"वेध कायद्याचा" -"LAW FOR ALL"

  आम्ही एका सोसायटीमध्ये ३ बी.एच.के फ्लॅट घेणार आहोत. आमची खरेदीची किंमत देखील ठरली आहे. मात्र बँकेच्या कर्जासाठी  एन.ओ.सी. देण्यासाठी सोसायटी आमच्याकडे ट्रान्स्फर फी पोटी आमच्या खरेदी किंमतीच्या १% टक्के एवढी रक्कम मागत आहे, जी काही लाखांच्या घरात जाते  आणि पावती डोनेशनची देऊ असे सांगत आहेत. मात्र असे डोनेशन सोसायटीला घेता येते का ? त्या बद्दल काय कारवाई करता येईल. एक वाचक, मुंबई . उत्तर :  जे प्रत्यक्षपणे करता येत नाही ते अप्रत्यक्षपणे करणे असाच  काहीसा हा प्रकार आहे. अश्या प्रश्नावर ह्या पूर्वीही अनेकवेळा लिहून आले आहे तरीही सोसायटीममध्ये असा मनमानी कारभार कसा चालतो हेच समजत नाही. ह्याला कायद्याचे अज्ञान म्हणायचे का कायद्याची भिती उरली नाही हेच समजत नाही. सोसायटीमधील सदनिका विकताना सभासदत्व हस्तांतरण फी म्हणजेच ट्रान्सफर फी पोटी भरमसाट रकमा आकारल्या जाण्यावरून अनेक तक्रारी आल्यामुळे  महाराष्ट्र शासनाने दि. ०९/०८/२००१ रोजी काढलेल्या अध्यादेशाप्रमाणे जास्तीत जास्त रु. २५,०००/- सभासदत्व ट्रान्सफर फी आकारता येईल असे स्पष्ट केले आहे  आणि सदरील अध्यादेश आ...

"आरे" असो वा  "पौड फाटा-बालभारती" :  शाश्वत विकास  (सस्टेनेबल डेव्हलपमेंट)  हीच काळाची गरज  : प्रदूषणमुक्त पर्यावरण हा  प्रत्येकाचा मूलभूत हक्क जो कोणालाही  हिरावून घेता येत नाही :  मा. सर्वोच्च न्यायालय ऍड. रोहित एरंडे. ©  कुठलेही विकास काम असो, ते काम विकासाचे आहे का असा प्रश्न उपस्थित  करून प्रकरण पार सर्वोच्च न्यायालयापर्यंत गेल्याशिवाय त्यास पूर्णत्व येत नाही असे म्हणावे लागेल. मेट्रो असो, नदीकाठचा रास्ता असो अशी प्रकरणे सर्वोच्च न्यायालयातच जाऊन संपली आणि आता त्यात भर पडली आहे  पौडफाटा  बालभारती रस्त्याची.  ह्या  रस्‍त्याची चर्चा १९८० पासून महापालिका स्तरावर सुरू झाली. मात्र  नागरिकांच्या विरोधामुळे १९८७ च्या विकास आराखड्यात (DP) या रस्त्याचा समावेश झाला नाही. तदनंतर  १९९६ मध्ये महापालिकेच्या सर्वसाधारण सभेने या रस्त्यासाठी ठराव मंजूर केला. २००६ मध्ये महापालिकेने टेंडर प्रसिद्ध केले. दरम्यान प्रकरण मुंबई उच्च न्यायालयात गेले आणि त्यास त्याला स्थगिती मिळाली. सुमारे जानेवारी २०१६ मध्ये या याचिक...

 सोसायटी कमिटीवर पैसे खर्च करण्यावर मर्यादा आहेत का ? प्रश्न :  आम्ही आमच्या सोसोयटीचा महिने-महा  मेन्टेनन्स करत आहे. पण एखादा मोठा खर्च करण्याची वेळ आली तर तो खर्च सोसायटीला करता येतो का ? उदा. रंगकाम करणे , ड्रेनेज लाईन  बदलणे, सोलर टाकी दुरस्ती करणे,  नविन वॉटर पंप खरेदी करणे,  वॉटर प्रुफींग असे मोठे खर्च जे लाखो रुपयांच्या घरात जाऊ शकतात ते अधिकार कमिटीला आहेत का ?  एक कमिटी मेंबर , पुणे   उत्तर : असे प्रश्न कायमच सोसायटीमध्ये उपस्थित होतात. आदर्श  उपविधी  क्र. १५७ अन्वये मॅनेजिंग कमिटीला रिपेअर्स आणि मेंटेनन्स (Repairs  and  maintenance ) पोटी वार्षिक एकदा ह्याप्रमाणे खालील  मर्यादेमध्ये, जनरल बॉडीची मान्यता न घेता,  खर्च करता येतात.  १-२५ सभासद असतील तर रु. २५,०००/- २६ ते ५० सभासद असतील तर रु. ५०,०००/- आणि ५१ आणि त्यापेक्षा अधिक सभासद असतील तर रु. १,००,०००/- ह्यापेक्षा जात रकमेचे कुठलेही खर्च असतील तर त्याला जनरल बॉडीची (general  body  meeting ) पूर्व मान्यता असणे गरजेचे आहे. तसेच मॅनेजिंग कम...

  अपार्टमेंटची सोसायटी करणे कायद्याने बंधनकारक नाही. ऍड. रोहित एरंडे. © आमची १२ सभासदांची अपार्टमेंट असोशिएशन आहे. गेले काही दिवस काही सभासद आपण सोसायटी करू या अशी मागणी करू लागले आहेत कारण आजूबाजूच्या १-२  अपार्टमेंटने सोसायटी करून घेतली आहे, कारण तसे न केल्यास म्हणे मालकी हक्क जाईल.  तर  काही सभासदांचा  याला  विरोध आहे.   कायदेतज्ञांचे मत विचारले  तर त्यातही मतभिन्नता दिसून  आली.   तर अपार्टमेंटची सोसायटी करता येते का ?, असा मालकी हक्क जातो का ? त्यासाठी  किती बहुमत लागते कि पूर्णमत ?  अपार्टमेंट अपार्टमेंट,  सांगली.   सर्वप्रथम  एखादी गोष्ट कायद्याने करावीच लागते  आणि एखादी गोष्ट कायद्याने करता येते , हा महत्वाचा  फरक कायम लक्षात घ्यावा कारण  आपली केस दुसऱ्या प्रकारात मोडते. उदा. वय वर्षे  १८ आणि २१  पूर्ण झाल्यावर   अनुक्रमे मुली आणि  मुले   कायदेशीरपणे  लग्न करू शकतात, पण  ह्याचा अर्थ त्या  वयाचे झाल्यावर  लग्न करायलाच पाहिज...

अविवाहित व्यक्तींना / विद्यार्थ्यांना फ्लॅट भाडयाने देण्यापासून सोसायटी मज्जाव करू शकत नाही. ऍड. रोहित एरंडे © सर, आमच्या सोसायटीमध्ये काही नुकताच एक ठराव पास झाला आहे आणि त्यायोगे अविवाहित व्यक्तींना / विद्यार्थ्यांना फ्लॅट भाडयाने देण्यापासून सभासदांना बंदी करण्यात आली  आहे. तसेच ज्यांनी आधीपासून विद्यार्थ्यांना फ्लॅट भाड्याने दिला आहे त्यांच्याकडून  रु. ५०००/- दंडाचे म्हणून आकारले जाणार आहेत. तर  हे  कायदेशीर आहे का ?   एक वाचक, पुणे.  उत्तर - हा प्रश्न अनेक सोसायट्यांमध्ये  वेळो वेळी निर्माण होतो आणि त्यामध्ये फ्लॅट धारक आणि सोसायटी असे दोन तट पडतात. मंजूर नकाशाप्रमाणे ज्या कारणाकरिता फ्लॅटचा वापर अपेक्षित आहे, त्या कारणाकरिता तो सभासद त्याचा फ्लॅट कोणालाही भाड्याने देऊ शकतो आणि त्यासाठी सोसायटीच्या पूर्व परवानगीची अजिबात गरज नाही. सभासदाने त्याचा फ्लॅट हा विवाहित जोडप्याला द्यायचा का विद्यार्थ्यांना द्यायचा हा सर्वस्वी अधिकार फ्लॅटधारकाचा आहे आणि हेच  नवीन आदर्श उपविधी मधील नियम क्र. ४३(बी), मध्ये नमूद केले आहे. ह्या नियमाप्रमाणे जागा...

प्रश्न - मी ठाणे येथील एका रजिस्टर्ड सोसायटीच्या बिल्डींग मधे सहाव्या (शेवटच्या) मजल्यावर राहतो. फ्लॅट च्या एक खोलीला जोडुन बिल्डर ने बाहेरच्या बाजुला खाली आणि वर छज्जे बांधले आहेत जे सोसायटीच्या मंजुर आराखड्यात आहेत. मला त्या छज्जाला गॅलेरीतुन रस्ता काढुन, वर पत्रे ,खाली लाद्या आणि समोर जाळी लावुन गच्ची सारखा उपयोग करता येइल का? तसंच माझ्या फ्लॅट च्या हाॅल ला जोडुन आमच्याच सोसाटीच्या कमर्शियल विंगच्या लिफ्टरुमचं छत येत. त्याजागेला सुद्धा गॅलेरी तुन रस्ता काढुन, वर पत्रा आणि समोर जाळी लावुन गच्ची म्हणुन वापर करता येईल का? या दोन्ही जागांचा कोणालाही अडथळा होणार नाही तसंच सार्वजनिक उपयोगही होणार नाहीये किंवा कोणाचे नुकसानही होणार नाही का धोका निर्माण होईल. एक वाचक उत्तर : आपल्या प्रश्नांचे एकत्रित उत्तर "नाही" असेच द्यावे लागेल. आपल्याला सोयीची  वाटलेली प्रत्येक गोष्ट कायद्याला सोयीस्कर असतेच असे नाही. तुम्हाला जेवढी जागा मंजूर नकाशाप्रमाणे विकली आहे तेवढीच  जागा वापरण्याचा  अधिकार तुम्हाला पोहोचतो.  त्यामुळे तुम्ही असे कुठलेही बांधकाम केल्यास ते गैरकायदा ठरेल ह्याची न...

  कॉमन /ओपन पार्किंग  बिल्डर विकू शकत  नाही . प्रश्न : March 02nd मी अंबरनाथ येथील एका सोसायटीत फेब्रुवारी2020 मध्ये  बंदिस्त गॅरेज खरेदी केलेले आहे,त्याची सह दुय्यय निबंधक यांचेकडे मुद्रांक शुल्क भरून नोंदणी केलेली आहे ,तसेच या गॅरेजला नगरपालिका ने व्यावसायिक दराने मालमत्ता कर आकारणी केली आहे.या गॅरेजला सभासदत्व देण्यासाठी सोसायटी ने नकार देत सुप्रीम कोर्टाच्या नाहलचंद लालूचांद वि पांचाली  सोसायटी 2010 या निर्णयाचा आधार घेतलेला आहे .हे योग्य आहे का ? मी सोसायटी चा सभासद होण्यास पात्र आहे का ? सोसायटी सभासदत्व देत नसल्यास काय करावे . शफिक शेख ,अंबरनाथ उत्तर : आपली केस थोडी युनिक  आहे असे वाटते. सर्वप्रथम आपण खरेदी केलेली जागा हि ,  सर्वसामान्य भाषेत  ज्याचा उपयोग वाहने लावण्यासाठी होतो त्यास्वरूपाची आहे, का फ्लॅटसारखे  एक स्वतंत्न  युनिट (सदनिका)  आहे, हे तपासायला पाहिजे आणि त्यासाठी मंजूर बांधकाम नकाशामध्ये आणि आपल्या करारामध्ये काय लिहिलेले आहे हे तपासणे गरजेचे आहे. कारण  ते एक स्वतंत्र युनिट असल्यास सभासदत्व मागण्याचा आपल्या...

"कॅव्हेट म्हणजे काय ? " ऍड. रोहित एरंडे.  ©  कॅव्हेट हा शब्द आपल्यापैकी अनेकांनी ऐकला असेल. मात्र द्याबद्दल   अनेक समज -गैरसमज सर्वसामान्य  लोकांमध्ये दिसून येतात. अश्या ह्या विषयाची थोडक्यात माहिती आपण घेऊ. "कॅव्हेट" हा मूळ लॅटिन शब्द आहे आणि त्याचा अर्थ आहे "बी अवेअर" म्हणजेच सावध व्हा /काळजी घ्या किंवा आमचे म्हणणे एका. ह्या  कॅव्हेटचा आणि मिळकती संदर्भातील दिवाणी दाव्यांचा फार जवळचा संदर्भ आहे.   दिवाणी प्रक्रिया संहिताच्या कलम १४८-अ मध्ये कॅव्हेट बद्दलच्या प्रमुख तरतुदी नमूद केल्या आहेत.  आपले जागेचे व्यवहार, बोलणी  इ.  कधी कधी काही कारणांवरून फिस्कटतात आणि मग असे लक्षात येते कि विरुद्ध बाजू आपल्या विरुद्ध दिवाणी कोर्टात मनाई हुकूम मिळावा म्हणून दावा दाखल करणार, अश्या वेळी कोर्टात  कॅव्हेट -अर्ज  दाखल केला जातो . थोडक्यात  "आम्हाला नोटीस दिल्याशिवाय आणि आमचे म्हणणे ऐकल्याशिवाय म्हणजेच कोणताही 'एक्स पार्टी' हुकूम करू नये" अशी कोर्टाला केलेली विनंती म्हणजे कॅव्हेट. कारण कॅव्हेट दाखल केले नसेल आणि  एकदा का एक्स...

  "₹ ८ लाखांपेक्षा कमी वार्षिक उत्पन्न असलेले जर आर्थिक मागास, तर ₹२.५० लाखांच्या वर उत्पन्न असलेल्या व्यक्तींनी आयकर का भरावा ?" ॲड. रोहित एरंडे © (हि याचिका 2023 बजेट पूर्वीची आहे त्यामुळे आता याचिकाकर्त्याला याचिकेत  दुरुस्ती करणे भाग आहे आणि जो पर्यंत अंतिम निकाल येत नाही तो पर्यंत कदाचित दर बजेट नंतर अशी दुरुस्ती करावी लागेल.) "वार्षिक 8 लाख रुपयांपेक्षा कमी उत्पन्न असलेल्या कुटूंबाला आर्थिक आरक्षणाचा (EWS ) लाभ, मग  वार्षिक 2.50 लाख रुपयांपेक्षा जास्त कमावणाऱ्या कुटुंबांनी आयकर का भरावा?" असा सकृत  दर्शनी आकर्षक वाटणारा प्रश्न मा. मद्रास उच्च न्यायालयापुढे (मदुराई खंडपीठ) नुकताच उपसस्थित झाला आहे. पेशाने शेतकरी असलेल्या आणि अॅसेट प्रोटेक्शन कौन्सिल (डीएमके) चे  सदस्य असलेल्या श्री. कुन्नूर श्रीनिवासन यांनी हि याचिका दाखल केली असून दोन सदस्यीय खंडपीठाने केंद्र सरकारला नोटीस काढून उत्तर देण्यास सांगितले आहे. (रिट  पिटिशन (एम.डी.) क्र. २६१६८/२०२२). याची पार्श्वभूमी अशी कि  मा. सर्वोच्च न्यायालयाने  जनहित अभियान विरुद्ध भारत सरकार ह्या याचिकेवर ...

  ७/१२ किंवा प्रॉपर्टी  कार्ड ह्यांनी मालकी हक्क ठरत नाही,  ऍड.रोहित एरंडे. © प्रश्न २   मार्च 9th  आमच्या चाळीत एकूण ३० भाडेकरू आहेत. सदर चाळीतील भाडेकरूंची संस्था ही नोंदणीकृत असून आम्ही प्रत्येक वर्षी ऑडिट करून रेपोर्टसादर करतो. सदर चाळीची जागा ही प्रायव्हेट असून सदर जागेचा टॅक्स मालकाने न भरल्यामुळे सर्व रहिवाश्यांनी मिळून तहसिलदार कचेरीत भरला आहे. परंतु सदर जागेचा दोन भाग असून १. सर्वे नं १५६ व २. सर्वे नं १५७ असे असून अर्ध्या जागेत चाळीतील रहिवाशी राहत असून अर्ध्या जागेत तबेला आहे. सदर तबेल्याच्या जागेत जनावरे नाहीत. सदर मोकळ्या जागेत अनधिकृत पणे झोपड्या बांधण्यात आल्या आहेत. सदर चाळीच्या मालकाने सदर जागा २५ वर्षा पूर्वी सोलंकी नावाच्या बिल्डरला विकली असे समजले, परंतु चौकशी केल्यानंतर त्या जागेचे प्रॉपर्टी कार्ड आजपर्यंत बिल्डरच्या नावावर नाही. प्रॉपर्टी कार्ड हे मूळ मालकाच्या नावावर आहे. आता मूळ मालक पण सोडून गेला. आता सदर जागा आम्हा रहिवाश्यांना विकसित करवायची आहे. सदर जागेत रहिवाशी ५० वर्षापासून राहत आहेत. सदर जागा विकसित करवायची तर आम्हाला काय करा...

  कन्व्हेयन्स म्हणजे काय ?  ऍड. रोहित एरंडे © वकील, डॉक्टर आणि ज्योतिषी ह्यांच्यामध्ये काय साम्य असेल तर ह्यांच्याकडे जाणाऱ्या अशिलांना, अशिलांना आवडेल असा सल्ला हवा असतो आणि असे सल्ले सोशल मिडीयावर उदंड उपलब्ध आहेत. असाच एक  "सर्व रजिस्टर्ड सोसायटींसाठी खुश खबर , काल  मंत्रिमंडळात झालेल्या निर्णयानुसार  कन्व्हेयन्स डिड न करता आता आपण   जागेचे मालक होणार " अश्या आशयाचा  मेसेज बरेच दिवस   व्हाट्सऍपवर युनिव्हर्सिटीवर फिरत   आहे आणि ह्या मेसेज प्रमाणे खरेच होणार का अशी विचारणा आमच्याकडेही बरेचदा केली जाते.  एकतर कुठलाही कायदा बदलण्याची  विहित प्रक्रिया  असते आणि मंत्रिमंडळ बैठकीमध्ये कायदे  केले जात नाहीत  त्यामुळे सदरचा मेसेज एक  अफवा आहे. या  अनुषंगाने  कन्व्हेयन्स बद्दलच्या  तरतुदींची थोडक्यात माहिती घेऊ.   कन्व्हेयन्स म्हणजे काय ? सोसायटी आणि आपार्टमेंट ह्या दोन्हींच्या बाबतीत कन्व्हेयन्सची संकल्पना वेगळी आहे. कन्व्हेयन्सचा अर्थ एखाद्या जागेमधील मालकी हक्क दुसऱ्याच्या नावे...

 बक्षीस पत्राबद्दल - थोडक्यात पण महत्वाचे ..  ऍड. रोहित एरंडे © अमुक एका व्यक्तीने तिची सर्व मिळकत एका प्रसिध्द नटास बक्षिस दिली, कोण्या उद्योगपतीने त्याची मिळकत त्याच्या हयातीमध्ये कोणालातरी दान केली अश्या बातम्या काही काळात वाचण्यात आल्या होत्या. गंमत म्हणजे अश्या बातम्यांची सर्व सामान्य लोकांना भुरळ पडते आणि आपल्यालाही असे सोप्या पद्धतीने स्वतःची मिळकत बक्षीस देता येईल का किंवा कसे असे अनेकांनी विचारणा केली आणि 'व्हाट्सअप विद्यापीठाचेही दाखले दिले !! आणि परत एकदा आपल्याकडे कायद्याचे अज्ञान म्हणा किंवा अपुरे ज्ञान किती आहे हे प्रकर्षाने जाणवले. त्यामुळे ह्या लेखाच्या निमित्ताने बक्षीस पत्र ज्याला इंग्रजी मध्ये गिफ्ट डिड म्हणतात, त्याची थोडक्यात माहिती घेऊ.  सर्वप्रम हे लक्षात घ्यावे कि एखाद्या मिळकतीमधील  मालकी हक्क हा कुठल्याही २ किंवा अधिक  व्यक्तींच्या हयातीमध्ये  खरेदीखत,  हक्कसोड पत्र, वाटप-पत्र किंवा बक्षीसपत्र यांसारख्या नोंदणीकृत दस्तानेच तबदील केला जाऊ शकतो.  तसेच  एखाद्या व्यक्तीच्या मृत्यूनंतर मिळकतीमधील मालकी हक्क हा मृत्यूपत्रा...

  प्रश्न : सोसायटीमधील एका सभासदावर कारवाई केल्यास तो दुसऱ्या सभासदाकडे बोट दाखवून स्वतःची कातडी वाचवू शकतो का ? एखादा सभासद जातीवाद मध्ये आणू शकतो का ? एक वाचक : वरील दोन्ही प्रश्नांची उत्तरे  'नाही' अशी आहेत. "सहकारी" सोसायटी मधील सहकार ह्या प्रमुख उद्देशालाच आपल्या सोसायटीमध्ये हरताळ फसला जात आहे असे दिसते. जातीयवादाचे  लोण आता निवासी सहकारी सोसायटीमध्ये पोहचणे दुर्दैवी आहे. सोसायटीमधील सभासदावर कारवाई केल्यास अश्या सभासदाला त्या कारवाईविरुद्ध सक्षम कोर्टात दाद मागण्याचा अधिकार आहे. परंतु 'दुसऱ्या सभासदावर कारवाई केली नाही म्हणून माझ्यावरही करायची नाही' हा लंगडा बचाव असून कोर्टात टिकणार नाही. सोसायटीची चूक असल्यास कोर्ट सोसायटीला देखील जाब विचारू शकते. सोसायटीमध्ये नियमाप्रमाणे कारवाई केली म्हणून केवळ या कारणाकरिता एखाद्या संबंधित  सभासदाला जातीवादाचा किंवा ऍट्रॉसिटी कायद्याचा वापर करता येणार नाही कारण 'अश्या प्रकारच्या 'दिवाणी स्वरूपाच्या वादांमध्ये ऍट्रॉसिटी कायद्याचा वापर  करणे  म्हणजे सरळ सरळ ह्या कायद्याचा गैरवापर आहे',  अश्या स्पष्ट शब्दां...