डीम्ड कन्व्हेअन्स रद्द होवू शकतो ? ॲड. रोहित एरंडे.©

डीम्ड कन्व्हेअन्सला धक्का !!

डीम्ड कन्व्हेअन्समुळे  मिळणारा मालकी हक्क परिपूर्ण नाही.. ? 

ऍड. रोहित एरंडे ©

आपल्याकडे बहुतांशी वेळा  बिल्डिंग  बांधताना जमीन मालक बिल्डर बरोबर विकसन करारनामा आणि पॉवर ऑफ ऍटर्नी लिहून देतो  जेणेकरून विकसक / बिल्डर त्या जमिनीवर त्याच्या खर्चाने बिल्डिंग बांधतो आणि फ्लॅट्स विकतो. इथे तांत्रिक दृष्ट्या जमिनीची मालकी मूळ जमीन मालकाकडे रहाते आणि बिल्डिंगचे अधिकार बिल्डर कडे राहतात.  बिल्डिंग बांधल्यानंतर सोसायटी किंवा अपार्टमेंट असोशिएशन स्थापन करून देण्याची जबाबदारी बिल्डरवरती असते.  सोसायटी असेल तर सोसायटीच्या नावाने अश्या  जमिन आणि इमारतीची मालकी तबदील करून देण्याच्या प्रक्रियेला अभिहस्तांतरण (Conveyance) म्हणतात. अपार्टमेंट असेल तर अपार्टमेंट कायद्याखाली  डिड ऑफ डिक्लरेशन नोंदवून सदरील इमारत हि अपार्टमेंट कायद्याच्या तरतुदींना अधीन केली जाते आणि अपार्टमेंट डिड म्हणजेच खरेदी खत झाल्यावर आपोआपच फ्लॅट धारकाला फ्लॅटच्या क्षेत्राप्रमाणे जमिनीत देखील अविभक्त मालकी हक्क मिळतो. परंतु सोसायटीच्या बाबतीत बिल्डरने स्वतःहून असे अभिहस्तांतरण करून देण्यास टाळाटाळ केल्याच्या अनेक घटना समोर आल्यामुळे सरकारने मोफा कायद्याच्या कलम  ११ मध्ये  दुरुस्ती करून सोसायट्यांना जिल्हा उपनिबंधकाकडे  अर्ज करून  मानीव अभिहस्तांतरण (डीम्ड कन्व्हेअन्स) करून घेण्याची सुविधा उपलब्ध करून दिली. थोडक्यात  ज्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या बाबतीत जमीन मालक /  विकसक, जमीन व इमारत यांच्या मालकी हक्काचे विहित मुदतीत संस्थेस हस्तांतरण करून देण्यास टाळाटाळ करतात अशा संस्थेस मालमत्तेच्या  मानीव अभिहस्तांतरणासाठी अर्ज करता येतो. जो पर्यंत असे अभिहस्तांतरण होत नाही तो पर्यंत वाढीव एफएसआय मिळणे  , पुनर्विकास करणे यासाठी सोसायटीला बिल्डरवरच  अवलंबून राहावे लागते. 

एकदा का मानीव हस्तांतरण प्रमाणपत्र मिळाले कि जमीन आणि इमारतीची मालकी सोसायटीकडे गेली असा साधारण समज होता. 'समज होता' असे मी म्हणतो आहे कारण ह्या समजाला छेद देणारा निर्णय मा. मुंबई उच्च न्यायालयाच्या २ सदस्यीय खंडपीठाने सांताक्रुज, मुंबई येथील सोसायटीच्या बाबतीत अलीकडेच दिला आहे.  

"कलम ११ खाली उपनिबंधकांनी पारित केलेला डीम्ड कन्व्हेअन्सचा हुकूम हा अंतिम आहे अशी तरतूद कलम -११ मध्येच नाही आणि सबब त्यांचा निर्णयाला सक्षम दिवाणी कोर्टात किंवा आर्बिट्रेटर कडे देखील आव्हान दिले जाऊ शकते" असा काहीसा धक्कादायक निकाल, मा. न्या. आर.डी. धानुका आणि मा. न्या. व्ही .जी. बिश्त ह्यांच्या खंडपीठाने  'तिरुपती शॉपिंग सेन्टर प्रिमायसेस सोसायटी विरुद्ध शब्येशा कंस्ट्रक्शन कंपनी प्रा.लि. (२०२१(६) MHLJ ५५७)  या केस मध्ये नुकताच दिला. अश्या  दूरगामी परिणाम करणाऱ्या निकालाची थोडक्यात माहिती घेऊ. 

बिल्डरने विहित मुदतीमध्ये जमीन आणि इमारतीचे अभिहस्तांतरण न करून दिल्यामुळे     सोसायटी उपनिबंधकांकडे   अर्ज करते. सदरील अर्जाच्या सुनावणीसाठी  बिल्डर हजर न राहिल्यामुळे १० ऑगस्ट २०१८ रोजी एकतर्फा (एक्स-पार्टी) हुकूम करून उपनिबंधक सोसायटीच्या नावाने जमीन आणि त्यावरील इमारतीच्या मालकी हक्काच्या मानीव  हस्तांतरणचा हुकूम करते आणि त्याप्रमाणे दस्ताची नोंदणी देखील होते. मात्र तदनंतर, सोसायटी आणि बिल्डर ह्यांच्यामधील २००८ सालच्या एका 'एम.ओ.यू.' (करारनामा) च्या अटी आणि शर्तींचा सोसायटीने भंग केला म्हणून बिल्डर करारनामाच्याच अटींप्रमाणे आर्बिट्रेशन (लवाद) प्रकरण सुरु करतो आणि त्याची सुनावणी आर्बिट्रेटरपुढे सुरु होते. बिल्डरचे म्हणणे असते कि डीम्ड कन्व्हेयन्स करण्यास त्याचा काहीच विरोध नाही. मात्र सदरील करारनाम्यामधील अटींप्रमाणे जादा  बांधकाम करणे, वाढीव एफ.एस.आय वापरणे इ. हक्क बिल्डरकडे आहेत आणि ह्या सर्वांचा विचार  डीम्ड कन्व्हेयन्सचा हुकूम करताना केला गेला नाही आणि मुख्य म्हणजे करारनाम्याचा भंग केल्यामुळे तब्बल  सुमारे ६०० कोटी रुपयांची   नुकसान भरपाई मिळावी अशी मागणी देखील  आर्बिट्रेटरकडे  बिल्डरतर्फे केली जाते. मात्र , 'सोसायटीच्या नावे डीम्ड कन्व्हेअन्स आधीच झाल्यामुळे आता ह्या प्रकरणात कुठलेही आदेश देण्याचा अधिकार आर्बिट्रेटरला नाही आणि म्हणून सदरील प्रकरणच रद्द करावे" असा अर्ज सोसायटीतर्फे  आर्बिट्रेशन कायद्याच्या कलम १६ अन्वये आर्बिट्रेटरकडे केला जातो. मात्र कुठल्याही कोर्टाला /आर्बिट्रेटरला  आपल्याला एखादी केस चालविण्याचा अधिकार आहे कि नाही हे स्वतः ठरविण्याचा अधिकार असतो, त्यानुसार हुकूम करून सोसायटीचा सदरचा अर्ज आर्बिट्रेटर फेटाळून लावतो आणि प्रकरण उच्च न्यायालयात पोहोचते. 

उच्च न्यायालयात आर्बिट्रेटर आणि त्यांचे कार्यक्षेत्र आणि अधिकार ह्या प्रमुख  मुद्दयांवर विस्तृत    उहापोह करताना  उच्च न्यायालयाने नमूद केले कि  उपनिबंधकाने मानीव  हस्तांतरण प्रमाणपत्र दिले तरी अश्या प्रमाणपत्राने सोसायटीला सर्वार्थाने निर्णायक (conclusive)  मालकी हक्क मिळतोच असे काही सदरील कलम -११ मध्ये नमूद केलेलं नाही. त्यामुळे मालकी हक्कावर अंतिम निर्णय घेण्यासाठी   अश्या प्रमाणपत्राला  दिवाणी कोर्टात किंवा आर्बिट्रेशनची  तरतूद करारामध्ये असल्यास आर्बिट्रेटरकडे आव्हान देता येईल.  शेवटी, आर्बिट्रेटरने  कलम १६ अन्वये दिलेल्या हुकूमाला उच्च न्यायालयाच्या २२६-२२७ कलमांच्या रिट अधिकार क्षेत्रामध्ये आव्हान देणे हे कोर्ट व्यवस्थेचा दुरुपयोग करण्यासारखे आहे    हा बिल्डरचा युक्तिवाद मान्य करताना उच्च न्यायालयाने सोसायटीची याचिका फेटाळताना सोसायटीला रु. ५०,०००/- रुपयांचा दंड देखील केला. 

एकतर डीम्ड कन्व्हेअन्स होणे हे एक दिव्य असते. अनेक कागदपत्रांची पूर्तता तसेच  वेळ आणि पैसा खर्च केल्यावर 'डीम्ड कन्व्हेअन्स' चे घोडे गंगेत नाहते. मात्र आता परत एकदा कोर्टाची पायरी चढण्याची वेळ सोसायट्यांवर येऊ शकते. त्यामुळे सरकारने यथे कायद्यात बदल करणे गरजेचे आहे.  काही अपवाद वगळता,  जे जे वाद  दिवाणी कोर्टात जाऊ शकतात ते वाद आर्बिट्रेटरपुढेही चालू शकतात ह्यावर परत एकदा शिक्कामोर्तब ह्या निकालामुळे झाले आहे. आपसातील वाद आर्बिट्रेशन मार्फत सोडवायचे का कोर्टामध्ये हे ठरविण्याचा अधिकार दोन्ही पक्षकारांना असतो. मात्र एकदा का आर्बिट्रेशनचा पर्याय निवडला कि मग दिवाणी कोर्टाची दारे बंद होतात. कोर्टावरचा केसेसचा ताण कमी करणे आणि लवकर वाद निवारण करणे हा  आर्बिट्रेशनचा मूळ हेतू साध्य झाला आहे किंवा कसे हा एक वेगळा विषय आहे. असो. आपण करार करताना त्यातील अटी आणि शर्ती नीट तपासणे का गरजेचे आहे हेही ह्या निकालातून आपल्याला समजते. 

सगळ्यात महत्वाचे म्हणजे प्रत्येक केसच्या फॅक्टस तपासणे कायम गरजेचे असते. त्याचप्रमाणे प्रत्येक  डीम्ड कन्व्येअन्सला आव्हान दिले जाईलच असे ह्या निकालाचे सार नाही.

ऍड. रोहित एरंडे ©

पुणे