पुनर्विकास : नवीन फ्लॅट कुठल्या मजल्यावर मिळावा ? ऍड. रोहित एरंडे

पुनर्विकास : नवीन फ्लॅट कुठल्या मजल्यावर मिळावा ?

 आमच्या  ४० सभासदांच्या   सोसायटीमध्ये २ बीएचके आणि ३ बीएचके असे वेगवेगळे फ्लॅट आहेत. आता रिडेव्हलपमेंटसाठी  बिल्डरची   नेमणूक झाली आहे. नवी इमारतीमध्ये काही सभासदांनी जादा एरिया विकत घेण्याची तयारी दाखविली आहे तर काहींचा अजून विचार चालू आहे. या सर्व बाजूंचा विचार करून बिल्डरने ३-४ प्रकारच्या  फ्लॅटचे डिजाईन दिले. सर्व सूचनांचा  अनेकवेळा विचार करून   विशेष सभेमध्ये  Allotment फायनल करून घेतली. यामध्ये ४-५ महिने गेले आहेत.  मात्र आता एक ग्रीडचे सभासद Allotment मान्य  नाही असे म्हणत आहेत  आणि रोख आमच्यावर आहे.   आता बिल्डर देखील डिझाईन बदलता येणार नाही असे म्हणत आहे.   तरी या बाबत कसा मार्ग काढावा ? कायदा काय सांगतो ?

 त्रस्त   मॅनेजिंग कमिटी सदस्य, पुणे 

"लग्न पाहावे करून आणि घर पाहावे बांधून"  यासारखी  आता रिडेव्हलपमेंट म्हणजेच पुनर्विकास पाहावे करून अशी नवीन म्हण तयार करता येईल.  कारण पुनर्विकास प्रक्रिया सुरु करण्यापासून ते प्रत्यक्षात काम सुरु होईपर्यंत कोणत्या अडचणी कधी दत्त म्हणून उभ्या राहतील हे सांगता येत नाही. आपल्यासारखे प्रश्न अनेक सोसायट्यांमध्ये  निर्माण होताना दिसतात आणि आत्तापर्यंत सुरळीत चालू असलेली प्रक्रिया बंद पडून अगदी हाता-तोंडाशी आलेला घास जातो कि काय अशी परिस्थिती निर्माण होते. या बाबत कायदेशीरबरोबरच व्यावहारिक दृष्टीकोन ठेवणे जास्त  गरजेचे असते. कुठल्या मजल्यावरच्या फ्लॅट आणि कोणत्या प्रकारचा फ्लॅट या दोन्ही गोष्टींची सांगड घालणे गरजेचे असतेसर्व सभासदांच्या वेगवेगळ्या जागेची मागणी लक्षात घेऊन बिल्डर ३-४ प्रकारचे फ्लॅटचे डिजाईन ज्याला 'ग्रिड' म्हणतात ते देतो आणि त्यातून तो फ्लॅट निवडायला सांगतो. यासाठी सभासद वैयत्तीकरित्या देखील बिल्डरला भेटू शकतात. बिल्डर बरोबरच्या कराराचा मसुदा अंतिम होण्यापूर्वी सभासदांच्या फ्लॅटचे allotment पूर्ण होणे गरजेचे असते.   हल्ली पुनर्विकासानंतर   १० + मजल्यांचे  टॉवर सहज बघायला मिळतात आणि हल्ली वरच्या मजल्यावरचे फ्लॅट घेण्याकडे सभासदांचा ओढा असतो आणि अश्याच फ्लॅटसला बिल्डरकडे विक्रीसाठी  मागणी असते. त्यामुळे सभासदांना द्यायच्या फ्लॅटबरोबरच बिल्डर  स्वतःसाठी विकायला ठेवलेल्या फ्लॅटचा देखील अर्थातच विचार करतो. 

 Allotment साठी सभासदांमध्ये स्वतःच्या गरजांबद्दल सुस्पष्टता असणे खूप गरजेचे आहे आणि त्यावर आपली गरज आहे का हट्ट आहे हे ओळखून  आणि बजेट याप्रमाणे लवकर निर्णय घेणे गरजेचे असते.  Allotment साठीच  जर असा वेळ जायला लागला तर बिल्डरची देखील चलबिचल सुरु होते, कारण तो पर्यंत करार करणे, प्लॅन टाकणे, बिल्डिंग पाडायला घेणे  इ. गोष्टी लांबतात  आणि यात खूपच वेळ गेला तर आर्थिक गणिते बिघडल्याने बिल्डरने स्कीम सोडून दिल्याचीही उदाहरणे आहेत. त्यामुळे  Allotment हा विषय  जनरल बॉडीकडून मान्य करून घेतल्यास उत्तम असे अनुभवांवरून सांगावेसे वाटते. 

सुधारित पुनर्विकास मार्गर्दशक तत्वे २०१९ मध्ये   नवीन इमारतीमध्ये फ्लॅट   देताना 'शक्यतो' पूर्वीच्या मजल्यांप्रमाणेच वाटप करावे. अन्यथा  सोडत ("लॉटरी") पद्धतीने सदनिकांचे वाटप करावे आणि निबंधक प्रतिनिधींच्या उपस्थितीत सोडत काढावी आणि त्याचे व्हिडीओ चित्रीकरण करावे, असे नमूद केले आहे.

अर्थात या मार्गदर्शक सूचना असून बंधनकारक नाहीत आणि त्याचे " spirit "  लक्षात घ्यावे असे उच्च न्यायालयाचे निकाल आहेत. त्यामुळे जिथे काही वाद नसतात  आणि सभासद आपसात अदलाबदल मान्य  करतात  किंवा allotment ला सर्वसाधारण सभेमध्ये मान्यता मिळते तिथे हे प्रश्न उद्भवत नाहीत. तसेच "शक्यतो" या शब्दामुळे ते बंधनकारक होत नाही. कारण   प्रत्येक ठिकाणी फ्लॅटचे  डिझाईन आणि ग्रीड वेगवेगळे  असणारच  आणि कोणत्या प्रकारचा बिल्डिंग प्लॅन बसू शकतो हेही बघावे लागत असल्याने  आहे त्याच मजल्यावर फ्लॅट मिळणे  प्रत्येकवेळी शक्य नसते आणि  प्रत्येक सभासदाला मान्य होईल असे डिझाईन करणेही अशक्य असते. तसेच   हल्लीच्या पार्किंग इ. नियमाप्रमाणे बिल्डिंगची उंची बघता नवीन बिल्डिंगचा पहिला मजला हा जुन्या बिल्डिंगच्या तिसऱ्या मजल्याइतक्या उंचीचा  असू शकतो याचाही सभासदांनी विचार करावा. मॅनेजिंग कमिटीची  Allotment मध्ये  निर्णायक   भूमिका असणे अपेक्षित नाही, जनरल बॉडीची असू शकते.  "थँक-लेस जॉब" असे समजल्या जाणाऱ्या कमिटीला   सभासदांच्या प्रश्नांना -आरोपांना  कधीतरी  सामोरे जावे लागू  शकते आणि हे आपल्या कामाचाच एक अनिवार्य भाग आहे , हे लक्षात घ्यावे . त्यामुळे आपलया केसमध्ये ग्रीड प्रमाणे  जे Allotment मान्य असेल, तेवढे सोडून ज्या ग्रीड मध्ये एकमत नसेल तिथे मात्र वर नमूद केल्याप्रमाणे लॉटरी काढावी लागेल आणि मग जो निर्णय लागेल तो सभासदांना मान्य करावेच लगेल. तरीही एकदा आपसात बोलून मार्ग निघाला तर उत्तमच 

 एक कायम लक्षात घ्यावे कि पारदर्शकता हा रिडेव्हलपमेंटचा गाभा आहे आणि  हा सर्व प्रकल्प आपल्यासाठी आहे याची जाणीव सर्व सभासदांनी ठेवणे गरजेचे असते आणि सर्वच गोष्टी आपल्या मनाप्रमाणे होत नाहीत आणि पुनर्विकासही याला अपवाद नाही याचीही खूणगाठ सभासदांनी बांधणे गरजेचे आहे. 

ऍड. रोहित एरंडे