"वेध कायद्याचा" -"LAW FOR ALL"

  अपार्टमेंट आणि सोसायटी - यांच्यामधील महत्वाचे फरक  ऍड . रोहित एरंडे ©  बऱ्याचदा लोकं आपण राहत असलेल्या बिल्डिंगला ' आमची सोसायटी ' असा उल्लेख करतात. परंतु   कायद्याने ती सोसायटी आहे का   अपार्टमेंट हे जाणून घेणे खूप महत्वाचे आहे कारण दोघांना लागू होणारे कायदे खूप महत्वाचे आहेत. ह्याची थोडक्यात माहिती आपण करून घेवू. १.  कन्व्हेयन्स (मालकी हक्क) म्हणजे काय ?  आजही पुण्यासारख्या ठिकाणी बहुतांश सोसायट्यांचा कन्व्हेयन्स झालेला दिसून येत नाही. कन्व्हेयन्सचा अर्थ एखाद्या जागेमधील मालकी हक्क दुसऱ्याच्या नावे तबदील करणे, थोडक्यात खरेदी खत असे म्हणता येईल. भारतामध्ये 'ड्युअल ओनरशिप' हि पद्धत आहे, म्हणजेच जमिनीचा मालकी हक्क एकाकडे आणि त्यावरील इमारतीची मालकी दुसऱ्याकडे असू असते, तर बहुतांश पाश्चात्य देशांमध्ये ज्याच्या मालकीची जमीन तोच त्यावरील इमारतीचा देखील मालक होतो. तर, आपल्याकडे सहसा अशी पद्धत असते, कि जमीन मालक बिल्डर बरोबर डेव्हलपमेंट ऍग्रिमेंट करतो ज्यायोगे बिल्डर बिल्डिंग बांधतो. त्याच दरम्यान कायद्याप्रमाणे युनिट / फ्लॅट विकत घेणाऱ्यांबरोबर ...

 एखाद्या सभासदाच्या घरातून खालील सभासदाच्या घरात होणारी पाण्याची गळती वरील सभासद सोसायटीच्या सचिवाला अनेकवेळा लेखी कळवूनही थांबवत नसेल तर काय करावे ? पंखा काढावा लागला .आज सहा महिने झाले , माझ्याकडून गळती नाही , मी सिव्हिल इंजिनिअर आहे , स्लॅब खराब आहे हा कन्स्ट्रक्शनचा दोष आहे ,तुम्ही करून घ्या अशी मुक्ताफळे उधळण्यातच सहा महिने गेले .कृपया मार्गदर्शन करावे . - एक त्रस्त सभासद आपल्या सारखे प्रश्न अनेक सोसायट्यांमध्ये येत असतात आणि  पाणी गळतीचा खर्च हा कोणत्या सभासदाने करायचा ? का सोसायटीने करायचा, हे नेहमीचे वादाचे मुद्दे समोर येतात. ह्या मध्ये एखाद्या फ्लॅटमधून होणारी गळती आणि सामायिक गच्ची, बिल्डिंगच्या भिंती ह्यामधून होणारी पाण्याची गळती ह्यासाठी खर्च कोणी करायचा ह्याच्या तरतुदी उपनियमांमध्ये दिलेल्या आहेत. सोसायटीच्या दुरुस्त उपनियम ६८ आणि १५९ (अ ) मध्ये सोसायटीने  दुरुस्तीचे आणि देखभालीची कुठले कुठले खर्च करणे गरजेचे आहे, त्याची यादी दिलेली आहे. ह्या मध्ये सर्व प्रकारच्या पाण्याच्या गळत्या ज्यामध्ये पावसाच्या होणाऱ्या गळत्या आणि बाहेरील सामाईक पाईप तसेच मलनिःस्सारण व...

  बक्षीस पत्र (Gift Deed)  - करताना..  ऍड. रोहित एरंडे © एखाद्या मिळकतीमधील  मालकी हक्क हा कुठल्याही २ किंवा अधिक  व्यक्तींच्या हयातीमध्ये  खरेदीखत, बक्षीसपत्र, हक्कसोड पत्र, वाटप-पत्र यांसारख्या नोंदणीकृत दस्तानेच तबदील केला जाऊ शकतो.  त्याचप्रकारे एखाद्या व्यक्तीच्या मृत्यूनंतर मिळकतीमधील मालकी हक्क हा मृत्यूपत्राने किंवा मृत्यूपत्र केले नसेल तर वारसा हक्काने  तबदील होऊ शकतो.   ह्या दस्तांमधील मधील मृत्यूपत्र  सोडता इतर सर्व दस्तांची अंमलबजावणी ही संबंधित व्यक्तींच्या  हयातीत होते. बहुतांशी वेळा जवळच्या नात्यामध्ये प्रेमापोटी, आपुलकीपोटी  केला जाणाऱ्या ह्या दस्ताबद्दलच्या कायदेशीर तरतुदी ह्या ट्रान्सफर ऑफ प्रॉपर्टी ऍक्ट च्या कलम १२२ ते १२६ मध्ये अंकित केलेल्या आहेत. त्याची थोडक्यात माहिती खालीलप्रमाणे १. स्वतःच्या मालकिची आणि 'अस्तित्वात' (existing) असलेली स्थावर किंवा जंगम मिळकत बक्षिस पत्राने तबदील म्हणजेच ट्रान्सफर  करता येते. थोडक्यात  जी गोष्ट अस्तित्वात नाही तिचे बक्षीसपत्र करता येत नाही. २.  बक्षीस ...

७/१२, प्रॉपर्टी कार्ड, लाईट बिल, प्रॉपर्टी टॅक्स बिल, ह्यांनी मालकी हक्क ठरत नाही.  ॲड. रोहित एरंडे © ह्या लेखाच्या अनुषंगाने  प्रॉपर्टी कार्ड किंवा ७/१२ ह्याबद्दल जनमानसात जे काही गैरसमज आहेत ते दूर व्हायला मदत होईल अशी आशा करतो.     "मला माझ्या मुलाच्या 'नावावर' जागा करायची आहे" , "माझ्या बरोबर माझ्या बायकोचेही 'नाव' प्रॉपर्टीवर लावायचे आहे",   यांसारखे प्रश्न अनेकवेळा वकीली व्यवसायात आम्हाला विचारले जातात. बहुसंख्य लोकांना असे वाटत असते की, ७/१२ च्या उताऱ्याला किंवा   प्रॉपर्टी कार्डला किंवा टॅक्स पावती /लाईट बिल येथे  नाव लावायचा अर्ज दिला कि जागा आपल्या नावावर / मालकीची झाली.   वस्तूथिती मात्र उलटी आहे कारण ७/१२ उतारा, प्रॉपर्टी कार्ड, लाईट बिल, टॅक्स पावती ह्यांनी मालकी हक्क ठरत नाही. ह्या कुठल्याही पावत्या /उताऱ्यांवर "मालकी हक्क" असा  शब्द देखील नसतो हे आपल्या लक्षात येईल. खरेदी खत, बक्षीस पत्र, हक्क सोडपत्र ह्यांच्या इंडेक्स -II ला मालकी हक्काचा पुरावा म्हणता येईल .  गावचा नमुना ७, ७अ आणि १२ यांचा एकत्रितरित्...

सोसायटीमध्ये   ना-वापर शुल्क (Non-Occupancy Charges)  किती घेता येते ? ऍड. रोहित एरंडे.© सोसायटी आणि सभासद ह्यांच्यामधील वाद हे बहुतांशी वेळा हे मेंटेनन्स,   ट्रान्स्फर फी,  आणि ना-वापर शुल्क अश्या आर्थिक कारणांशीच निगडित असतात. एखादा सभासद स्वतः जागा वापरात नसेल आणि  तिऱ्हाईत व्यक्तीस जागा भाड्याने दिली असेल, तर त्यास ना-वापर शुल्क म्हणजेच Non Occupancy Charges द्यावे लागते. ह्याबद्दलचा कायदा येऊन दोन दशके उलटली तरी अजून ह्या बाबतीत तक्रारी येतातच. अर्थात  एखाद्या सभासदाने स्वतः जागा न वापरता कुलूप लावून बंद ठेवली असेल, तर त्याकडून ना-वापर शुल्क घेता येत नाही, पण  मेंटेनन्स मात्र  घेता येतो.    ना-वापर शुल्काची आकारणी   मनमानी पद्धतीने होऊ  लागली म्हणून  महाराष्ट्र सरकारने सहकार कायद्याच्या कलम ७९-अ अन्वये ०१/०८/२००१ अध्यादेश  काढून ना-वापर शुल्क हे देखभाल खर्चाच्या (maintenance charges  ) जास्तीत जास्त १० टक्केच आकारता  येईल असे स्पष्ट केले . हा अध्यादेश  घटनात्मक दृष्ट्या  वैध असल्याचा आणि सभासद...

रिडेव्हलपमेंट उगाचच अडवून धरणाऱ्या  हेकेखोर सभासदाला उच्च न्यायालयाचा दणका : ऍड. रोहित एरंडे © सोसायटी आणि रिडेव्हलपमेंट (पुनर्विकास) हा एक जिव्हाळ्याचा विषय सध्या झाला आहे. एखाद्या सोसायटीचे रिडेव्हलपमेंट पटकन होऊन जाते, नाहीतर भिजत घोंगडे पडते. बऱ्याचवेळा असे दिसून येते कि जुन्या इमारतीची  डागडुजी करणे शक्य नसते किंवा तो खर्च करण्यापेक्षा  रिडेव्हलपमेंट करणेच श्रेयस्कर असते. मात्र बहुतांशी सभासद तयार होऊन सुद्धा काही  असे असतात कि त्यांना काही केल्या रिडेव्हलपमेंट होऊन द्यायचे नसते. बऱ्याचदा,  जसे डिव्होर्स घेण्याचे खरे कारण शेवट्पर्यंत कळत नाही असा अनुभव आहे , तसे अश्या 'मायनोरीटी' सभासदांचे विरोधाचे खरे कारण लक्षातच  येत नाही. जरी कायद्याने आता सोसायटीचे ५१% टक्के सभासद तयार असले आणि इतर प्रक्रिया पार पाडली असली तरी जो पर्यंत सर्व सभासदांच्या घरांचा प्रत्यक्ष ताबा मिळत नाही तो पर्यंत बिल्डरचे काम देखील सुरु होत नाही आणि हल्ली बऱ्याचदा १००% संमती असल्याशिवाय बिल्डर देखील असे प्रकल्प घेत नाहीत. बहुमत असून देखील जेव्हा काही सभासदांच्या अडवणुकीमुळे रिडेव्हल...

"The Builder is responsible for paying maintenance charges till the occupancy certificate is obtained" " Not completing the construction within the stipulated time and not handing over the premises amounts to deficiency  in  service and the builder is responsible for paying compensation for the financial and mental loss  caused to the customers" - Hon'ble National Consumer Commission. Adv. ROHiT ERANDE © "It is the legal duty of the builder to hand over the flat to the Customer with occupancy certificate after completion of the construction within the stipulated period of the contract and if there is a defect in the same, it has to be termed as "deficiency in service" and for that the builder has to compensate the flat customer"  These are the words of  the National Consumer Disputes Redressal Commission in the   recently delivered judgment by the Bench of Dr. SM Kantikar and Mr. Binoy Kumar's Bench in 'Madhusudan Reddy and others Vs....

  Hosuing CoOp. Societies come within the purview of Right to Information Act : Hon. Bombay High Court Adv.   ROHiT ERANDE  (©)  When disputes arise between the members and the society and when the society refuses to provide important documents, the moot question before the members is how to these documents comes before the members. In such  cases the Right to Information Act (RTI), a 'double-edged sword', comes in handy for such members. Previously,  there were  conflicting judgments on whether or how the RTI Act applied to Co.Op. Societies.  A Single Judge Bench of Hon. the Bombay High Court (Nagpur) observed  in the case of `Adivasi Vidhisha Executive Cooperative Society v. State Information Officer'' (2019(2) Maha. Law. Journal Page No. 656).  That “The Right to Information Act is not applicable to Co-operative Societies / Institutions” .  However, recently, a contrary view has been taken to this judgment, by the Divis...

उत्सव साजरे करा, पण कायद्याची चौकट सांभाळा !  : "कायद्याचे अज्ञान" हा कधीही  बचाव  होऊ शकत नाही.. ॲड. रोहित एरंडे.  ©  जाणते  -अजाणतेपणे कायदा मोडला गेल्यास "कायद्याचे अज्ञान" हा कधीही बचाव  होऊ शकत नाही. हे सर्व सांगण्याचे कारण म्हणजे गणेशोत्सव, दहीहंडी   काही  दिवसांवर येऊन  ठेपले आहेत.  गेले दोन वर्षे कोरोना मुळे कुठलेच उत्सव साजरे होवू शकले नाहीत आणि त्यातच मा. मुख्यमंत्र्यांनी देखील मुक्तपणे उत्सव साजरा करण्यास सांगितले आहे. त्यामुळे प्रचंड उत्साहात कार्यकर्त्यांच्या बैठका,   ढोल-ताशांचा सराव   सुरु झाले आहेत . परंतु  ह्या उत्साहाच्या भरात आपल्या हातून कायद्याचा भंग तर होत  नाहीना ह्याचे भान  राखणे गरजेचे आहे कारण कायद्याचे अज्ञान" हा कधीही  बचाव  होऊ शकत नाही.. अखेर कायदा सर्वश्रेष्ठ असतो.   गेल्या काही काळात  सर्व धर्मीय सण -समारंभांमुळे होणाऱ्या  त्रासांविरुद्ध काही जनहित याचिका दाखल केल्या गेल्या आणि त्यावर मुंबई उच्च न्यायालायने, सर्वोच्च न्यायालयाच्या प...

  माहिती अधिकार कायदा सहकारी   सोसायट्यांनाहि  लागू होतो. : मा. मुंबई उच्च न्यायालय  ऍड. रोहित एरंडे (©)  सभासद आणि सोसायटी मध्ये जेव्हा वाद सुरु होतात तेव्हा  महत्वाचे कागदपत्र देण्यास सोसायटी नकार देते, तेव्हा कागदपत्रे कशी मिळवायची हा यक्ष प्रश्न सभासदांपुढे येतो.  अश्यावेळी ' दुधारी अस्त्र' असलेला   माहिती अधिकार कायदा ह्यासारखे दुसरे वरदान नाही. ह्यापूर्वी माहिती अधिकार कायदा सोसायट्यांना लागू होतो किंवा कसे ह्यावर उलट सुलट निकाल होते. माहिती अधिकार कायदा सहकारी सोसायट्यांना / संस्थांना माहिती अधिकार कायदा लागू होत नाही असा निर्णय मा. मुंबई उच्च न्यायालयाच्या एक सदस्यीय खंडपीठाने (नागपूर) 'आदिवासी विविधा कार्यकारी सहकारी संस्था विरूद्ध राज्य माहिती अधिकारी' (२०१९(२) महा. लॉ. जर्नल पान क्र. ६५६) या याचिकेवर दिला होता. परंतु  वरील निकालाच्या  बरोबर विरुध्द निकाल असाच एक निकाल नुकताच मा. मुंबई उच्च न्यायालयाच्या नागपूरच्याच   दोन सदस्यीय खंडपीठाने 'राजेश्वर मजदूर कामगार सहकारी संस्था विरुद्ध माहिती अधिकार आयुक्त' ह्...

 " खड्ड्यात खरोखर जग जगते". ॲड. रोहित एरंडे © " मरणात खरोखर जग जगते, आधी मरण अमरपण ये मग ते"  असे राजकवी भा.रा. तांबे म्हणून गेले आहेत. परंतु सध्या रस्त्यांची जी काही चाळण झाली आहे आणि जिकडे तिकडे खड्डेच खड्डे झाले आहेत, त्यावरून वरील ओळींमध्ये भा. रा. तांब्यांची माफी मागून, थोडासा बदल करावासा वाटतो '" खड्ड्यात खरोखर जग जगते, आपोआप अपघाती मरण  ये मग ते". कायदा पुस्तकात आहे,पण अंमलबजावणी नाही ह्याचे हे उत्तम उदाहरण आहे. आपल्या राज्य घटनेतील कलम २१ प्रमाणे नागरिकांना काही मूलभूत अधिकार प्राप्त झाले आहेत. हे कलम घटनेचा पाया आहे, ज्याला धक्का लावता येत नाही. ह्या अधिकारामध्ये  शुद्ध हवा, पिण्यायोग्य पाणी, ध्वनी आणि प्रदूषणमुक्त वातावरण, चालण्यायोग्य रस्ते, ' राइट टू प्रायव्हसी अशा अनेक अधिकारांचा समावेश सर्वोच्च न्यायालयाने वेळीवेळी केला आहे.   सध्या एकंदरीत गल्ली असो वा महामार्ग, रस्त्यांची जी दुर्दशा झाली आहे त्यामुळे नागरिकांच्या मूलभूत अधिकारांचे उल्लंघन होत आहे. अश्या वेळी नगरपालिकांना आपल्या कर्तव्यांची जाणीव करून देणाऱ्या मा. सर्वोच्च न्यायालयाच...

 देशद्रोह आणि कायदा... लोकमान्य टिळक स्मृती दिनानिमित्ताने  ऍड. रोहित एरंडे ©  ब्रिटिशांविरुद्ध सुरु केलेल्या भारतीय असंतोषाचे जनक असलेल्या लोकमान्य टिळकांचा आज स्मृतीदिन. लो. टिळक म्हटले की आठवतात त्यांनी बाणेदारपणे लढा दिलेले महत्वपूर्ण खटले. त्यातले २ खटले हे देशद्रोहाच्या गुन्ह्या बद्दल आहेत. देशद्रोहाचे हे कलम आजही वादाच्या फुलबाज्या उडविते. काही महिन्यांपूर्वी सर्वोच्च न्यायालयाने ह्या कलमाला स्थगिती दिली असली, तरीही आजच्या दिवसाच्या निमित्ताने, ह्या कलमाची थोडक्यात माहिती आपण घेवू... कायद्याची पार्शवभूमी : लो. टिळकांचा बाणेदारपणा  ब्रिटिशांनी १८६० साली भारतीय दंडविधान संहिता म्हणजेच आयपीसी अंमलात आणला आणि त्यामध्ये १८७४ साली दुरुस्ती करून 'देशद्रोह' म्हणजेच 'सिडीशन' ह्या गुन्ह्याचा अंतर्भाव केला.  "जी व्यक्ती लिखित अथवा तोंडी शब्दांद्वारे किंवा अन्य प्रकारे सरकारविषयी चीड, अवमान किंवा अप्रिती निर्माण करेल किंवा तास प्रयत्न करेल, तर अश्या व्यक्तीला ३ वर्षे कैद आणि अथवा दंड अशी शिक्षा देशद्रोहाचा गुन्हा सिद्ध झाल्यासहोऊ शकते" अशी कलम १२४-अ मध्ये तरतूद आ...

  आर्थिक स्वातंत्र्य आणि कोरोनाने शिकवलेले धडे.  ॲड. रोहित एरंडे.© कोरोना काळात जीवनाची अनिश्चितता आपल्याला उमगली आहे.   आपल्या प्रत्येकाच्या प्रत्यक्ष वा अप्रत्यक्ष ओळखीचे कोणीनाकोणीतरी कोरोनाला बळी पडले आहे. मात्र ह्या बाबतीत काही गोष्टी कॉमन जाणवल्या त्या म्हणजे जोडीदारांना किंवा घरातल्या जवळच्या सदस्यांना एकमेकांच्या प्रॉपर्टी बद्दल, बँक खाती, पॉलिसी, शेअर्स, ऑनलाईन बँकिंग करत असल्यास त्याचे पासवर्ड, ते कसे वापरायचे ह्याची काहीच माहिती नसते. बऱ्याच वेळा एकमेकांचे फोनचे पासवर्ड देखील माहिती नसतात आणि कारण काय तर खासगीपणा आणि स्वातंत्र्य. भले ते काही अंशी बरोबर देखील असेल, पण ह्याचा फटका कसा बघतो हे कोरोना काळात आम्हाला बघायला मिळाले आहे आणि  दुर्दैवाने असा अनुभव आहे की बरेचदा महिला मंडळींना ह्या बाबतीत फारच कमी माहिती असते. ह्याचा तोटा पुढे जेव्हा अघटीत घडते तेव्हा जाणवतो.     आपण गुंतवणूक करतो ती आपला पॆसा सुरक्षित  राहावा आणि त्यावर चांगला परतावा मिळावा म्हणून, जेणे करून त्या गुंतवणुकीचा उपभोग घेता यावा.  परंतु ज्यांनी गुंतवणुकीची ...

वडिलांच्या स्वकष्टार्जित मिळकतीमध्ये फक्त मुलींना   हक्क, पण कधी ? 'सर्वोच्च' निकाल आणि मिडीयाने लावलेला अर्थ !!  ऍड. रोहित एरंडे. ©  मागील लेखात आपण वडिलोपार्जित मिळकती आणि मुलींचा हक्क ह्याबाबत माहिती घेतली. ह्या लेखात स्वकष्टार्जित मिळकतींबाबत आपण थोडक्यात माहिती घेऊ. "ब्रेकिंग न्यूज" मुळे  एखाद्या निकालाचा कसा गैर अर्थ काढला जाऊ शकतो, ह्याचे हा निकाल एक ज्वलंत उदाहरण आहे. वडील जर मृत्युपत्र न करता मरण पावले तर त्यांचा एकमेव वारस असलेल्या त्यांच्या  एकुलत्याएक मुलीला वडिलांची सर्व  मिळकत मिळेल का ?  आणि ती मुलगी सुद्धा मृत्यूपत्र न करता आणि  निपुत्रिक मरण पावली तर तिच्या मिळकतीचे वाटप कसे होईल ? हे प्रश्न मा. सर्वोच्च न्यायालयापुढे उपस्थित झाले . मात्र 'ब्रेकिंग न्यूज' च्या उत्साहामध्ये  'वडिलांच्या सर्वच स्वकष्टार्जित मिळकतींमध्ये फक्त मुलींनाच अधिकार मिळेल आणि भावांना - मग त्यात सख्खे देखील आले - काहीच अधिकार नाही' अश्या आशयाचे चुकीचे  काही महिन्यांपूर्वी  मेसेजेस फिरू लागले. सबब ह्या लेखाच्या निमित्ताने ह्या निकालाचा आणि ...