेकरूला नाही* .. " वरील शब्दांमध्ये मा. सर्वोच्च न्यायालयाने पिडीत घरमालकांना दिलासा दिला आहे. . 

*ह्या केस ची थोडक्यात हकीकत अशी..*

नवी दिल्ली येथील शारदा पुरी ह्या भागातील ३ खोल्या अपेलण्ट भूपिंदर सिंग बावा ह्यांच्याकडे १९८९ पासून भाडयाने होत्या . घरमालकाच्या मुलाला  सदरील जागेमध्ये  स्वतः चा    सॅनिटरी आणि हार्डवेअर मटेरिअल्स  चा सुरु करायचा  असतो आणि म्हणून   त्यासाठी घरमालक भाडेकरूंवर ताब्यासाठी २०११ मध्ये दावा दाखल करते. घरमालकिणीचे असे म्हणणे असते कि दावा मिळकतीचे लोकेशनच  असे आहे कि ती जागा तिच्या एम बी ए  झालेल्या  मुलाला सदरील व्यवसाय सुरु करण्याच्या दृष्टीने अत्यंत उपयुक्त आहे. ह्या उलट भाडेकरूचे असे म्हणणे असते की घरमालकिणीचा  मुलगा त्याच्या वडिलांच्याच ग्रॅनाईट आणि मार्बल विकण्याच्या  कंपनी   मध्ये संचालक म्हणून महिना ५०,०००/- इतक्या पगारावर काम करतो. एतकेच नव्हे तर त्या कंपनीची / घरमालकाची  शहरात ४-५ वेग वेगळ्या ठिकाणी दुकान जागा आहे आणि अश्या कुठल्याही एका दुकानात मुलाला त्याचा तथाकधीत नवीन व्यवसाय सुरु करता येईल आणि सबब घरमालकिणीला अजिबातच दावा जागेची खरीखुरी आणि प्रामाणिक गरज नाही. भाडेकरूने घरमालकांचे इनकम टॅक्स रिटर्न्स देखील दाखल करून त्यांची आर्थिक स्थिती सिद्ध करण्याचा प्रयत्न केला. 

मात्र सर्व पुराव्यांनुसार कनिष्ठ कोर्टामध्ये आणि हाय कोर्टामध्येही  निकाल घरमालकाच्याच बाजूने लागतो आणी म्हणून प्रकरण सर्वोच्च न्यायालयामध्ये पोहोचले . मात्र सर्वोच्च न्यायालयाने भाडेकरूचे सर्व युक्तिवाद फेटाळताना नमूद केले की ज्या पर्यायी जागा भाडेकरूने घरमालकास उपयुक्त आहेत असे सांगण्याचा प्रयत्न केला आहे त्या घरमालकाच्या दृष्टीने अजिबात उपयुक्त नाहीत. *काही जागा ह्या घरमालकिणीच्या स्वतः च्या मालकीच्या नाहीत तसेच काही जागेत घरमालकिणीचे दीर, सह-मालक आहेत. एक तर कुठली जागा सोयीची आहे किंवा नाही हे ठरवायचा अधिकार फक्त घरमालकालाच आहे , ह्या बाबतीत भाडेकरू घरमालकाला आदेश वजा सूचना  देऊच शकत नाही.,* असे नमूद करून सर्वोच्च न्यालयाने भाडेकरूचे अपील फेटाळून लावून त्याला ४ आठवड्यामध्ये जागा खाली करण्याचा आदेश दिला. 

*कोर्टांचा  बदललेला दृष्टिकोन*

वर्षानुवर्ष रेंगाळणारे खटले आणि कालानुरूप योग्य ते बदल कायद्यामध्ये न केल्यामुळेच कोर्टांना असे निकाल घरमालकाच्या बाजूने द्यावे  लागले. तुम्ही १ वर्ष भाडेकरू असा नाहीतर १०० वर्ष, शेवटी तुम्ही भाडेकरूच  असता आणि कधीतरी घरमालकाला जागा हि परत  द्यावीच लागते असे देखील  कोर्टांनी विविध निकालांमध्ये नमूद  केले आहे. ह्या अश्या केसेस मुळेच आता जागा "भाड्याने" ना देता "लिव्ह-लायसन्स " ने देण्याचे प्रमाण वाढले आहे ज्या मध्ये घरमालकाला जागेचा ताबा मिळवतांना फारश्या अडचणी येत नाहीत. "केवळ मला जागेची गरज आहे " एवढे घरमालकाने सांगणे सुद्धा  पुरेसे आहे इथपर्यंत कोर्टाचे निकाल गेले आहेत, 

*आता तर खालच्या कोर्टातील निकालाला अपिलामध्ये "स्टे" हवा असेल तर भाडेकरूने त्या वेळच्या चालू बाजार भावा प्रमाणे / रेडी रेकनर प्रमाणे नुकसान भरपाई द्यावी नाहीतर ताबा द्यावा असे हि निकाल सर्वोच्च न्यायालयाने दिले आहेत.* 

*अर्थात प्रत्येक केस ची पार्श्वभूमी म्हणजेच फॅक्टस ह्या वेगळ्या असतात, सादर केले जाणारे पुरावे देखील महत्वाचे असतात  आणि त्यामुळे वरील निकाल लागू होण्याकरिता ह्या गोष्टी देखील  विचारात घेतल्या  जातात, नाहीतर नुसते सर्वोच्च न्यायालयांचे निकाल दाखवूनच जागेचे ताबे मिळाले असते.* 

ऍड. रोहित एरंडे. ©