बिल्डरसाठी आणि ग्राहकांसाठी, अपार्टमेंट करावी का सोसायटी ? : ॲड. रोहित एरंडे ©

  अपार्टमेंट आणि सोसायटी - यांच्यामधील महत्वाचे फरक काय ?

ऍड . रोहित एरंडे ©

क्रेडाई महाराष्ट्र आणि क्रेडाई सोलापूर  यांनी मला महत्वाच्या विषयावर बोलण्यासाठी संधी दिल्याबद्दल आपल्या सर्वांचे आभार.

सोसायटी चांगली का अपार्टमेंट असे प्रश्न बरेचदा विचारले जातात आणि ह्याबद्दल लोकांच्या मनात गैरसमज दिसून येतात. काही ठिकाणी तर अपार्टमेंट असेल तर बिल्डरच मालक होणार आणि जागा हडपणार असे मेसेजेस व्हायरल होत आहेत. 

प्रत्येकाचे फायदे तोटे वेगळे. ह्या लेखाच्या अनुषंगाने सोसायटी आणि अपार्टमेंट मधील ठळक फरक थोडक्यात बघू यात. 

 कन्व्हेयन्स म्हणजे ?

आजही अनेक ठिकाणी बहुतांश सोसायट्यांचा कन्व्हेयन्स झालेला दिसून येत नाही. कन्व्हेयन्सचा अर्थ एखाद्या जागेमधील मालकी हक्क दुसऱ्याच्या नावे तबदील करणे, थोडक्यात खरेदी खत असे म्हणता येईल. भारतामध्ये 'ड्युअल ओनरशिप' हि पद्धत आहे, म्हणजेच  जमिनी ची मालकी एका कडे व त्यावरील इमारतीची मालकी दुसऱ्याकडे असू असते, तर बहुतांश पाश्चात्य देशांमध्ये ज्याच्या मालकीची जमीन तोच त्यावरील इमारतीचा देखील मालक होतो. 

तर, आपल्याकडे सहसा अशी पद्धत असते, कि जमीन मालक बिल्डर बरोबर डेव्हलपमेंट ऍग्रिमेंट करतो ज्यायोगे बिल्डर बिल्डिंग बांधतो. त्याच दरम्यान कायद्याप्रमाणे युनिट / फ्लॅट विकत घेणाऱ्यांबरोबर बिल्डरला लेखी करारनामा करणे क्रमप्राप्त असते. नंतर सोसायटी किंवा अपार्टमेन्ट स्थापन करण्याची जबाबदारी बिल्डरवरती असते. सोसायटी असेल तर सोसायटीच्या नावाने जमीन आणि त्यावरील इमारतीचा मालकी हक्क तबदील (म्हणजेच कन्व्हेयन्स) करण्याची जबाबदारी प्रमोटर ह्या नात्याने बिल्डरवरती असते. केवळ सोसायटी रजिस्टर करून सोसायटीला जागेमध्ये कुठलाही मालकी हक्क मिळत नाही, ह्याबाबतीत बिल्डर विरुद्ध बऱ्याच तक्रारी वाढल्यानंतर सरकारने कन्व्हेयन्स साठी बिल्डरची गरजच पडू नये ह्यासाठी सहकार कायद्यामध्ये दुरुस्ती करून डीम्ड कन्व्हेयन्सची तरतूद आणली. 

कायदा :

अपार्टमेंटसाठी महाराष्ट्र अपार्टमेंट ओनरशिप फ्लॅट ऍक्ट, १९६३ च्या तरतुदी लागू होतात, तर सोसायटीसाठी महाराष्ट्र को.ऑप. सोसायटी ऍक्ट, १९६० आणि त्याखालील केलेले उपनियम /bye -laws लागू होतात.

रेरा कायद्यातील महत्वाच्या तरतुदी :

रेरा कायदा कलम ११ (४)(e) अन्वये बहुसंख्य फ्लॅट धारकांनी बुकिंग केल्यावर ३ महिन्यांच्या आत सोसायटी किंवा अपार्टमेंट असोसिएशन किंवा कंपनी फॉर्म करण्याची जबाबदारी प्रमोटर वर आहे.

तर कलम १७ प्रमाणे भोगवटा प्रमाणपत्र (occupancy certificate) मिळाल्यानंर ३ महिन्यांमध्ये कन्व्हेयन्स करून देण्याची जबाबदारी प्रमोटर वरती आहे.

मालकी हक्क :

अपार्टमेंट 

प्रत्येक अपार्टमेंट ही ट्रान्सफेरबल-हेरिटेबल युनिट असते, (कलम ५) म्हणजेच अपार्टमेंट मालकाचा त्यावर पूर्ण मालकी हक्क असतो आणि असा मालकी हक्क / कन्व्हेयन्स हा "अपार्टमेंट डिड " द्वारेच प्राप्त होतो. प्रत्येक अपार्टमेन्टचा जमीन आणि सामाईक जागांमधील "अविभक्त हिस्सा" हा अपार्टमेंच्या क्षेत्रफळानुसार ठरलेला असतो. अपार्टमेंटचा मालक हा अपार्टमेंट असोसिएशनचा नाम-मात्र सभासद असतो. अपार्टमेंट असोशिएशनच्या नावे कोणताही मालकी हक्क तबदील होत नाही. जर का अपार्टमेंट डिड बिल्डरने करून दिले नसेल तर सिव्हिल कोर्टामध्ये दावा लावून कोर्टामार्फत करून घेता येते. 

अपार्टमेंट ची सोसायटी करता येते ?

अपार्टमेंट ची सोसायटी करायची असेल तर अपार्टमेंट कायद्याच्या कलम १४ अन्वये सर्व अपार्टमेंट धारकांची पूर्व संमती गरजेची आहे. नवीन कलम १२-A प्रमाणे जरी अपार्टमेंट डीड किंवा Deed of declaration मध्ये जरी बहुमताने दुरुस्ती करता येत असली तरी देखील कलम १४ ला बगल देता येणार नाही.

तसेच मोफा कायदा कलम १०(२) अन्वये, जर बिल्डर ने Deed of declaration रजिस्टर केले असेल तर परत सोसायटी करता येत नाही.

ता.क. - २०१८ मध्ये आलेल्या कलम १४(१) मधील दुरुस्ती प्रमाणे आता बहुमताने पण हा नैर्णय घेता येईल. परंतु २०१८ ची हि  दुरुस्ती अनेक पुस्तकांमध्येच छापली न गेल्याचे दिसून आले  आहे. 

प्रॉपर्टी कार्डची भिती, बिल्डर लोकांची बदनामी.:

काही उपनगरांमध्ये असे निदर्शनास आले की ७/१२ वर बिल्डरचे नाव आहे म्हणून डीड ऑफ अपार्टमेंट झाल्यावरही लोकांना भिती वाटते की बिल्डरच मालक. वस्तुतः ७/१२ उतारा किंवा प्रॉपर्टी कार्ड हे मालकी हक्क ठरविणारे कागद नाहीत. ते फक्त रेव्हेन्यू कामाकरिता वापरले जातात आणि असे अनेक निकाल मा. सर्वोच्च न्यायालयाचे आहेत. त्यामुळे लोकांनी अपार्टमेंट आहे म्हणून घाबरून जावू नये आणि अपार्टमेंट ची सोसायटी करणे हे सहज सोपे नाही आणि आगीतून फुफाट्यात पडल्या सारखे होवू शकते. 

सोसायटी 

  सोसायटीमध्ये जर कन्व्हेयन्स झाला असेल तर बिल्डिंग आणि इमारतीचे मालकी हक्क सोसायटीकडे तबदील होतात आणि सभासदांना शेअर-सर्टिफिकेट, ऑलॉटमेंट लेटर दिले जाते आणि कन्व्हेयन्स झाला नसेल तर डीम्ड कन्व्हेयन्सच्या तरतुदीचा वापर करता येतो. 

पण कन्व्हेयन्स झाला नसेल तर बिल्डर सर्व काही विकून टाकेल किंवा फ्लॅटधारकांना रस्त्यावर यावे लागेल हि भिती अनाठायी आहे आणि ह्यात अनेक कायदेशीर पैलू येतात. 

 सोसायटी नावाने कन्व्हेयन्स झाल्यावर वेगळा कन्व्हेयन्स परत सभासदाच्या नावे होत नाही. सभासद त्याचा फ्लॅट दुसऱ्याला सहज विकू शकतो, त्यासाठी ट्रान्स्फर फी भरली की झाले. 

तसेच रिडेव्हल्पमेंट बद्दलची सरकारी नियमावली हि फक्त सोसायटयांना लागू आहे, अपार्टमेन्टला नाही.

मोफा कायदा कलम १०(२) अन्वये एकदा का अपार्टमेंट डीड आणि Deed of declaration रजिस्टर केले आणि को. ओप रजिस्ट्रार ला कळविले की परत सोसायटी करणे गैरकायदा होईल.

मेंटेनन्स 

सामाईक खर्चामध्ये कोणत्या गोष्टींचा अंतर्भाव करायचा हे डिक्लरेशन किंवा bye -laws मध्ये नमूद केलेले असते. अपार्टमेन्ट मध्ये मेंटेनन्स/ सामाईक खर्च इ. हे अपार्टमेंच्या क्षेत्रफळानुसार काढण्यात येणाऱ्या अविभक्त हिश्श्याच्या टक्केवारीवर अवलंबून असतात. सबब ते सर्वांना समान नसतात. त्यामुळे जर फ्लॅटच्या आकाराप्रमाणे मेंटेनन्स कमी जास्त होतो. मात्र "आम्ही सामायिक सोयी-सुविधा वापरत नाही म्हणून आम्ही सामाईक खर्च देणार नाही" असे कायद्याने करता येत नाही. खरे तर फक्त ह्याबाबतीत तरी सरकारने सोसायटी सारखा कायदा करण्याची गरज आहे कारण हल्ली १००-२०० फ्लॅट्स असलेल्या अनेक अपार्टमेंट असोशिएशनमध्ये , जेथे वेगवेगळ्या क्षेत्रफळांचे युनिट्स असतात तेथे अश्या असमान कॉमन मेंटेनन्स आकारणीमुळे सभासदांमध्ये वाद निर्माण होऊन उगाचच वैर भावना वाढीला लागल्याचे दिसून येत आहे.आता नवीन दुरुस्ती प्रमाणे अपार्टमेंटमधील मेंटेनन्स वसुलीसाठी सहकार उपनिबंधांकडे दाद मागता येऊ शकते. कॉमन सोयीसुविधा सर्व सभासदांसाठी सारख्याच असतात, त्याचा आणि फ्लॅटच्या आकाराशी खरे तर काहीही संबंध नाही. 

सोसायटीमध्ये "सर्वांना समान कॉमन मेंटेनन्स" हे कायदेशीर तत्व आता पक्के झाले आहे. त्यामुळे फ्लॅटच्या क्षेत्रफळानुसार किंवा निवासी-व्यावसायिक स्वरूपानुसार वेगवेगळा कॉमन मेंटेनन्स सोसोयटीमध्ये घेणे चुकीचे आणि बेकायदेशीर आहे. (संदर्भ :व्हिनस सोसायटी विरुद्ध जे.वाय. देतवानी, (2004 (5) Mh.L.J. 197 )सोसायटी उपविधींमध्ये कोणता खर्च समानरितीने आणि कोणता जागेच्या क्षेत्रफळाप्रमाणे आकारला जातो, ह्याचे विस्तृत विवेचन दिलेले आहे. 

 ट्रान्स्फर फी :

अपार्टमेंट मालकाला त्याची अपार्टमेंट कोणालाही विकण्याचा किंवा बक्षीस पत्र, हक्क सोड पत्र इ द्वारे तबदील पूर्ण अधिकार आहे आणि त्यासाठी अपार्टमेंट असोसिएशनच्या परवानगीची गरज नसते आणि त्यामुळे ट्रान्सफर-फीज देण्याचा प्रश्नच उद्भवत नाही. 

सोसायटीमध्ये जास्तीत जास्त रू.,२५,०००/- इतकीच ट्रान्स्फर-फीज घेता येते ('न्यू इंडिया को .ऑप . सोस . विरुद्ध महाराष्ट्र सरकार. (संदर्भ :२०१३) २ Mh .L .J . ६६६'.) . डोनेशन वगैरेंच्या नावाखाली बेसुमार ट्रान्सफर-फीज घेणे बेकायदेशीर असल्याचेहि मा. मुंबई उच्च न्यायालायने नमूद केले आहे (संदर्भ : अलंकार गृहरचना सोसायटी विरुद्ध अतुल महादेव भगत (याचिका क्र . ४४५७/२०१४). )

नॉन-ऑक्युपन्सी चार्जेस /ना-वापर शुल्क :

अपार्टमेंटच्या मालकाने जागा भाड्याने दिली म्हणून त्याला असोसिएशनला नॉन-ऑक्युपन्सी चार्जेस म्हणजेच ना-वापर शुल्क देण्याचा प्रश्नच उद्भवत नाही. उलट तो त्याचा अधिकारच आहे. तसेच जागा भाड्याने दिली म्हणून जादा मेंटेनन्स देखील आकारण्याची अपार्टमेन्ट कायद्यात तरतूद नाही. असा निकाल पुणे उपनिबंधक सहकारी संस्था पुणे शहर (२) यांनी अर्ज क्र.४४५/२०२१ या प्रकरणामध्ये २८ एप्रिल २०२२ रोजी दिला आहे. 

सोसायटीमध्ये फ्लॅट-सभासद स्वतः जागा वापरत नसेल म्हणजेच त्रयस्थ व्यक्तीला जागा भाड्याने दिली असेल तर कॉमन मेंटेनन्स व्यतिरिक्त मेंटेनन्सच्या जास्तीत जास्त १०% रक्कम ना-वापर शुल्क म्हणून अतिरिक्त आकारता येते. (संदर्भ : माँब्ला सोसायटी विरुद्ध महाराष्ट्र सरकार - २००७ (४) Mh .L .J ५९५ 

 सामाईक / राखीव सोयी सुविधा :

अपार्टमेंट मध्ये सामाईक सोयी-सुविधांबरोबरच "डिड ऑफ डिक्लरेशन" मध्ये उल्लेख केला असल्यास विशिष्ठ अपार्टमेंटसाठी राखीव सोयी-सुविधा ठेवता येतात. उदा. एखाद्या अपार्टमेंटसाठीच जायचा यायचा रस्ता, गच्ची इ. राखीव ठेवता येते. सोसायटीमध्ये तसा फरक करता येत नाही. सर्व सभासदांना समान हक्काने सोयी-सुविधा वापरता येतात. 

 नॉमिनेशन :

नॉमिनेशन म्हणजे काही मालकी हक्क नाही हे आधी लक्षात घ्यावे. अपार्टमेंट बाबतीत नॉमिनेशन करण्याचा प्रश्न उद्भवत नाही. अपार्टमेंटचा मूळ मालक मयत झाल्यानंतर त्याच्या मृत्यूपत्राप्रमाणे किंवा वारसा हक्क कायद्याप्रमाणे मालकी हक्क तबदील होतो. 

सोसायटीमध्ये नॉमिनेशन करणे बंधनकारक आहे आणि मूळ सभासद मयत झाल्यानंतर सोसायटी रेकॉर्ड प्रमाणे नॉमिनीचे नाव लावण्याची जबाबदारी सोसायटीवर असते. मालकी हक्का बद्दलचे वाद असल्यास ते वारसांनी सक्षम कोर्टामधून ठरवून आणावेत. 

 मतदान :

अपार्टमेंट मध्ये जागेच्या आकारानुसार प्राप्त झालेल्या अविभक्त हिश्श्याच्या टक्केवारीनुसार मतदानाचा अधिकार ठरतो. सोसायटीमध्ये सर्वांना समान मतदानाचा अधिकार असतो. 

वरील सर्व बाजूंचा विचार करता अपार्टमेंट आणि सोसायटी ह्यांना प्रत्येकाचे कमी जास्त फायदे तोटे आहेत हे लक्षात येईल.

ऍड. रोहित एरंडे. ©