फ्लॅटच्या '_ व्यवहारांवर स्टँम्प ड्युटी माफी नाहीच. ऍड. रोहित एरंडे.©

फ्लॅटच्या 'रिसेल' व्यवहारांवर स्टँम्प ड्युटी माफी नाहीच. 

ऍड. रोहित एरंडे.©

काही कायदेशीर  गोष्टींबाबत आपल्याकडे दृढ गैरसमज आहेत उदा. ७/१२ उताऱ्याने मालकी हक्क ठरतो, मृत्युपत्र केले म्हणजे आता मृत्यु जवळ आला, जागा नावावर करायची तर फक्त टॅक्स पावतीवर नाव बदलले कि झाले. ह्या विषयांवर कितीही वेळा लिहिले तरी कमी पडेल अशी परिस्थिती आहे. आता ह्यामध्ये अजून एका विषयाची भर गेले २-३ वर्षांपासून पडलीय, ती म्हणजे, "रिसेल चा फ्लॅट विकत घेताना स्टँम्प  ड्युटी माफ आहे" !. 

मानवी स्वभाव हा जात्याच एखादी गोष्ट स्वस्तात किंवा फुकट मिळणार असेल तर त्याला पौष्टिक मानणारा असल्यामुळे लोकांचाही अश्या अफवांवर लगेचच विश्वास बसतो आणि सोशल मिडियावरील पोस्ट्स त्याला हातभार लावतो. 

स्टँम्प ड्युटी माफी, हि अफवा पसरण्याचे कारण म्हणजे  मा. मुंबई उच्च न्यायालायने दिलेल्या निकालाचा "मिडीयाने" लावलेला (गैर) अर्थ. काय होता हा निकाल आणि त्याची पार्श्वभूमी थोडक्यात समजावून घेऊ,

एखाद्या जागेची किंवा स्टॅम्प ऍक्ट अस्तित्वात येण्यापूर्वी अस्तित्वात असलेल्या जागांची  पुनर्विक्री (रिसेल) करताना  पूर्वी भरलेली स्टॅम्प ड्युटी बरोबर भरली आहे की नाही ? का भरलीच नाही ? आणि त्यामुळे नवीन होणारा व्यवहार नोंदविता येईल का किंवा कसे ? असे  प्रश्न  लाजवंती गोधवानी आणि इतर विरुद्ध श्याम गोधवानी आणि इतर (दावा क्र. ३३९४/२००८) ह्या दाव्यातील मोशन अर्ज क्र. १९१८/२०१८ मध्ये  मा.न्य. गौतम पटेल ह्यांच्या समोर उपस्थित झाला. 

कोर्ट लिलावामधील एक फ्लॅट विकत घेताना तो फ्लॅट पूर्वी १० रुपयांच्या स्टॅम्प भरून विकत घेण्यात आला होता, तर २०१८ मध्ये त्याची लीलावात  विक्री होताना मूळ खरेदीखत करताना  कमी स्टॅम्प ड्युटी भरल्यामुळे लीलावात  विकत घेणाऱ्या व्यक्तीने अश्या जुन्या दस्ताची देखील स्टॅम्प ड्युटी भरावी आणि तो पर्यंत दस्ताची नोंदणी करू नये असा  आक्षेप सब-रजिस्ट्रार ऑफिस मधून घेण्यात आला आणि प्रकरण उच्च न्यायालयात पोहोचले. 

गंमत म्हणजे सरकारी वकील आणि उपस्थित असलेल्या सब-रजिस्ट्रार ऑफिस मधील अधिकाऱ्यांना देखील ह्या बाबतीमधील कायदेशीर तरतुदींबाबत यथोचित उत्तर देता आले नाही.  तेव्हा न्या . पटेल ह्यांनी त्यांचा निकाल सोदाहरण स्पष्ट केला. समजा 'अ' ह्या मूळ मालकाने  १९७० साली एखादा फ्लॅट 'ब ' ला विकला. त्यावेळी स्टॅम्प ड्युटी भरलेली नव्हती. "ब' ने आता २०१८ साली तो फ्लॅट 'क ' ह्या व्यक्तीला विकला. आता ह्या २०१८ सालच्या  खरेदीखतावर चालू नियमानुसार योग्य ती स्टॅम्प ड्युटी भरली आहे  कि नाही ते तपासण्याचा अधिकार  सब-रजिस्ट्रार ह्यांना आहे, मात्र ह्याच अधिकारात १९७० साली भरलेली स्टॅम्प ड्युटी बरोबर आहे कि नाही हे तपासण्याचा अधिकार सब-रजिस्ट्रार ह्यांना नाही हे नमूद करताना  न्या. पटेल ह्यांनी नमूद केले की संबंधित अधिकाऱ्यांनी हे लक्षात ठेवावे की त्यांच्या पुढे आलेला दस्त २०१८ सालचा आहे त्यामुळे १९७० साली योग्य स्टॅम्प ड्युटी भरली कि नाही हे बघणे त्यांच्या अखत्यारीत येत नाही. त्यांनी पुढे नमूद केले कि सब-रजिस्ट्रार अधिकाऱ्यांचा आक्षेप मान्य केला तर अभूतपुर्व गोंधळाची परिस्थती निर्माण होईल आणि ह्या उदाहरणामधील "अ" हाच आयुष्यभर मालक गणला जाईल आणि तसे अभिप्रेत नाही. एखादा अधिकारी चालू कायद्याच्या तरतुदींवर स्वार  होऊन इतिहासातील पूर्ण झालेल्या व्यवहारापर्यंत कसा पोहचू शकतो हे समजणे अनाकलनीय आहे, असे ही कोर्टाने पुढे नमूद केले. ह्या केस मधील मिळकत ही मुंबईमधील होती, त्यामुळे तेथील जागेचे भाव आणि स्टॅम्प ड्युटी ह्यांची कल्पना करावी. 

आता आपल्या लक्षात आले असेल कि निकाल काय होता आणि बातम्या काय "व्हायरल" झाल्या.  कायद्याप्रमाणे १०० रुपये पेक्षा जास्त किंमत असलेल्या जागेचे खरेदी-विक्रीचे किंवा हक्क सोड पत्र , बक्षिस पत्र असे   व्यवहार हे नोंदणीकृत दस्तानेच  आणि योग्य ती स्टॅम्प ड्युटी भरूनच करावे लागतात. अपवाद फक्त मृत्यूपत्राचा. मृत्युपत्राची नोंदणी हि कायद्याने अनिवार्य नाही आणि मृत्यूपत्राला कोणतीही स्टॅम्प ड्युटी लागत नाही.   

 ह्या  निकालाचा  फायदाही  :

स्टॅम्प-ड्युटी ही सरकारच्या उत्पनाचा एक महत्वाचा स्रोत आहे  त्यामुळे लोकांनी देखील हे लक्षात घ्यावे कि वरील अफवांप्रमाणे स्टॅम्प ड्युटी माफी होणे अशक्य कोटीतली गोष्ट आहे. कोरोना काळात  सरकारने त्यांच्या अखत्यारीत काही महिन्यांपूर्वी स्टँम्प ड्युटी मध्ये मोठी सूट जाहीर केली होती आणि त्याचा फायदाहि  अनेकांनी घेतला, मात्र तिथेही सूट होती, माफी नव्हती. ह्या निकालाचा फायदा  मात्र असा कि  आता ज्या जागांचे   पुनर्विक्रीचे म्हणजेच रीसेलचे व्यवहार करायचे  आहेत, त्यामध्ये मूळ दस्ताच्या वेळी योग्य  स्टॅम्प भरला आहे कि नाही, हा आक्षेप घेता येणार  नाही आणि त्यामुळे अश्या दस्तांची नोंदणी केवळ ह्या कारणाकरिता रोखता येणार नाही. ह्या पूर्वी अनेक वेळा पूर्वी कमी स्टॅम्प ड्युटी भरली आहे ह्या कारणांमुळे नवीन व्यवहार अडवले गेल्याच्या आणि त्यावर दंड आकारून मगच नोंदणी करण्याच्या घटना घडल्या आहेत. अश्या घटनांना आता आळा बसू शकेल.  अर्थात कोर्टाचा निकालाचा अर्थ लावणे हे कायमच अवघड काम असते आणि  प्रस्तुतच्या  निकालाची भाषा जरा क्लिष्ट असल्यामुळे त्याचा अन्वयार्थ लावणे हे मोठे जिकिरीचे आहे.  त्यामुळे कायद्यामध्येच सुस्पष्टता आणल्यास पुढचे अनेक त्रास वाचू शकतात. 

शेवटी असे नमूद करावेसे वाटते की सोशल मीडिया वाईट नाही. मात्र आपण त्यावरील बातम्यांवर, विशेषतः कायदेशीर आणि आरोग्य विषयक बातम्यांवर अंधपणे विश्वास ठेवू नये, "टेक इट विथ अ पिंच ऑफ सॉल्ट " . 

धन्यवाद.. काळजी घ्या.. 🙏🙏

ऍड . रोहित एरंडे  ©

पुणे