अपार्टमेंटची सोसायटी करणे कायद्याने बंधनकारक नाही. ऍड. रोहित एरंडे. ©

अपार्टमेंटची सोसायटी करणे कायद्याने बंधनकारक नाही.

ऍड. रोहित एरंडे. ©

सर, आमच्या सारख्या छोट्या शहरांमध्ये बरेच वर्षांपासून अपार्टमेंट करण्याची पद्धत आहे. मात्र काही दिवसांपासून आमच्या इथे तसेच सांगली, मिरज,  कऱ्हाड या भागात देखील अपार्टमेंटची  सोसायटी केली नाही तर  तुमचे मालकी हक्क जातील अशी भिती लोकांच्या मनात बिंबवली जात आहे आणि त्यामुळे आम्ही बांधलेल्या जुन्या बिल्डींगमधले लोकं देखील आता साशंक झाली आहेत.  तर अपार्टमेंटची सोसायटी करता येते का  आणि करणे बंधनकारक  आहे का  आणि यासाठी  आमची संमती गरजेची आहे का  ? 

एक बांधकाम व्यावसायिक, कोल्हापूर  

 सर्वप्रथम  एखादी गोष्ट कायद्याने करावीच लागते  आणि एखादी गोष्ट कायद्याने करता येते , हा महत्वाचा  फरक कायम लक्षात घ्यावा.  उदा. वय वर्षे  १८ आणि २१  पूर्ण झाल्यावर   अनुक्रमे मुली आणि  मुले   कायदेशीरपणे  लग्न करू शकतात, पण  ह्याचा अर्थ त्या  वयाचे झाल्यावर  लग्न करायलाच पाहिजे असे नाही. असे उदाहरण द्यायचे कारण हेच कि  आपण विचारलेला प्रश्न सध्या अनेक ठिकाणी डोके वर काढतो आहे असे दिसून येते आणि ह्याबद्दल लोकांच्या मनात गैरसमज दिसून येतात. 

पहिली गोष्ट म्हणजे पूर्वी मोफा कायदा १० अन्वये सोसायटी करायची का अपार्टमेंट हे ठरविण्याचा अधिकार  प्रमोटर - बिल्डर कडे आहे. आता रेरा कायद्याने देखील ५१% लोकांनी फ्लॅट बुकिंग केल्यावर अपार्टमेंट /सोसायटी करण्याची जबाबदारी प्रमोटर वरच आहे. जर का अपार्टमेंट असोशिएशन करायचे असेल, तर प्रमोटरने अपार्टमेंट कायद्याच्या २ अन्वये डिड ऑफ डिक्लरेशन नोंदविणे गरजेचे असते आणि त्याची प्रत सहकार उपनिबंनधकांकडे नोंदविणे गरजेचे आहे, याच काळजी बिल्डरने घ्यावी.  

मात्र मुंबई उच्च न्यायालयाने   सिप्ला लिमिटेड विरुध्द सक्षम अधिकारी (रिट याचिका क्र. ३७०६/२०१९) या केसवर २०२१ मध्ये (आश्चर्यकारक ! )  निर्णय देताना नमूद केले आहे कि फ्लॅट धारकांच्या संमतीशिवाय एकतर्फा डिक्लरेशन नोंदविता येणार नाही. वास्तविक अशी कुठलीही अट कायद्यामध्ये आढळून येत नाही. असो.  त्यामुळे काही बिल्डर फ्लॅट धारकांच्या करारनाम्यामध्येच त्यांची संमती घेऊन ठेवायला लागले आहेत आणि तर काही जण डिक्लरेशन मध्ये फ्लॅट धारकांना संमती देणार म्हणून सामील करीत आहेत.

अपार्टमेन्टची सोसायटी करण्याआधी लोकांनी हे लक्षात घेतले पाहिजे कि अपार्टमेंटवर   अपार्टमेंट मालकाचा  पूर्ण मालकी हक्क असतो जो  "अपार्टमेंट डिड (कन्व्हेयन्स ) द्वारेच प्राप्त होतो. प्रत्येक अपार्टमेन्टचा जमीन आणि सामाईक जागांमधील "अविभक्त हिस्सा" हा अपार्टमेंच्या (किंमतीप्रमाणे ) क्षेत्रफळानुसार ठरलेला असतो आणि त्यावर बिल्डरचा कुठलाही अधिकार रहात नाही. अपार्टमेंट असोशिएशनच्या नावे कोणताही मालकी हक्क तबदील होत नाही. या उलट  सोसायटीमध्ये कन्व्हेयन्स झाल्यावर  बिल्डिंग आणि इमारतीचे मालकी हक्क सोसायटीकडे तबदील होतात आणि सभासदांना शेअर-सर्टिफिकेट, ऑलॉटमेंट लेटर दिले जाते.   

अपार्टमेंटची  सोसायटी करायची असेल २०१८  मधील अपार्टमेंट कायद्यातील कलम १४(१) मधील दुरुस्ती प्रमाणे, एकमताने नव्हे तर   आता बहुमताने अपार्टमेंट कायद्यातून बाहेर पडून सोसायटी करण्याचा  निर्णय  घेता येतो. त्यामुळे   अपार्टमेंटची बहुमताने सोसायटी केली तर तांत्रिकदृष्ट्या  सर्व अपार्टमेंट धारकाचा मालकी हक्क  जाईल हेही लक्षात घ्यावे. यासाठी आधी  सोसायटी नोंदविणे, सोसायटीच्या नावाने परत कन्व्हेयन्स करणे या गोष्टींचा खर्च देखील लक्षात घ्यावा.  परंतु  मोफा कायदा कलम १०(२) अन्वये, जर बिल्डर ने डिड ऑफ डिक्लरेशन  रजिस्टर केले असेल तर परत सोसायटी करता येत नाही, हि तरतूद तशीच ठेवल्याचे दिसून येते.  त्याचप्रमाणे अपार्टमेंटच्या सोसायटी करताना समजा काही सभासदांनी कर्जे घेतली असतील, तर बँकांची एनओसी देखील लागू शकते कारण मालकी हक्कामध्ये बदल होणार असतो.  जर बिल्डरने रितसर डिक्लरेशन करून अपार्टमेंट डिड नोंदविली असतील तर त्या स्कीम्सशी  बिल्डरचा संबंध संपतो. पुढे सोसायटी करायची किंवा कसे हा सर्वस्वी त्या अपार्टमेंट धारकांचा प्रश्न असतो, त्यामुळे बिल्डरची संमती अनिवार्य नाही.  

तर अपार्टमेंटची सोसायटी करता येते का ? तर उत्तर हो असे आहे आणि असे करणे बंधनकारक आहे का ? या प्रश्नाचे उत्तर   नाही असे आहे. जर सोसायटीची अपार्टमेंटकरने बंधनकारक केले असते आणि अपार्टमेंट करणे हे जर एवढे त्रासदायक असते , तर सरकारने १९७० सालचा महाराष्ट्र अपार्टमेंट ओनरशिप कायदा कधीच रद्द करून टाकला असता. 

ऍड. रोहित एरंडे.