रिडेव्हलपमेंट उगाचच अडवून धरणाऱ्या हेकेखोर सभासदाला ५ लाख रुपयांचा दंड. - ऍड. रोहित एरंडे ©

रिडेव्हलपमेंट उगाचच अडवून धरणाऱ्या  हेकेखोर सभासदाला ५ लाख रुपयांचा दंड. 

आमची १२ सभासदांची  सोसायटी ४० वर्षांपूर्वी  बांधलेली आहे. एवढ्या वर्षांनंतर आता सारख्या दुरुस्त्या इ. कराव्या लागतात आणि त्यावर खूप खर्च होतो. सबब आता रिडेव्हलपमेंट व्हावे अशी आमच्या ११ सभासदांची इच्छा होती. त्याप्रमाणे नियमाप्रमाणे पारदर्शकपणे कार्यवाही करून बिल्डर बरोबर  करारही झाला आहे.    मात्र एक सभासद, जे इथे राहत देखील नाहीत, ते मात्र रिडेव्हलपमेंटला पहिल्यापासून उगाच विरोध करीत आहेत. आम्ही सर्वानी त्यांना परोपरीने समजावून सांगितले पण काही उपयोग नाही. ह्या आडमुठे धोरणामुळे करार होऊनही ताबा न मिळाल्यामुळे बिल्डरला काम सुरु करता येत नाही आणि आमच्या सारख्या ज्येष्ठ नागरिकांना आमच्या हयातीमध्ये तरी नवीन फ्लॅटचे स्वप्न साकार होईल असे वाटत नाही. ह्या बद्दल काय करता येईल ?

त्रस्त सभासद, पुणे 

आपल्या  सारखे प्रश्न अनेक सोसायट्यांमध्ये दिसून येतात.  एखाद्या सोसायटीचे रिडेव्हलपमेंट पटकन होऊन जाते, नाहीतर भिजत घोंगडे पडते.  बऱ्याचदा,  जसे घटस्फोट  घेण्याचे खरे कारण शेवट्पर्यंत कळत नाही असा अनुभव आहे , तसे अश्या उगाचच विरोध करणाऱ्या  'अल्पमतातील ' सभासदाच्या  विरोधाचे अंतस्थ  कारण लक्षातच  येत नाही. आपल्या केसमध्ये आपण सरकारने  सहकार कायदा कलम ७९-ए  खाली  नेमून दिलेल्या २०१९ सालच्या  सुधारित मार्गदर्शक तत्वांचे पालन केले असेल असे गृहीत धरू. त्याप्रमाणे  इतर प्रक्रिया पार पाडली असली तरी जो पर्यंत सर्व सभासदांच्या घरांचा प्रत्यक्ष ताबा मिळत नाही तो पर्यंत बिल्डरचे काम देखील सुरु होत नाही आणि हल्ली बऱ्याचदा १००% संमती असल्याशिवाय बिल्डर देखील असे प्रकल्प घेत नाहीत. बहुमत असून देखील जेव्हा काही सभासदांच्या अडवणुकीमुळे रिडेव्हलपमेंट सुरु होऊ शकत नाही, तेव्हा अश्या सभासदांविरुद्ध कायदेशीर कारवाई हाच एक मार्ग उरतो, कारण बहुमत असले म्हणून विरोधी  सभासदांकडून बळजबरीने ताबा घेता येत नाही. तुमच्या सुदैवाने मा. मुंबई उच्च न्यायालयाने मात्र अश्या "हेकेखोर" सभासदांना चांगलाच धडा शिकवल्याचे रिडेव्हलपमेंट च्या बाजूने दिलेल्या अनेक निकालांमधून दिसून येते, त्याचा फायदा करून घेता येईल आणि आपले वय लक्षात घेता आपले स्वप्न साकार होण्यासाठी  मात्र सदरील सभासदाविरुद्ध लवकरात लवकर दावा लावून  कायदेशीर कारवाई करणे  गरजेचे आहे. 

अश्या एका केस मध्ये २०२२ मध्ये मा. मुंबई उच्च न्यायालयाने रिडेव्हलपमेंट उगाचच अडवून धरणाऱ्या सभासदाला चांगलाच दणका दिला आणि अश्या सभासदाला तब्बल ५ लाख रुपयांचा दंड ठोठावून कोर्ट रिसिव्हर मार्फत पोलीस संरक्षणात त्याच्या फ्लॅटचा ताबा देण्याचा आदेशहि  दिला. (संदर्भ : एस.एम. मॅग्नेट कंस्ट्रक्शन विरुद्ध न्यू साकेत सोसायटी, मुंबई. ). ह्या केसमध्ये १९६२ साली बांधलेल्या सोसायटीचे रिडेव्हलपमेंट केवळ एका हेकेखोर सभासदामुळे अडले होते आणि सोसायटीच्या ठरावाचा उल्लेख रिडेव्हलपमेंट करारामध्ये नाही, बिल्डर कडे पैसे नाहीत असे आरोप करून सोसायटीविरुद्धच त्या सभासदाने केसेस दाखल केल्या. मुख्य म्हणजे हा सभासद तिथे रहातही नव्हता आणि फ्लॅट भाड्याने दिला होता. सभासदाच्या मुलाला काहीही अधिकार नसतानाही सोसायटीने केवळ प्रकल्प पूर्ण  व्हावा म्हणून त्या सभासदाच्या मुलाशी हि पत्रव्यवहार करून रिडेव्हलपमेंट झाल्यास त्यांचाही फायदाच होणार असल्याचे नमूद केले होते. मा.न्या. जी. एस. कुलकर्णी ह्यांनी केसच्या फॅक्टस लक्षात घेता सदरील सर्व सभासदाचे सर्व आरोप हे खोडसाळपणाचे असल्याचे नमूद करून असे   इतरांना वेठीस धरणारे  सभासद हे कठोर कारवाईस पात्र आहेत असे नमूद करून वरील निकाल दिला. 

दुसऱ्या  एका निकालात  ( संदर्भ : अभंग समता सहकारी सोसायटी विरुद्ध पराग बिनानी' (२०२२ (१) महा. लॉ जर्नल, पान क्र. ३१) ) मा.मुंबई उच्च न्यायालयाने ह्या विषयावरच्या कायद्याचे सर विशद करताना नमूद केले आहे कि : 

१. सोसायटीमध्ये जनरल बॉडी सर्वोच्च असते. २) बहुमताने घेतलेला निर्णय हा अल्पमतातील सभासदांवर बंधनकारक असतो.  ३) रिडेव्हलपमेंट मार्गदशक सूचना ह्या मँडेटरी नाहीत त्यांचे पुरेसे पालन योग्य राहील आणि सदरील  सूचना ह्या त्रयस्थ व्यक्तींवर  म्हणजेच डेव्हलपर वरती बंधनकारक नाहीत आणि  ४) लोकशाही मार्गाने घेतले गेलेले निर्णय हे फ्रॉड किंवा फसवून घेतले गेले आहेत असे सिद्ध झाल्यासच रद्द होऊ शकतात.  

 सर्वात महत्वाचे, जसे दुकानातून  कपडे घेताना इतर कितीही कपडे आवडले  तरी आपल्याला  आपल्या मापाचेच  कपडे फिट होतात  तद्वत  कुठलाही  न्यायनिर्णय आपल्याला   लागू होतो कि नाही हे ठरविण्याआधी आपल्या केसच्या फॅक्टस बघणे गरजेचे आहे, जे वरील निकालांबाबतही  लागू होते. तसेच  रिडेव्हलपमेंट बाबत आवर्जून नमूद करावेसे वाटते कि  हा  निर्णय   खूप महत्वाचा असतो,  केवळ   समोरच्या सोसायटीने केले म्हणून आपणही रिडेव्हलपमेंट करायला पाहिजे असे असू शकत नाही. रिडेव्हलपमेंट केल्यास अथवा न केल्यास काय काय  फायदे-तोटे होतील ह्याचा साधक बाधक विचार करूनच निर्णय घ्यावा आणि  ह्यासाठी सभासदांना   विश्वासात घेऊन काम केले कि पुढील वाद, गैरसमज टळतात.  डागडुजी  करून चालेल,का रिडेव्हलपमेंटच उत्तर आहे,  हे प्रत्येक सोसायटीच्या परिस्थितीवर अवलंबून असते. रिडेव्हलपमेंट झाल्यावर जश्या  नवीन सोयी -सुविधा मिळतात त्याचप्रमाणे प्रॉपर्टी टॅक्स, मेंटेनन्स हे खर्च वाढतात हेही लक्षात घ्यावे. 

तसेच विरोधासाठी विरोध केल्यास वरील प्रमाणे जबरी दंड होऊ शकतो हेही लक्षात घ्यावे.

ऍड. रोहित एरंडे ©