कॉमन टेरेस विकता येत नाही. ऍड. रोहित एरंडे ©

सर, आमच्या सोसायटीमध्ये  'कॉमन  टॉप टेरेसला २ दरवाजे आहेत. एक दरवाजा सामाईक  आहे आणि दुसरा दरवाजा एका सभासदाच्या फ्लॅट मधून उघडतो. तो सभासद आता ती टेरेस  मला बिल्डर ने विकली आहे, बाकीच्यांचा अधिकार नाही,  असे म्हणून त्याच्यावर हक्क सांगायला लागला आहे. कराराची प्रत मात्र दाखवत नाही.  ह्या प्रश्नावरून  वरचेवर आमच्या सोसायटीमध्ये आता भांडणे व्हायला लागली आहेत. तरी  ह्याबाबत काय करता येईल ?

एक त्रस्त सभासद, पुणे 

 आपल्या केसमध्ये जर संबंधित सभासद टेरेस (गच्ची)  त्याला  विकली असे कथित कराराच्या आधारे म्हणत असेल तर त्याबाबत त्याला रीतसर लेखी नोटीस देऊन कराराची  प्रत मागवून घ्या किंवा बिल्डरकडून घ्या  किंवा रजिस्टर्ड करार असल्यामुळे  त्याची प्रत तुम्हालाही काढता येईल. तसेच जरी टेरेसमध्ये जाण्यासाठी स्वतंत्र दार अस्तित्वात असले तरी असे दार खरेच मंजूर नकाशामध्ये दर्शविले आहे का, ह्याचीही तपासणी करा. 

या निमित्ताने ह्या बाबतीतल्या  कायदेशीर तरतुदी थोडक्यात समजावून घेऊ. सर्वप्रथम  टेरेस फ्लॅट म्हणजेच फ्लॅटला स्वतंत्ररीत्या जोडून असलेली टेरेस आणि कॉमन टेरेस ह्यामध्ये खूप फरक असतो हे लक्षात घ्या. 'टेरेस - फ्लॅटला लागून असलेले छोटेसे टेरेस हे बांधकाम नकाशात देखील स्वतंत्रपणे दाखवलेले असतात, अश्या टेरेस ह्या त्या त्या फ्लॅट मालकाच्या स्वतंत्र मालकीच्या असतात.  महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट्स ऍक्ट (मोफा) १९६३ आणि   रेरा कायदा यामध्ये  बिल्डर-प्रमोटर ह्यांची कर्तव्ये , जबाबदाऱ्या आणि फ्लॅट ग्राहकांचे हक्क-अधिकार आणि कॉमन जागा, ऍमिनिटीज ह्यांचा उहापोह केलेला आहे. तसेच  रेरा कायदा जरी पारित झाला असला तरी, मोफा कायदा त्याने रद्द झालेला नाही आणि मोफा कायद्याच्या तरतुदी जो पर्यंत रेरा कायद्याच्या विरुद्ध होत नाहीत तो पर्यंत त्या लागू होतात.

पूर्वी 'मोफा' कायद्याप्रमाणे सामाईक (कॉमन) एरिया आणि फॅसिलिटीज कोणत्या असतील ह्याचा उल्लेख जाहिरातीमध्ये करण्याची जबाबदारी बिल्डर वर होती. आता रेरा कायद्याच्या कलम २ (एन) मध्ये सामाईक (कॉमन) एरिया आणि फॅसिलिटीज कोणत्या ठेवायला लागतील ह्याची स्पष्ट यादीच दिली आहे, तर उपकलम (iii ) मध्ये बेसमेंट,  पार्क, ओपन पार्किंग, प्ले एरिया ह्याच बरोबर टेरेसचा देखील स्पष्ट उल्लेख कॉमन फॅसिलिटीज मध्ये केलेला आहे. थोडक्यात सामाईक गच्चीचा वापर सोसायटीमधील सर्व सभासदांना करता  येतो आणि  अशी सामाईक गच्ची बिल्डरला कोणालाही विकत येत नाही. 

ह्याच विषयावर मा. मुंबई उच्च न्यायालयाचा "श्रीमती. रामगौरी विराणी विरुद्ध ओमवाळकेश्वर त्रिवेणी को.ऑप. सो. (२००० {२} बॉम्बे केसेस रिपोर्टर,  पान  क्र . ६८७) हा निकाल आजही ग्राह्य धरला जातो. ह्या केसची पार्श्वभूमी थोडक्यात  बघितल्यावर लक्षात येईल की याचिकाकर्तीने १९६६ साली १००० चौ.फुटाचा फ्लॅट विकत घेताना जादाचे रू. २५,०००/- देऊन बिल्डरकडून १७०० चौ.फुटाची सामाईक गच्ची देखील  विकत घेतली होती. सोसायटीने ह्या व्यवहारास हरकत घेतली आणि सहकार कोर्टात दावा दाखल केला, ज्याचा निकाल  सोसायटीच्या बाजूने लागला आणि म्हणून प्रकरण मुंबई उच्च न्यायालयात पोहोचले. 

ह्या  निकालामध्ये मा. मुंबई उच्च न्यायालयाने  स्पष्टपणे नमूद केले आहे की मोफा कायद्याप्रमाणे " फ्लॅटच्या व्याख्येयमध्ये टेरसचा अंतर्भाव होत नाही त्यामुळे बिल्डरला सामाईक गच्ची कोण एकाला किंवा संयुक्तपणे विकता येत नाही, तसेच कार्पेट एरियामध्ये  देखील कॉमन टेरेसचा अंतर्भाव करता येत नाही". ह्याच केसमध्ये उच्च न्यायालयाने पुढे नमूद केले कि "सामाईक गच्ची हि नावाप्रमाणेच सामाईक वापरासाठी असली पाहिजे, सबब केवळ बिल्डरने रजिस्टर्ड कराराने अशी गच्ची विकली असली तरी असा करारच मूलतः बेकायदेशीर असल्यामुळे तो सोसायटीवर बंधनकारक नाही."  हाच निर्णय आपल्या  केसमध्येहि  लागू होईल आणि समजा खरेच कॉमन टेरेस विकली असेल, तर अश्या कराराला आपल्याला कोर्टात आव्हान देता येईल. हा खूप महत्वाचा पैलू आहे. कारण केवळ एखादा करारनामा, दस्त हा नोंदणीकृत आहे ह्याचा अर्थ तो कायदेशीररित्या अंमलात (एक्सिक्युट)  देखील आणला  असेलच असे नाही,असे न्यायनिर्णय प्रचलित आहेत. कायद्याचे तत्व "no one can give what he has not "  म्हणजेच, जे आपले नाही ते आपण दुसऱ्याला देऊ  शकत नाही, हे  आपल्या केसमध्येही  लागू होते.  

त्यामुळे सोसायटीमधील  कॉमन टेरेस ही सर्वांकरिता असते, कोणीही त्याच्यावर आपला स्वतंत्र हक्क सांगू शकत नाही. मात्र अपार्टमेंट असोसिएशनच्या बाबतीत  डीड ऑफ डिक्लरेशन मध्ये नमूद केले असल्यास  सामाईक सोयी सुविधा वापरयाचा प्रत्येक अपार्टमेंट मालकाचा अधिकार हा कमी जास्त असू शकतो.    

बिल्डरबद्दलचे वाद  संपले  तरी सभासदांमधे 'कॉमन टेरेस कोण जास्त वापरते किंवा आम्हाला वापरूनच देत नाहीत' ह्यावरून  होणारे वाद हे बरेच वेळा आकलनापलीकडचे असतात. त्यामुळे   परत एकदा नमूद करावेसे वाटते की  सोसायटीबद्दलचे बहुतांशी वाद हे "इगो" मधून निर्माण झालेले असतात आणि  परस्पर सामंजस्याने सुटू देखील शकतात, ह्यासाठी प्रयत्न करा.,   नाहीतर कोर्टाची पायरी आहेच.  गच्ची हा विषय निघाला की  पु. ल. देशपांडे ह्यांनी अजरामर केलेला "गच्चीसह झालीच पाहिजे" हा बटाट्याची चाळ ह्या पुस्तकातील लेख आठवतो. पण एवढे हलके फुलके प्रसंग प्रत्यक्षात घडत नाहीत.

ऍड. रोहित एरंडे ©