सोसायटी आणि अपार्टमेंट : मेंटेनन्स वगैरे.. - समज - गैरसमज .. ऍड . रोहित एरंडे ©

सोसायटी आणि अपार्टमेंट : मेंटेनन्स वगैरे.. - समज - गैरसमज .. 

ऍड . रोहित एरंडे ©

सोसायटी आणि मेन्टेनन्स, ट्रान्सफर फिज, नॉन-ऑक्युपन्सी चार्जेस या बद्दल आपण नेहमीच वाचत आलो आहोत. परंतु सोसायट्यांबरोबरच अपार्टमेंट असोशिएशन संदर्भातल्या ह्या गोष्टींबाबत अजूनहि बरेच गैरसमज दिसून येतात.अपार्टमेंट आणि सोसायटी ह्यांच्या  सभासदांना मिळणाऱ्या हक्क,अधिकार, कर्तव्ये ह्यांच्या मध्ये मूलभूत फरक आहेत, दोघांना लागू होणारे कायदे, नियम देखील वेगळे आहेत.   तर ह्या लेखाद्वारे आपण अपार्टमेंटला लागू असणाऱ्या महत्वाच्या कायदेशीर तरतुदींचा थोडक्यात आढावा घेण्याचा प्रयत्न करू. 

महाराष्ट्र अपार्टमेंट ओनरशिप कायदा, १९७० आणि महाराष्ट्र अपार्टमेंट ओनरशिप नियम १९७२ मध्ये फ्लॅटबद्दल म्हणजेच  अपार्टमेंट  /युनिट   बद्दलच्या कायदेशीर तरतुदींचा उहापोह करण्यात आलेला आहे. प्रमोटर ह्या नात्याने बिल्डिंग बांधून झाल्यावर त्याचा मालकी हक्क सोसायटीच्या किंवा अपार्टमेंट असोसिएशनच्या नावे करून देण्याची जबाबदारी बिल्डरवर असते. अपार्टमेंट करण्याची असल्यास वरील कायद्याच्या कलम -२ अन्वये नमूद केल्याप्रमाणे "डिड ऑफ डिक्लरेशन" ची नोंदणी करावी लागते. असे "डिड ऑफ डिक्लरेशन" म्हणजे अपार्टमेंट असोसिएशनची घटनाच म्हणता येईल ज्यामध्ये प्रॉपर्टी च्या मालकी हक्काचा इतिहास, इमारती मधील फ्लॅट्सचे / युनिट्सचे  क्षेत्रफळासहित वर्णन आणि त्यांना मिळणारा अविभक्त हिश्शयाची टक्केवारी , सामायिक आणि राखीव सोयी सुविधा, सवलती ह्यांचे वर्णन असते आणि शेवटी अपार्टमेंटची  नियमावली म्हणजेच bye laws देखील जोडलेले असतात. ह्या bye -laws  मध्ये अपार्टमेंट असोसिएशन च्या रोजच्या कामकाजासंबंधी, कार्यकारी मंडळ ह्यांचे अधिकार आणि कर्तव्ये, निवडणुका, सभा घेणे इ . बाबत तरतुदी असतात.  "डिड ऑफ डिक्लरेशन" झाल्यानंतर  अपार्टमेंट विकत घेणाऱ्या बरोबर "डिड ऑफ अपार्टमेंट" म्हणजेच खरेदीखत केले जाते. वरील कायदा कोणत्या जिल्ह्यांना लागू आहे आणि नाही ह्याची सुची शेवटी दिलेली आहे. अपार्टमेंट संबंधीच्या महत्वाच्या कायदेशीर तरतुदी ह्या सोसायटी बरोबर तुलना केल्यावर लगेच समजून येतील 

१. मालकी हक्क :

प्रत्येक अपार्टमेंट ही ट्रान्सफेरबल-हेरिटेबल युनिट असते, म्हणजेच अपार्टमेंट मालकाचा त्यावर पूर्ण मालकी हक्क असतो आणि जमीन आणि  सामाईक जागांमधील  "अविभक्त हिस्सा" हा अपार्टमेंच्या क्षेत्रफळानुसार ठरलेला असतो. अपार्टमेंटचा मालक हा अपार्टमेंट असोसिएशनचा नाम-मात्र सभासद असतो. असा स्वतंत्र मालकी हक्क हे अपार्टमेंटच्या प्रमुख वैशिष्ट्य आहे. 

सोसायटीमध्ये जर  कन्व्हेयन्स झाला असेल तर बिल्डिंग आणि जमिनीचे  मालकी हक्क सोसायटीकडे तबदील होतात आणि सभासदांना शेअर-सर्टिफिकेट, ऑलॉटमेंट लेटर दिले जाते. 

२. मेंटेनन्स :

सोसायटी असो वा  अपार्टमेंट, मेंटेनन्स हा नेहमीच जिव्हाळ्याचा विषय असतो. 

अपार्टमेन्ट मध्ये मेंटेनन्स, सामाईक खर्च  इ. हे अपार्टमेंच्या क्षेत्रफळानुसार काढण्यात येणाऱ्या अविभक्त हिश्श्याच्या  टक्केवारीवर अवलंबून असतात. सबब ते सर्वांनां समान नसतात. त्यामुळे  जर फ्लॅटचा आकार मोठा तर मेंटेनन्स जास्त आणि आकार कमी तर मेंटेनन्स देखील कमी असतो. 

पूर्वी १-२ बिल्डिंगच्या मिळून अपार्टमेंट असायच्या आणि फ्लॅटचे क्षेत्रफळ देखील सारखेच असल्याचे, त्यामुळे कधी वादाचे मुद्दे निघाले नाहीत. मात्र आता २००-३०० फ्लॅट्स च्या स्कीम मध्ये, जेथे वेगवेगळ्या क्षेत्रफळाचे फ्लॅट्स असतात,  तिथेही  अपार्टमेंट केली जाते आणि मग मेंटेनन्सचे वाद सुरु होतात. उदा.  पावसामुळे किंवा पुरामुळे  जर का कंपाउंडची भिंत पडली, तर ती दुरुस्त करण्याचा खर्च हा प्रचंड असतो आणि अश्या वेळी हा खर्च कसा विभागायचा हे वाद सुरु होतात आणि त्याचे रूपांतर कटुतेमध्ये होते.   खरे तर सामाईक सोयी सुविधा  प्रत्येक जण वापरतात , तर कमीत कमी मेंटेनन्स हा सर्वांना समान असणे गरजेचे आहे, जेणे करून वाद  टाळतील. ह्या साठी कायद्यात बदल होणे गरजेचे वाटते. 

 सामाईक खर्चाची व्याख्या महाराष्ट्र अपार्टमेंट ओनरशिप कायदा, १९७० च्या कलम ३(ग) मध्ये स्पष्ट केली आहे. ज्यामध्ये मेंटेनन्स, प्रशासकिय खर्च, समाईक सोयी सुविधांची दुरुस्ती किंवा बदलीचा खर्च तसेच  डिड ऑफ  डिक्लरेशन किंवा bye  -laws  मध्ये नमूद केलेले खर्च ह्यांचा समावेश होतो.  तसेच  महत्वाचे म्हणजे  "आम्ही सामायिक सोयी-सुविधा वापरत नाही म्हणून आम्ही सामाईक खर्च देणार नाही" असे कायद्याने करता येत नाही. 

सोसायटीमध्ये "सर्वांना समान मेंटेनन्स" हे कायदेशीर तत्व आता पक्के झाले आहे.  त्यामुळे  फ्लॅटच्या क्षेत्रफळानुसार किंवा निवासी-व्यावसायिक स्वरूपानुसार वेगवेगळा  मेंटेनन्स घेणे चुकीचे आणि बेकायदेशीर आहे. (संदर्भ :व्हिनस सोसायटी विरुद्ध जे.वाय. देतवानी, (2004 (5) Mh.L.J. 197 = 2003(3) ALL M.R. 570) )

३. ट्रान्सफर-फीज :

अपार्टमेंट मालकाला त्याची अपार्टमेंट कोणालाही विकण्याचा किंवा बक्षीस पत्र, हक्क सोड पत्र इ  द्वारे  तबदील   पूर्ण अधिकार आहे आणि त्यासाठी अपार्टमेंट असोसिएशनच्या परवानगीची गरज नसते आणि त्यामुळे ट्रान्सफर-फीज देण्याचा प्रश्नच उद्भवत नाही. त्यामुळे अशी ट्रान्सफर फीज कोणी घेत असल्यास ते बेकायदेशीर आहे. 

सोसायटीमध्ये जास्तीत जास्त रू.,२५,०००/- इतकीच ट्रान्स्फर-फीज घेता येते 'न्यू इंडिया को .ऑप . सोस . विरुद्ध महाराष्ट्र सरकार. (संदर्भ :२०१३) २ Mh .L .J . ६६६'.) . डोनेशन वगैरेंच्या नावाखाली बेसुमार ट्रान्सफर-फीज घेणे बेकायदेशीर असल्याचे मागील वर्षी मा. मुंबई उच्च न्यायालायने नमूद केले आहे (संदर्भ : अलंकार गृहरचना सोसायटी विरुद्ध अतुल महादेव भगत (याचिका क्र . ४४५७/२०१४). )

४. नॉन-ऑक्युपन्सी चार्जेस :

अपार्टमेंटच्या मालकाने जागा भाड्याने दिली म्हणून त्याला असोसिएशनला नॉन-ऑक्युपन्सी चार्जेस म्हणजेच ना-वापर शुल्क देण्याचा प्रश्नच उद्भवत नाही. उलट तो त्याचा अधिकारच आहे. तसेच जागा भाड्याने दिली म्हणून जादा  मेंटेनन्स देखील आकारण्याची अपार्टमेन्ट कायद्यात तरतूद नाही. 

सोसायटीमध्ये फ्लॅट-सभासद स्वतः जागा वापरत नसेल तर मेंटेनन्सच्या जास्तीत जास्त १०% रक्कम ना-वापर शुल्क म्हणून आकारता येते. या उपर जादा मेंटेनन्स आकारता येत नाही. (संदर्भ : माँब्ला सोसायटी विरुद्ध महाराष्ट्र सरकार - २००७ (४) Mh .L .J ५९५ )

५. सामाईक / राखीव सोयी सुविधा :

अपार्टमेंट मध्ये सामाईक सोयी-सुविधांबरोबरच "डिड ऑफ डिक्लरेशन" मध्ये उल्लेख केला असल्यास विशिष्ठ  अपार्टमेंटसाठी राखीव सोयी-सुविधा ठेवता येतात. उदा. एखाद्या अपार्टमेंटसाठीच  जायचा यायचा रस्ता, गच्ची इ.    राखीव ठेवता येते.  सोसायटीमध्ये तसा फरक करता येत नाही. सर्व सभासदांना समान  हक्काने सोयी-सुविधा वापरता येतात. 

६. नॉमिनेशन :

अपार्टमेंट बाबतीत नॉमिनेशन करण्याचा प्रश्न उद्भवत नाही. अपार्टमेंटचा मूळ  मालक मयत झाल्यानंतर त्याच्या मृत्यूपत्राप्रमाणे अन्यथा वारसा हक्क कायद्याप्रमाणे मालकी हक्क तबदील होतो. 

सोसायटीमध्ये नॉमिनेशन करणे बंधनकारक आहे आणि  मूळ सभासद मयत झाल्यानंतर   रेकॉर्ड प्रमाणे नॉमिनीचे नाव लावण्याची जबाबदारी सोसायटीवर असते. मालकी हक्का बद्दलचे वाद असल्यास ते वारसांनी सक्षम कोर्टामधून ठरवून आणावेत. 

६. मतदान :

अपार्टमेंट मध्ये जागेच्या आकारानुसार प्राप्त झालेल्या अविभक्त हिश्श्याच्या टक्केवारीनुसार मतदानाचा अधिकार ठरतो. 

सोसायटीमध्ये सर्वांना समान मतदानाचा अधिकार असतो. 

वरील महत्वाचे फरक बघितल्यावर सोसायटी आणि अपार्टमेंट ह्यातील फायदे-तोटे आपल्याला लक्षात आले असतील. आपण कुठे राहतो आहोत त्यापेक्षा आनंदाने राहोत आहोत हे जास्त महत्वाचे. त्यामुळे सोसायटी असो व अपार्टमेंट "तुटे वाद, संवाद तो हितकारी" हे समर्थांचे वाचन कायम उपयोगी पडेल.  

धन्यवाद..

ऍड. रोहित एरंडे. ©