सोसायटी मध्ये ट्रान्स्फर फी, मेंटेनन्स आणि ना-वापर शुल्क किती आकारता येते ? -ऍड. रोहित एरंडे.

सोसायटी आणि ट्रान्स्फर फी, मेंटेनन्स आणि ना-वापर शुल्क .. - नेहमीचे त्रिवाद 

सोसायटी आणि सभासद ह्यांच्यामधील वाद हे बहुतांशी वेळा हे आर्थिक कारणांशीच निगडित असतात आणि यामध्ये पहिल्या तीनामध्ये  स्थान असते  ट्रान्स्फर फी, मेंटेनन्स आणि ना-वापर शुल्क ह्या संबंधातील वाद ,  हे आपल्यापैकी अनेकांना मान्य होईल. सभासदत्व  हस्तांतरण फी  म्हणजेच ट्रान्सफर फी हि जास्तीत जास्त रु. २५,०००/- इतकीच घेता येते असे असून देखील काही लाख  रुपये आकारले  म्हणून आणि इतर कारणांसाठी  नुकतेच मुंबईमधील एका उच्चभ्रू सोसायटीवर प्रशासक नेमल्याची आणि सोसायटीची बँक खाती सील केल्याची बातमी नुकतीच प्रसिद्ध झाली.  खरे तर ह्याबाबतीतला कायदा आता "सेटल" झाला असे असून देखील  अजूनही असे प्रकार होतात  ह्याचे सखेद आश्चर्य सदरची बातमी वाचून वाटले. ह्या संबंधीच्या कायद्याची थोडक्यात माहिती घायचा आपण प्रयत्न करू. 

ट्रान्सफर फी किती असावी ?

सोसायटीमधील  प्लॉट/फ्लॅट/दुकान विकताना सभासदत्व ट्रान्सफर फी पोटी भरमसाट रकमा आकारल्या जाण्यावरून अनेक तक्रारी आल्यामुळे महाराष्ट्र शासनाने दि. ०९/०८/२००१ रोजी काढलेल्या अध्यादेशाप्रमाणे   जास्तीत जास्त रु. २५,०००/ सभासदत्व ट्रान्सफर फी आकारता  येईल असे स्पष्ट केले. मुंबई उच्च न्यायालयाने देखील वेळोवेळी अनेक निकालांमधून सदरच्या अध्यादेशावर शिक्कामोर्तब केले आहे. असाच एक निकाल आहे न्यू इंडिया को .ऑप . सोस . विरुद्ध महाराष्ट्र सरकार. (२०१३) २ Mh .L .J . ६६६. या केस मध्ये सोसायटीने सभासदाकडून फ्लॅट तबदील करण्यासाठी ट्रान्सफर फी पोटी फ्लॅट च्या किमतीच्या १० टक्के रकमेची मागणी केली, जी सुमरे २ कोटी इतकी होत होती . सोसायटीच्या मते त्यांच्या bye-laws  मध्ये अशी स्पष्ट तरतूद होती आणि हे bye-laws  उपनिबंधकांनी मान्य केले होते आणि सबब ते  सर्व सभासदांवर बंधनकारक होते . अर्थात मा. उच्च न्यायायलाने सदरील अध्यादेशाप्रमाणे सोसायटीची कृती बेकायदेशीर ठरवताना स्प्ष्ट नमूद केले कि जरी bye-laws हे मान्यताप्राप्त असतले, तरी सरकारचा अध्यादेश बंधनकारक राहील. 

ह्या बाबतीत अजून एक विचार मांडावासा वाटतो की  ज्या सोसायट्यांच्या बाजूने जमीन आणि इमारत ह्यांचा कन्व्हेयन्स झाला असेल त्यांनाच अशी ट्रान्फर फी घेता येईल. कन्व्हेयन्स झाला नसेल म्हणजेच सोसायटीला मालकी हक्क आला नसेल तर,  कुठल्या आधारावर ट्रान्सफर फी घेणार ?  ह्या वर चर्चा होणे गरजेचे वाटते. 

ना-वापर शुल्क किती घेता येते ?

एखादा सभासद स्वतः जागा वापरात नसेल किंवा तिऱ्हाईत व्यक्तीस भाड्याने दिली असेल, तर त्यास ना-वापर शुल्क म्हणजेच Non Occupancy Charges द्यावे लागते. मात्र हे देखील मनमानी पद्धतीने आकारले जाऊ लागले म्हणून  ह्या बाबतीत देखील महाराष्ट्र सरकारने सहकार कायद्याच्या कलम ७९-अ अन्वये ०१/०८/२००१ अध्यादेश काढून ना-वापर शुल्क हे देखभाल खर्चाच्या (maintenance charges  )१० टक्केच आकारता  येईल असे स्पष्ट केले. हा अध्यादेश  घटनात्मक दृष्ट्या  वैध असल्याचा निर्णय  मा. मुंबई उच्च न्यायालायच्या २ सदस्यीय खंडपीठाने  माँब्ला सोसायटी विरुद्ध महाराष्ट्र सरकार - २००७ (४) Mh .L .J ५९५ या याचिकेच्या निमित्ताने दिला. अर्थात ना-वापर शुल्क सभासदाकडून घेण्यासाठी काही अपवाद आहे. सभासदाचे कौटुंबिक सदस्य, विवाहित मुलगी, नातवंडे हे जागा वापरात असतील तर ना-वापर शुल्क आकारता  येत नाही. मात्र सून, जावई, मेव्हणा-मेव्हणी यांचा कौटूंबिक सदस्यांच्या व्याख्येमधील समावेश उच्च न्यायालयाने रद्द केला आहे. म्हणजेच ह्या व्यक्ती जागेचा वापर करत असतील तर ना-वापर शुल्क द्यावेच लागले. 

अजून एक गल्लत लोकांची होताना दिसते. काही सोसायट्यांमध्ये ना-वापर शुल्काबरोबरच जागा भाडयाने दिली म्हणून जादा  देखभाल खर्च देखील सभासदांकडून आकारला जातो, जे गैर आहे. 

देखभाल खर्च (maintenance charges) :

देखभाल खर्च किती आकारावा हे ठरविण्याचा अधिकार सोसायटीला आहे. मात्र तो देखभाल खर्च सर्वांना सामान असावा. निवासी असो वा  व्यावसायिक, पहिल्या मजल्यावर राहताय  का  शेवटच्या मजल्यावर, फ्लॅट छोटा आहे का मोठा , त्यामध्ये भेदभाव करता येत नाही. लोकांनी देखील हे लक्षात ठेवावे कि , मी पहिली मजल्यावर राहतो आणि मी लिफ्ट वापरत नाही म्हणून मी कमी देखभाल खर्च देणार, हे असे कायद्याला  अभिप्रेत नाही. 

देखभाल खर्चाबाबतीत मुंबई उच्च न्यायालयाचे २ निकाल फार महत्वाचे आहेत. 

व्हिनस सोसायटी विरुद्ध जे.वाय. देतवानी, ह्या केस मध्ये (2004 (5) Mh.L.J. 197 = 2003(3) ALL M.R. 570)मुंबई उच्च न्यायालयाने हे स्पष्ट केले आहे कि फ्लॅट च्या एरिया प्रमाणे देखभाल खर्चाची आकारणी करणे चुकीचे आहे. कारण मोठा फ्लॅट असणाऱ्यांना छोट्या फ्लॅट धारकांपेक्षा काही वेगळ्या सोयी सुविधा मिळत नाहीत आणि सर्व सोयीसुविधा सगळे जण सारख्याच वापरतात त्यामुळे असे एरिया प्रमाणे  वर्गीकरण करून  देखभाल खर्चाची आकारणी करणारा ठराव हा बेकायदेशीर असल्याचे न्यायालायने पुढे नमूद केले. सुनंदा रांगणेकर विरुद्ध राहुल अपार्टमेंट सोसायटी (२००६) १ Mh .L .J ७३४ ह्या निकालात देखील मुंबई उच्च न्यायालायने निवासी आणि व्यावसायिक सदनिकांमध्ये भेद करता येणार नाही असे नमूद करून दुकानदारांकडून जादा दराने घेत असणारा देखभाल खर्च रद्द ठरविला. 

सोसायटीचे bye -laws म्हणजेच उपनियम हे काही कायद्यापेक्षा श्रेष्ठ नसतात. कारण वरील सर्व केसेस मध्ये bye -laws मध्ये तरतुदी आहेत आणि ते उपनिबंधकांनी मान्य केले आहेत म्हणून आम्ही जादा  दराने आकारणी केली असा सोसायट्यांच्या बचाव होता. अर्थातच तो टिकला नाही. सबब bye -laws हे कधीही कायद्याच्या विरुद्ध असू शकत नाहीत हे लक्षात ठेवावे. 

अर्थात हे सर्व निकाल हे अपार्टमेंटला लागू होत नाहीत, हे खूप महत्वाचे 

शेवटी असे नमूद करावेसे वाटते की सोसायट्यांमधील बहुतांश वाद हे "इगो" मधून निर्माण झालेले असतात आणि चर्चेने सुटू शकणारे असतात . त्यामुळे इगोचा "मेन्टेनन्स " करणे महत्वाचे. सभासद आणि "थँक-लेस " काम असणारे  प्रशासक मंडळ ह्यांच्या मध्ये संवादाच्या अभावामुळे देखील प्रश्न निर्माण होतात. "तुटे वाद, संवाद तो हितकारी " हे समर्थ रामदासस्वामींचे वचन इथे कायम उपयोगी येईल ह्यात काही शंका नाही. 

Adv. रोहित एरंडे.

©