बंगलो सोसायटी आणि रिडव्हलपमेंट : ॲड. रोहित एरंडे. ©
बंगलो सोसायटी आणि रिडव्हलपमेंट : ॲड. रोहित एरंडे. ©
आमच्या बंगलो सोसायटीमध्ये ९९९ वर्षांच्या लीजने दिलेल्या प्लॉटवर सभासदांनी बंगले बांधले आहेत. आता काही सभासदांना बंगले पाडून /२ प्लॉट एकत्र करून करून रिडव्हलपमेंट करायचे आहे. सोसायटीच्या नियमांप्रमाणे जास्तीत जास्त १+३ एवढेच बांधकाम करता येते, तर काही सभासदांच्या मते मिळणाऱ्या एफएसआय प्रमाणे जास्तीत जास्त बांधकाम करता यायलाच पाहिजे. काही सभासदांचा या रिडव्हलपमेंटलाच विरोध आहे. नवीन बिल्डिंगची सोसायटी करता येते का ?याबाबत कृपया मार्गदर्शन करावे.
एक वाचक, पुणे
आपल्यासारखे प्रश्न हे अश्या अनेक बंगलो सोसायट्यांमध्ये सुरु झाले आहेत आणि प्रत्येकाच्या फॅक्टस वेगळा असू शकतात आणि या प्रश्नांचा विस्तृत उहापोह जागेअभावी येथे करणे शक्य नाही. असो. तरीही आपल्या प्रश्नाच्या अनुषंगाने काही कायदेशीर संकल्पना समजून घेणे भाग आहे. पाश्चात्य देशांमध्ये ज्याची जमीन तोच त्यावरील इमारतीचा मालक समजला जातो. तर आपल्याकडे "dual ownership " ही संकल्पना आहे, म्हणजे जमीन एकाच्या मालकीची आणि त्यावरील इमला / बंगला दुसऱ्याच्या मालकीचा . जमिनीची मालक असलेल्या पॅरेन्ट सोसायटीने ९९९ वर्षांच्या लीज कराराने सभासदांना दिलेल्या प्लॉटशी सोसायटीचे सभासदत्व निगडित असते . ९९९ वर्षांचा कालावधी म्हणजे मालकी वाटत असली तरी सभासद तांत्रिक दृष्टया प्लॉटचा मालक होत नाहीच. मात्र अश्या प्लॉटवर सभासद जो इमला / बंगला बांधतो तो त्याच्या मालकीचा असतो. अश्या प्रकारे जमीन आणि बंगला यांचे मालक वेगवेगळे असतात. म्हणूनच बिल्डिंग बांधून झाल्यावर सोसायटीच्या नावाने जमिनीचा आणि बिल्डिंगचा कन्व्हेयन्स - मालकी हक्क होणे गरजेचे असते, अपार्टमेंट मध्ये डिड ऑफ अपार्टमेन्टने असा मालकी हक्क मिळतो.
तसेच लीजच्या अटी आणि सोसायटीचे उप-विधी / जनरल बॉडीने केलेले ठराव याप्रमाणेच सभासदाने बांधकाम करणे आणि जागेचा वापर करणे गरजेचे असते. कारण जमीन-मालक या नात्याने आपल्या मालकीच्या जमिनीवर सभासदाने किती बांधकाम करावे हे ठरविण्याचा हक्क सोसायटीला असतो. भले सभासदाला कितीही एफएसआय मिळत असला तरी, एकतर नियमाप्रमाणे तो वापरणे (cosnume ) शक्य आहे का हे बघायला पाहिजे आणि सर्व एफएसआय वापरायलाच पाहिजे अशी कायदेशीर सक्ती जागामालकावर - सोसायटीवर करता येत नाही. 'कर्वेनगर सोसायटी वि. महाराष्ट्र सरकार' (1989 MH LJ 320) या मुंबई उच्च न्यायालयाच्या गाजलेल्या निकालाप्रमाणे सरकार देखील सोसायटीवर अशी सक्ती करू शकत नाही. पण सोसायटी - जनरल बॉडीनेच एकमताने किंवा बहुतमताने ठराव करून जास्तीत जास्त किती बांधकाम करता येईल किंवा दोन प्लॉट एकत्र करण्याला परवानगी दिली आणि याबाबत रीतसर उपविधीत बदल करून ते सहकार रजिस्ट्रारकडून मान्य करून घेतल्यावर सभासद त्याप्रमाणे बांधकाम करू शकतात. त्यामुळे तुमच्या सोसायटीमध्ये उपविधी, लीज कराराच्या अटी बघणे क्रमप्राप्त आहे.
सहकार कायद्यातील नवीन कलम १५४बी मधील तरतुदींनुसार नवीन बिल्डिंग झाल्यावर त्या बिल्डिंगची सोसायटी /अपार्टमेंट /कंपनी करता येऊ शकते आणि अशी सोसायटी /अपार्टमेंट ही संस्था त्या पॅरेन्ट सोसायटीची सभासद बनेल ज्याच्या नावे लीज ट्रान्सफर होईल आणि त्याच्या प्राधिकृत चेअरमन /सेक्रेटरी यांना मतदानादाचा हक्क मिळेल. एक प्लॉट - एक मत असल्याने वैयत्तिक फ्लॅट धारक पॅरेन्ट सोसायटीचा सभासद बनत नाही आणि आता नॉमिनल सभासद ही तरतूद देखील काढून टाकलेली दिसून येते.
लोकांच्या गरजा या काळानुरुप बदलत असतात. पूर्वी स्वतःचा टुमदार बंगला असे लोकांना वाटायचे आणि काहींना आजही असेच वाटते. मात्र आता बऱ्याच ठिकाणी अशी परिस्थिती आहे की बंगला मालक वृद्धत्वाकडे झुकले असून आणि घरातील मुले परदेशात ! त्यामुले बंगला मेन्टेन करणे जमत नाही आणि रिडव्हलपमेंट केल्यास आर्थिक फायदाही होतो आणि आटोपशीर फ्लॅटही मिळू शकतो. पण प्रश्न कुठलाही असो 'सभासदांचे तारतम्य' अत्यावश्यक असते यात शंका नाही.
ॲड. रोहित एरंडे. ©
Comments
Post a Comment