होय, कायद्याने ७/१२ किंवा प्रॉपर्टी कार्ड उताऱ्यांनी जागेचा मालकी हक्क ठरत नाही. : ऍड. रोहित एरंडे.©

 होय, कायद्याने ७/१२ किंवा  प्रॉपर्टी कार्ड उताऱ्यांनी   जागेचा मालकी हक्क ठरत नाही.

ऍड.  रोहित एरंडे.©

लेखाचे शीर्षक वाचून अनेक जणांना आश्चर्य वाटेल, कारण कदाचित  अनेकांच्या समजुतीला धक्का लागला असेल.  नुकतेच महाराष्ट्र सरकारच्या भूमी-अभिलेख विभागातर्फे सदनिकाधारकांना मालकी हक्काचा पुरावा म्हणून प्रॉपर्टी कार्डचा वापर करता येणार अश्या आशयाची  बातमी वाचण्यात आली .  मात्र ७/१२ उताऱ्याने  किंवा प्रॉपर्टी कार्डाने  मालकी ठरते का  तर  ह्या प्रश्नाचे कायदेशीर उत्तर 'नाही' असेच द्यावे लागेल.
परंतु "नावावर जागा करणे" किंवा "७/१२ वा  प्रॉपर्टी कार्डला नाव लावणे" या बाबतीत  जनमानसामध्ये काही गैरसमज घट्ट बसलेले दिसून येतात. "मला माझ्या मुलाच्या 'नावावर' जागा करायची आहे" , "माझ्या बरोबर माझ्या बायकोचेही 'नाव' प्रॉपर्टीवर लावायचे आहे",   यांसारखे प्रश्न अनेकवेळा वकीली व्यवसायात आम्हाला विचारले जातात. "नावावर जागा करणे" किंवा "७/१२ वा  प्रॉपर्टी कार्डला नाव लावणे" या बाबतीत  लोकांमध्ये अनेक गैरसमज दिसून येतात. बहुसंख्य लोकांना असे वाटत असते की, तहसीलदार कचेरीमध्ये ७/१२ च्या उताऱ्याला किंवा   प्रॉपर्टी कार्डला नाव लावायचा नुसता अर्ज दिला की  मिळकतीवर आपले नाव मालक म्हणून कमी करता येते किंवा आपल्याबरोबर आपल्या बायका-पोरांचे नाव  मालक म्हणून लावता येते.  मात्र  वस्तुस्थिती  उलटी आहे. 

ह्या बाबतीतल्या कायदेशीर तरतुदींची  आपण थोडक्यात माहिती घेऊ. महाराष्ट्र जमीन महसूल कायद्या प्रमाणे शेतजमिनी संदर्भात विविध राजिस्टर्स ठेवलेली असतात तसेच २१ वेगवेगळ्या प्रकारचे "गावचे नमुने" म्हणजेच village forms ठेवलेले असतात. ह्या पैकी नमुना क्र.७, ७अ, आणि १२ ह्यांचा एकत्रितपणे  उतारा बनतो, ज्याला आपण बोली भाषेत ७/१२ चा उतारा म्हणतो. अश्या ह्या ७/१२ ला जमिनीचा आरसा समजले जाते कारण प्रत्यक्ष जमिनीवर ना जाता देखील आपल्याला जमिनीचे गावचे नाव, भूमापन क्रमांक, गट क्र. , क्षेत्रफळ, जमिनीचे सध्याचे आणि पुर्वीचे हक्कदार, जमीनीचा प्रकार, बोजा  ह्यांची माहिती मिळते.  यापैकी नमुना क्र.७ हे हक्क अधिकार पत्रक आहे.  क्र. १२ हे पीक पाहणी पत्रक आहे. नमुना ७ च्या  डाव्या बाजूस भूमापन्/सर्व्हे/गट नं व हिस्सा नं. दाखविलेला असतो आणि या प्रकारातील जमिनीचा हिस्सा कितवा आहे हे हिस्सा नंबर मध्ये दाखविलेले असते. 

त्याच प्रमाणे शहरी भागात  प्रॉपर्टी कार्डावर देखील मिळकत क्रमांक ,  जागेचे क्षेत्रफळ, जागा धारकाचे नाव आणि कोणत्या व्यवहाराने नाव लागले, जागेवर असणारा  कर्जाचा किंवा इतर  बोजा ह्याची थोडक्यात माहिती दिलेली  असते.  ७/१२ वर देखील 'इतर हक्क' ह्या समासामध्ये  मध्ये अश्या बोजाची नोंद असते.  मात्र ७/१२ किंवा प्रॉपर्टी कार्ड या वरती कुठेही "मालक" हा शब्द लिहिलेला नसतो.

ह्याच संदर्भात मा. सर्वोच्च न्यायालयाने तसेच मुंबई उच्च न्यायालयाने वेळोवेळी अनेक निकालांमधून हे स्पष्ट केले आहे की ७/१२ च्या उताऱ्याने किंवा प्रॉपर्टी कार्डने जागेची  मालकी ठरत नाही. मा. सर्वोच्च न्यायालयाने एच. एल. रेड्डी विरुद्ध एल. व्ही. रेड्डी, ह्या याचिकेवर निकाल देताना स्पष्टपणे नमुद केले आहे की,  "७/१२ - प्रॉपर्टी कार्ड  सारख्या रेव्हेन्यू रेकॉर्डमध्ये झालेल्या नोंदी या कोणाचाही मालकी हक्क हिरावून घेत नाहीत किंवा कोणालाही मालकी हक्क प्रदान करत नाहीत, हे उतारे केवळ महसूल नोंदणी करणारे दस्तऐवज आहेत."  प्रस्तुतच्या केस मध्ये वादीने  इतर वारसांना डावलून फ़क्त स्वतःचे नाव ७/१२ उताऱ्यावर लावून घेतले आणि त्या नोंदणीच्या आधारे तो दावा मिळकतीवर एकट्याचाच हक्क प्रस्थापित करू पाहत होता, मात्र वरील निकाल देऊन सर्वोच्च न्यायालयाने वादीचा दावा फेटाळला. थोडक्यात संबंध भारतभर हाच कायदा लागू आहे.  


त्याचप्रमाणे ७/१२ उताऱ्यांवर नाव नाही म्हणून दस्त नोंदणी नाकारण्याचा अधिकार सब-रजिस्ट्रार ह्यांना नाही, मालकी हक्क ठरविण्याचा अधिकार  फक्त दिवाणी कोर्टालाच आहे, असा स्पष्ट निकाल मुंबई उच्च न्यायालयाने चेअरमन, दीप अपार्टमेंट वि. महाराष्ट्र सरकार (२०१२(६) एमएच. एल.जे. ८४४) ह्या याचिकेवर दिला आहे.

आता प्रॉपर्टी  कार्डवर प्रत्येक फ्लॅट होल्डर चे नाव, जागेचे क्षेत्रफळ, कर्जाचा बोजा असल्यास त्याची नोंद करणे, इथपर्यंत सरकारचा उपक्रम योग्य म्हणता येईल. परंतु अश्या उताऱ्यांना  मालकी हक्काचा दर्जा देणे हे कायद्याच्या विरुद्ध ठरेल. 
परंतु ह्यात  लोकांचा दोष नाही. त्यांच्या दृष्टीने त्यांच्या मालकी हक्काची कुठे तरी नोंद घेतली जावी हीच इच्छा असते. कारण व्यवहारात   ७/१२ प्रॉपर्टी कार्ड वर  नाव नाही ह्या सबबी खाली वित्तीय संस्था देखील कर्ज नाकारतात असा अनुभव काहींना येतो तर प्रॉपर्टी कार्डवर नाव नसेल, तर बांधकाम नकाशा मंजुरीला टाकताना अडचण येते. तसेच ७/१२, प्रॉपर्टी कार्ड ह्यांच्या प्रमाणे लाईट बिल, मिळकतकर पावती ह्यांनी देखील मालकी हक्क ठरत नाही, बऱ्याच वेळा व्यवहार होऊन देखील लाईट मीटर जुन्याच नावाने असतो किंवा टॅक्स पावतीवर नाव बदलायचे राहिले असते. राहण्याचा पुरावा आणि मालकी हक्काचा पुरावा ह्यात फरक असतो. 

मग जागेमधील मालकी हक्क कसा मिळतो ?
आपल्याकडे एखाद्या मिळकतीमध्ये मालकी हक्क हा कुठल्याही २ किंवा अधिक  व्यक्तींच्या हयातीमध्ये  खरेदीखत, बक्षीसपत्र, हक्कसोड पत्र, वाटप-पत्र यांसारख्या नोंदणीकृत दस्तानेच तबदील केला जाऊ शकतो.  हे  दस्त कायद्याने नोंदविणे गरजेचे आहे आणि त्यावर योग्य ते मुद्रांक शुल्क म्हणजेच स्टॅम्प ड्युटी आणि नोंदणी शुल्क भरणे गरजेचे असते. असे नोंदणीकृत करार झाल्यावर त्यांचा इंडेक्स-टू तयार होतो आणि असा इंडेक्स-टू  कोर्टात देखील मालकी हक्काचा पुरावा म्हणून ग्राह्य धरला जातो.  अश्या प्रकारे हक्क तबदील झाल्यावर फेरफार (mutation entry) होऊन त्याची केवळ नोंद ७/१२ किंवा प्रॉपर्टी कार्डला केली जाते.   त्याचप्रकारे एखाद्या व्यक्तीच्या मृत्यूनंतर मिळकतीमधील मालकी हक्क हा मृत्यूपत्राने किंवा वारसा हक्काने  तबदील होऊ शकतो.  मृत्यूपत्र नोंदणीकृत नसले तरी चालते आणि त्यास कुठलाही स्टॅम्प लागत नाही . मृत्यूपत्राप्रमाणे मालकी हक्क हा मृत्यूपत्र करणारी व्यक्ती म्हणजेच टेस्टेटर मयत झाल्यावर लगेचच प्राप्त होतो.

ह्या सर्व कायदेशीर पार्श्वभूमीचा विचार करून ह्यावर सरकारने निर्णय घ्यावा आणि लोकांना दिलासा द्यावा, 

धन्यवाद..

ऍड. रोहित एरंडे 
पुणे . ©