ट्रान्सफर-फी, ना वापर शुल्क आकारण्याचा अपार्टमेंट असोसिएशनला अधिकार नाही : ऍड. रोहित एरंडे ©

 ट्रान्सफर-फी, ना वापर शुल्काची  तरतूद अपार्टमेंट कायद्यात नाही.

ऍड. रोहित एरंडे ©

सर, आमची अपार्टमेंट असोसिएशन आहे. आमच्याकडे अपार्टमेंट विकताना अपार्टमेन्ट असोशिएशन कडे परवानगी मागायला गेल्यास ते आमच्याकडे ट्रान्फर फी म्हणून विक्री किंमतीच्या १ टक्के इतकी रक्कम मागतात, त्याशिवाय परवानगी देणार नाही असे म्हणतात. त्याचप्रमाणे आमच्याकडे कोणी  अपार्टमेंट भाड्याने दिल्यास मालकाकडून  दरमहा मेंटेनन्सच्या २५% रक्कम ना वापर शुल्क म्हणून घेतात आणि दोन्ही गोष्टी करायला आमच्याकडे ठराव आहे असे म्हणतात. तर असे पैसे अपार्टमेंट असोसिएशनला घेता येतात का ?

एक वाचक, पुणे. 

अपार्टमेंट आणि सोसायटी ह्या दोन्ही  गोष्टी पूर्णपणे वेगळ्या असून दोघांना लागणारे कायदेही पूर्णपणे वेगळे आहेत.  आपला  प्रश्न हा वास्तवाकडे बोट दाखवणारा असून किती चुकीच्या पध्दतीने व्यवहार केले जातात हे आजूबाजूला बघितल्यावर लक्षात येते. ट्रान्सफर-फी, ना वापर शुल्क (नॉन -ऑक्युपन्सी चार्जेस) ह्या तरतुदी  फक्त सहकारी गृहनिर्माण  सोसायट्यांना  ज्या महाराष्ट्र सहकार  कायदा आणि त्याखालील नियम ह्यांच्या अखत्यारीत येतात, त्यांनाच  लागू आहेत. अपार्टमेंट असोशिएशन ला  महाराष्ट्र अपार्टमेंट ओनरशिप कायदा, १९७० लागू होतो. त्यामुळे  मालकी हक्क, सभासदत्व, मतदानाचे हक्क  ते  ट्रान्सफर-फी, ना वापर शुल्क ह्या सगळ्या गोष्टींमध्ये अपार्टमेंट आणि सोसायटीमध्ये ठळक फरक आहेत.   त्यामुळे सोसायटीचा कायदा अपार्टमेंटला  लावणे म्हणजे वडाची साल पिंपळाला लावण्यासारखे होईल आणि ते कायदेशीरही नाही. 

एक लक्षात घ्यावे  कि प्रत्येक अपार्टमेंट ही ट्रान्सफेरबल-हेरिटेबल युनिट असते, (कलम ४ आणि  ५) म्हणजेच अपार्टमेंट मालकाचा त्यावर पूर्ण मालकी हक्क असतो आणि असा मालकी हक्क / कन्व्हेयन्स हा "अपार्टमेंट डिड " द्वारेच प्राप्त होतो. प्रत्येक अपार्टमेन्टचा जमीन आणि सामाईक जागांमधील "अविभक्त हिस्सा" हा अपार्टमेंच्या क्षेत्रफळानुसार ठरलेला असतो. अपार्टमेंटचा मालक हा अपार्टमेंट असोसिएशनचा नाम-मात्र सभासद असतो. अपार्टमेंट असोशिएशनच्या नावे कोणताही मालकी हक्क तबदील होत नसल्यामुळे  अपार्टमेंट असोसिएशनचा फ्लॅटवर / अपार्टमेन्टवर कोणताही मालकी हक्क अधिकार नसतो आणि हि मोठी जमेची बाजू अपार्टमेंट धारकांसाठी आहे. सबब  अपार्टमेंट धारक हा त्याची अपार्टमेंट  खरेदीखत, बक्षिस पत्र , मृत्यूपत्र , लीज, गहाण इ. कुठल्याही प्रकारे सदरील कायद्याला अधीन राहून तबदील करू शकतो आणि त्यासाठी अपार्टमेंट असोसिएशनच्या परवानगीची अजिबात गरज पडत नाही. 

त्याचप्रकारे पूर्णपणे स्वतःच्या मालकीची असल्यामुळे अशी जागा  वैध कारणासाठी भाड्याने देण्याचा अधिकारही अपार्टमेंट धारकाला आहे आणि त्यासाठीही अपार्टमेंट असोसिएशनची परवानगी लागत नाही. सोसायटी कायद्याखाली ट्रान्सफर-फी, ना वापर शुल्क घेण्यासाठी सरकारने परिपत्रके काढलेली आहेत तशी  अपार्टमेंट कायद्याखाली आढळून येत नाहीत. 

"एखादी गोष्ट ज्या पद्धतीने कायद्याने करणे अभिप्रेत आहे ती त्याच पद्धतीने करणे  अपेक्षित आहे, अन्यथा ती गोष्ट अजिबात करू नये" ह्या कायदेशीर तत्वाप्रमाणे ज्या गोष्टी कायद्याच्या विपरीत आहेत, त्या अपार्टमेंट असो वा सोसायटी करताच   येत नाहीत. उदा. सोसायटीमध्ये जास्तीत  जास्त २५०००/- इतकीच रक्कम ट्रान्फर फी म्हणून घेता येते आणि मासिक देखभाल खर्चाच्या  जास्तीत जास्त  १०% इतकी रक्कम ना वापर शुल्क म्हणून घेता येते आणि ह्या मर्यादेपेक्षा शुल्क , ते जरी कथित ठरावाने अथवा नियमांमध्ये बदल करून आकारले  असले, तरी उच्च न्यायालयाने रद्दबातल ठरविल्याची उदाहरणे आहेत  कारण नियम अथवा ठराव हे  कायद्यापेक्षा मोठे होऊ शकत नाहीत. अपार्टमेंट कायद्याखाली जे डिड ऑफ डिक्लरेशन करावे लागते, त्याच्या कायदेशीर मसुद्यात देखील ट्रान्सफर-फी, ना वापर शुल्क ह्यांचा उल्लेख केलेला आढळून येत नाही आणि  डिड ऑफ डिक्लरेशन मध्ये जरी दुरुस्ती करता येत असली तरी ती कायद्याच्या चौकटीतच करणे अपेक्षित आहे.   सबब असोसिएशनला आधी कायदेशीर नोटीस पाठवून हे गैरप्रकार थांबवायला सांगता येतील,  अन्यथा त्याविरुद्ध सक्षम कोर्टात दाद मागता येईल. 

ऍड. रोहित एरंडे. ©