७/१२ ने जमिनीचा मालकी ठरत हक्क नाही ! : ऍड. रोहित एरंडे. पुणे. ©

७/१२ ने   जमिनीचा मालकी ठरत हक्क नाही !

ऍड.  रोहित एरंडे.

पुणे. ©

लेखाचे शीर्षक वाचून अनेक जणांना आश्चर्य वाटेल, कारण कदाचित  अनेकांच्या समजुतीला धक्का लागला असेल.  ७/१२ उताऱ्यावर कुठेही "मालक" असा शब्द लिहिलेला नसतो ह्यावरून हे सिद्ध व्हावे.

सध्या राजकारणी लोक सुद्धा ७/१२ कोरा करून देतो अशी आश्वासने देत असतात, त्यामागे ७/१२ वरील कर्जाचा इ. नमूद केलेला  बोजा कमी करून देवू अशी भूमिका असावी. परंतु ७/१२ ने मालकी हक्क ठरत नाही हेही तितकेच लक्षात असू द्यावे. 

अश्या ह्या ७/१२ चा उतारा किंवा शहरांमध्ये प्रॉपर्टी कार्ड, हे शब्द आपण रोजच्या जीवनात खूप वेळा वापरतो - ऐकतो , पण त्या बद्दल गैर समजच जास्त आढळून येतात..

महाराष्ट्र जमीन महसूल कायद्या प्रमाणे शेतजमिनी संदर्भात विविध राजिस्टर्स ठेवलेली असतात तसेच 21 वेगवेगळ्या प्रकारचे "गावचे नमुने" म्हणजेच village forms ठेवलेले असतात. ह्या पैकी नमुना क्र.७, ७अ, आणि १२ ह्यांचा एकत्रितपणे  उतारा बनतो, ज्याला आपण बोली भाषेत ७/१२ चा उतारा म्हणतो.

यापैकी नमुना क्र.७ हे हक्क अधिकार पत्रक आहे.  क्र. १२ हे पीक पाहणी पत्रक आहे. नमुना ७ च्या  डाव्या बाजूस भूमापन्/सर्व्हे/गट नं व हिस्सा नं. दाखविलेला असतो आणि या प्रकारातील जमिनीचा हिस्सा कितवा आहे हे हिस्सा नंबर मध्ये दाखविलेले असते. त्याजवळच जमीन ज्या प्रकाराने धारण केलेली असते ती भूधारण पद्धती दाखविलेली असते. सदरची जमीन त्या व्यक्तीकडे कशी आली हे त्यावरून कळते. भोगवटादार वर्ग१ म्हणजे ही जमीन वंशपरंपरेने चालत आलेली, मालकीहक्क असलेली असते.यालाच खालसा असेही म्हणतात.

भोगवटादार वर्ग२ म्हणजे सरकारने अल्पभूधारक किंवा भूमिहीनांना दिलेल्या जमिनी. जिल्हाधिकार्‍यांनी परवानगी दिली तरच या जमिनीची विक्री, भाडेपट्टा, गहाण, दान्, हस्तांतरण करता येते. सरकारने विशिष्ट शर्ती किंवा विशिष्ट कामांसाठी किंवा मुदतीसाठी किंवा भाडेपट्ट्याने दिलेली जमिन भूधारणमध्ये मोडते. अशा अटींचा भंग केल्यास सरकार ती काढून घेते.या इनाम्,वतन वर्गातल्या जमिनी असतात.

तर नमुना ७अ हा कुळ-वाहिवाटीची माहिती देतो उदा.  कुळाचे नाव, आकारलेला कर व खंड याबाबतची माहिती मिळते.

अश्या ह्या ७/१२ ला जमिनीचा आरसा समजले जाते कारण प्रत्यक्ष जमिनीवर ना जाता देखील आपल्याला जमिनीचे गावचे नाव, भूमापन क्रमांक, गट क्र. , क्षेत्रफळ, जमिनीचे सध्याचे आणि पुर्वीचे हक्कदार ह्यांची माहिती मिळते. सरकारी मदत मिळण्यासाठी ७/१२ उताऱ्याची मदत होते. 

मात्र ह्या ७/१२ बद्दल जनमानसात  मालकी हक्क बद्दल एक मोठा गैरसमज आढळून येतो तो म्हणजे एकदा का ७/१२ वर नाव चढले किंवा उतरले की जमीनीचा मालकी हक्क आला किंवा गेला... मात्र कायदा वेगळाच आहे.

ह्याच संदर्भात मा. सर्वोच्च न्यायालयाने तसेच मुंबई उच्च न्यायालयाने वेळोवेळी अनेक निकालांमधून हे स्पष्ट केले आहे की ७/१२ च्या उताऱ्याने किंवा प्रॉपर्टी कार्डने जमिनीची मालकी ठरत नाही...

अलीकडेच मा. सर्वोच्च न्यायालयाने एच. एल. रेड्डी विरुद्ध एल. व्ही. रेड्डी, ह्या याचिकेवर निकाल देताना स्पष्टपणे नमुद केले आहे की, ७/१२ सारख्या रेव्हेन्यू रेकॉर्डमध्ये झालेल्या नोंदी या कोणाचाही मालकी हक्क हिरावून घेत नाहीत किंवा कोणालाही मालकी हक्क प्रदान करत नाहीत, हे उतारे केवळ महसूल नोंदणी करणारे दस्तऐवज आहेत.. प्रस्तुत च्या केस मध्ये वादिने इतर वारसांना डावलून फ़क्त स्वतःचे नाव ७/१२ उताऱ्यावर लावून घेतले आणि त्या नोंदणीच्या आधारे तो दावा मिळकतीवर एकट्याचाच हक्क प्रस्थापित करू पाहत होता, मात्र वरील निकाल देऊन सर्वोच्च न्यायालयाने वादीचा दावा फेटाळला.

शेतजमीन काय किंवा शहरातील मिळकती काय , मालकी हक्क मात्र खरेदीखत, बक्षीसपत्र, हक्कसोड पत्र ह्या सारख्या नोंदणीकृत दस्तानदद्वारे किंवा मृत्यूपत्र, वारस हक्क ह्यांद्वारेच तबदील करता येतो. अश्या प्रकारे हक्क तबदील झाल्यावर फेरफार (mutuation entry) होऊन त्याची केवळ नोंद ७/१२ किंवा प्रॉपर्टी कार्डला होते. अगदी नेहमिचे उदाहरण द्यायचे झाले तर  एखादी व्यक्ती मयत झाल्यावर काही वेळा ७/१२ किंवा प्रॉपर्टी कार्डला त्याच्या वारसांच्या नावांची  नोंद करायची राहून जाते. मात्र अशी नोंद न झाल्यास काळजी करण्याचे काहीच कारण नाही. कारण वारसांचा मालकी हक्क हा संबंधित व्यक्ती मयत झाल्यावर लगेचच संबधित कायद्याने प्रस्थापित झालेला असतो आणि त्याची नोंद होणे हा एक उपचार बाकी असतो.त्याचप्रमाणे टॅक्स पावती, विजेचे बिल ह्या देखील मालकी हक्क ठरवत नाहीत.

 शहरी भागात देखील एक वेळ सोसायटी किंवा अपार्टमेंट असोसिएशन चे नाव प्रॉपर्टी कार्डवर असू शकते पण प्रत्येक फ्लॅट होल्डर चे नाव काही नसते. अश्या वेळी केवळ रेव्हेन्यू रेकॉर्डला नाव नाही म्हणून काही फ्लॅट होल्डर चा मालकी हक्क काही जात नाही. ७/१२ वर नाव नाही ह्या सबबी खाली वित्तीय संस्था देखील कर्ज नाकारतात असेही दिसून येते..

त्याचप्रमाणे ७/१२ उताऱ्यांवर नाव नाही म्हणून दस्त नोंदणी नाकारण्याचा अधिकार सब-रजिस्ट्रार ह्यांना नाही, मालकी हक्क ठरविण्याचा अधिकार  फक्त दिवाणी कोर्टालाच आहे, असा स्पष्ट निकाल मुंबई उच्च न्यायालयाने चेअरमन, दीप अपार्टमेंट वि. महाराष्ट्र सरकार (२०१२(6) एमएच. एल.जे. ८४४) ह्या याचिकेवर दिला आहे.

धन्यवाद.

ऍड.  रोहित एरंडे.

पुणे. ©