७/१२ उतारा आणि फेरफार : समज कमी गैरसमज फार : मा. सर्वोच्च न्यायालय. ॲड. रोहित एरंडे ©

("सर्वोच्च") सोनाराने कान टोचले की समजते...

(७/१२ - फेरफार / प्रॉपर्टी कार्ड  सारख्या ) महसुली  / रेव्हेन्यू  उताऱ्यामधील नोंदी ह्या महसुली उपयोगाकरिता  असल्यामुळे ह्या नोंदीमुळे कुणाचाही मालकी हक्क हिरावून घेतला जाऊ शकत नाही किंवा कोणालाही मालकी हक्क प्रदान  केला जात नाही" . 

"मृत्युपत्राचा अंमल हा मृत्युपत्र करणारा मयत झाल्यानंतरच होतो"

मा. सर्वोच्च न्यायालय  

ऍड. रोहित एरंडे ©

 "नावावर जागा करणे" किंवा "७/१२ वा  प्रॉपर्टी कार्डला नाव लावणे" या बाबतीत  लोकांमध्ये अनेक गैरसमज दिसून येतात. बहुसंख्य लोकांना असे वाटत असते की, ७/१२ च्या उताऱ्याला किंवा   प्रॉपर्टी कार्डला किंवा लाईट बिलावर  नाव लावायचा अर्ज दिला कि झाले किंवा   तहसीलदार ऑफिस मध्ये नुसता अर्ज करून मिळकतीवर आपले नाव कमी करता येते किंवा आपल्याबरोबर आपल्या बायका - पोरांचे नाव  मालक म्हणून लावता येते.  म्हणजेच एकदा का ह्या उताऱ्यांवर आपले नाव लागले  की आपण मालक झालो आणि नाव गेले कि आपला मालकी हक्क गेला. वस्तूथिती मात्र उलटी आहे.  ह्या बाबत मा. सर्वोच्च न्यायालयाने जितेंद्र सिंग वि. मध्य प्रदेश सरकार, (स्पे.लिव्ह पिटिशन  क्र. १३१४६/२०२१) या याचिकेवर  नुकताच दिलेल्या  निकालामुळे  तरी लोकांच्या  मनातील गैरसमज दूर  होतील अशी आशा करू या. 

त्याआधी फेरफार, ७/१२ - फेरफार उतारा म्हणजे नक्की काय ह्याची थोडक्यात माहिती करून घेऊ. 

महाराष्ट्र जमीन महसूल कायदा १९९६ चे अंतर्गत शेत जमिनीच्या हक्कांसंदर्भात विविध नोंदणी पुस्तके म्हणजेच रजिस्टर्स ठेवलेली असतात आणि याच बरोबर २१ वेगवेगळ्या प्रकारचे गावचे नमुने (व्हिलेज फॉर्म्स ) ठेवलेले असतात. ह्यांनाच  रेव्हेन्यू रेकॉर्ड म्हणतात.   यापैकी  गाव नमुना ६ ह्या नोंदवहीत  जमिनीची खरेदी विक्री, त्यावरील वारस नोंदी, शेतीवर बोजा चढवणे, पोटहिस्से , भूसंपादन  ह्याच्या नोंदी केल्या जातात, त्यालाच फेरफार (म्युटेशन ) असे म्हणतात.   ह्या फेरफार उताऱ्यांचा  संदर्भ  पुढे ७/१२ उताऱ्यामध्ये दिलेला असतो.   ७, ७अ आणि १२ यांचा एकत्रितरित्या "७/१२" चा उतारा बनतो. गाव नमुना ७ हे हक्क अधिकार पत्रक आहे तर १२ हे पीक-पहाणी पत्रक आहे. तर ७ अ हा नमुना कुळ -वहिवाटीची माहिती देतो. 

वरील केसमध्ये आजीच्या कथीत   मृत्यूपत्राच्या आधारे याचिकाकर्त्याने त्याचे नाव ७/१२ उताऱ्याला  लावावे म्हणून  तहसिलदारांकडे अर्ज दिला होता, ज्याला इतर वारसांनी हरकत घेतली होती. मात्र तरीही  त्याच्या नावाच्या  नोंदीचा फेरफार तहसिलदारांनी केल्यामुळे प्रकरण उच्च न्यायालयामध्ये पोहोचते, जिथे तहसिलदारांचा हुकूम रद्द होतो आणि म्हणून अखेर  प्रकरण सर्वोच्च न्यायालयामध्ये पोहोचते. 

सर्व बाजूंचा युक्तिवाद  ऐकल्यावर आणि ह्या पूर्वीचे अनेक निकालांचा आधार  घेऊन न्या. एम.आर.  शाह आणि न्या. अनिरुद्ध बोस ह्यांच्या खंडपीठाने असा निकाल दिला कि  "(७/१२ - फेरफार  सारख्या ) महसुली  / रेव्हेन्यू  उताऱ्यामधील नोंदी ह्या महसुली उपयोगाकरिता  असल्यामुळे ह्या नोंदीमुळे कुणाचाही मालकी हक्क हिरावून घेतला जाऊ शकत नाही किंवा कोणालाही मालकी हक्क प्रदान  केला जात नाही" . "जर का वारसाहक्काच्या आधारावर फेरफार नोंद करून मागितली असेल तर मालकी हक्क ठरविण्याचा अधिकार हा केवळ दिवाणी कोर्टाला  असतो, महसुली अधिकाऱ्यांना नाही, त्यामुळे ज्यांना मालकी हक्क मागायचा असेल त्यांनी सक्षम  दिवाणी कोर्टात जाऊन दाद मागावी".

हाच कायदा शहरी भागामध्ये प्रॉपर्टी कार्डला लागू होतो आणि वरील निकाल किंवा कायदेशीर तरतूद हि सर्व भारतामध्ये लागू होते. फक्त बाकीच्या राज्यांमध्ये ७/१२ उताऱ्या ऐवजी  वेगळ्या नावाने संबोधतात. 

 एखाद्या मिळकतीमध्ये मालकी हक्क हा कुठल्याही २ किंवा अधिक  व्यक्तींच्या हयातीमध्ये  खरेदीखत, बक्षीसपत्र, हक्कसोड पत्र, वाटप-पत्र यांसारख्या नोंदणीकृत दस्तानेच, योग्य ती स्टँम्प ड्युटी देऊनच  तबदील केला जाऊ शकतो. तसेच एखाद्या व्यक्तीच्या मृत्यूनंतर मिळकतीमधील मालकी हक्क हा मृत्यूपत्राने किंवा वारसा हक्काने  तबदील होऊ शकतो.  मृत्यूपत्र नोंदणीकृत नसले तरी चालते आणि त्यास कुठलाही स्टॅम्प लागत नाही . मृत्यूपत्राप्रमाणे मालकी हक्क हा मृत्यूपत्र करणारी व्यक्ती म्हणजेच टेस्टेटर मयत झाल्यावर लगेचच प्राप्त होतो. त्याच प्रमाणे मुनिसिपाल्टी टॅक्स पावती किंवा वीज-बिल ह्यांनी तर अजिबातच  मालकी हक्क ठरत नाही. त्यामुळे जुन्या मालकाचे नाव बदलले गेले नाही तरी चिंता करू नये. त्यासाठीचे विहित नमुन्यातील अर्ज भरून नवीन मालकांचे नाव संबंधित रेकॉर्डला बदलता येते.  वर नमूद केल्याप्रमाणे दस्त नोंदणी झाल्यानंतर मालकी हक्क तबदील झाल्याचा आधी फेरफार होतो आणि मग त्याची नोंद ७/१२ किंवा प्रॉपर्टी कार्डला होते. अजून एक नेहमी आढळणारे उदाहरण म्हणजे एखादी व्यक्ती मयत झाल्यावर बऱ्याचवेळेला काही कारणास्तव ७/१२ किंवा प्रॉपर्टी कार्डला वारसांची  नावे नोंदविण्याचे  राहून जाते. मात्र अशी नोंद करावयाची राहिली म्हणून चिंता करण्याचे काहीही कारण नाही.  कारण वारसांचा  मालकी हक्क  हा आधीच संबंधित वारसा कायद्याने प्रस्थापित झालेला असतो आणि त्याप्रमाणे वारस-नोंद होणे हा केवळ एक उपचार राहिलेला असतो. 

 "मालकी हक्क ठरविण्याचा अधिकार हा सब रजिस्ट्रार ह्यांना नाही, सबब त्यांनी मालकी हक्कांची शहानिशा न करताच दस्त नोंदणी केली हा काही त्यांचा गुन्हा होऊ शकत नाही. " असे स्पष्टपणे मुंबई उच्च न्यायालयाचे मा. न्या. दिलीप कर्णिक यांनी   अश्विनी क्षीरसागर विरुद्ध महाराष्ट्र सरकार (क्रि .अर्ज क्र . ८२१/२०१०) हा याचिकादार  -सब रजिस्ट्रार ह्यांचा जामीन अर्ज मंजूर करताना   नमूद केले. 

हे सर्व लिहिण्याचा हेतू हाच की कोर्टांनी वेळोवेळी सांगूनही लोकांना जागेतील मालकी हक्क कसे मिळतात याबद्दल बरेच गैरसमज आढळतात आणि भरीस भर म्हणून व्हाट्सऍप युनिव्हर्सिटीवरील  माहितीच्या   अर्ध्या हळकुंडाने पिवळे होणे सोपे आणि फुकट, पण धोकादायक असते.  त्यामुळे ह्या संदर्भात तज्ज्ञ व्यक्तींचा सल्ला घेणे हे फायदेशीर ठरेल. 

धन्यवाद.🙏

ऍड. रोहित एरंडे. ©

पुणे