कोरोना लॉक-डाउनमुळे उद्भवले जागांच्या भाडे वसुलीचे आणि ताब्याचे वाद.. ऍड. रोहित एरंडे. ©

कोरोना लॉक-डाउनमुळे  उद्भवले जागांच्या भाडे वसुलीचे  आणि ताब्याचे  वाद.

ऍड.  रोहित एरंडे. ©

अनिश्चितता ह्याचा समानार्थी शब्द म्हणजे कोरोना असे म्हणण्याची वेळ आता आली आहे. हि परिस्थिती किती दिवस राहणार, लॉक डाउन कधी संपणार ह्याचे भाकित कोणीही करू शकत नाही. सर्वांचे अर्थकारणाचे चाक अडकून पडले आहे. ह्याचा सर्वात फटका बसतोय तो घरमालक आणि भाडेकरू ह्यांना. कोरोनाच्या भीतीने निर्वासित कामगारांना /विद्यार्थांना  जागा खाली करून घेण्याचे काही प्रकार घडले.  अखेर  केंद्रीय  मनुष्य बळ  विकास मंत्रालयाने दिनांक २९ मार्च रोजी परिपत्रक काढून असे नमूद केले कि ज्या ठिकाणी निर्वासित कामगार -मजूर राहत असतील, अश्या जागेचे एक महिन्याचे भाडे घरमालकाने मागू  नये, त्याचप्रमाणे लॉक  डाउनच्या काळात कामगारांचे वेतन कापू नये असेही त्यामध्ये नमूद केले आहे. त्याच धर्तीवर महाराष्ट्र सरकारने देखील एक आदेश काढून ३ महिन्यांपर्यंत राहत्या घराचे भाडे मागू नये आणि त्या कारणास्तव भाडेकरांना घराबाहेर काढू नये असे जाहीर केले आहे.  

अर्थात  वरील दोन्ही आदेश हे  राहत्या जागेबद्दल आहेत , व्यावसायिक जागेबद्दल नाहीत . दोन्ही सरकारने  भाडे मागू नये असे नमूद केले आहे, याचा अर्थ भाडे माफ केले असा होत नाही. परंतु असे आदेश सरकारला  येतात का  या कारणावरून ' वेतन कपात करू नये ' या आदेशासंदर्भातील  एक याचिका ,  तसेच ह्या काळात बँक कर्जावरील व्याज माफ करता येईल किंवा कसे, हि याचिका देखील सर्वोच्च न्यायालयात प्रलम्बित आहे.  

  बऱ्याच जागा मालकांचे जागेचे भाडे हा उत्पन्नाचा प्रमुख स्रोत असतो ह्याची दखल सरकारने घेणे गरजेचे वाटते.  समजा  सरकारने  निम्मे भाडे घेता येईल असे नमूद केले असते  तर त्याने कदाचित  संतुलन साधले गेले असते. धंदा नसल्यामुळे  व्यावसायिकांनी सुद्धा पगार कपातीचे म्हणूनच समर्थन केले आहे. 

*बेकायदेशीरपणे जागा खाली करून घेता येत नाही किंवा जागेचा वापर थांबविता येत नाही* :. 

कुठल्याही जागेचा ताबा हा  जागा बेकायदेशीरपणे घेता येत नाही हे कायद्याचे मूलभूत तत्व आहे, त्यासाठी कोर्टातच जाणे गरजेचे असते.  त्याला अनुसरूनच ह्या  काळात जे जागामालक विद्यार्थी किंवा अश्या मजुरांना जागा खाली करायला  लावतील, त्यांच्यावर कडक कायदेशीर कारवाई होईल असेही केंद्र  सरकारने नमूद केले आहे.  ह्याच बरोबर ' कोरोना वॉरियर्स ' जे डॉक्टर किंवा नर्सेस कोरोनाच्या ह्या लढ्यात अग्रेसर आहेत, त्यांना बळजबरीपणाने जागा सोडायला लावण्याच्या किंवा क्लिनिक बंद करायला लावण्याच्या घटनाहि घडल्या आहेत आणि बेकायदेशीर आहेच आणि त्याचबरोबर आपल्या कोत्या मानसिकतेचेही दर्शन घडविते.  आज पोलिसांकडे तक्रार करावी म्हटली तरी प्रॅक्टिकली अवघड आहे, एकतर त्यांच्याकडे जाणेही सहज नाही आणि त्यातच  पोलीस देखील सध्या अहोरात्र काम करीत आहेत.    ऑनलाइन सल्ला देणे अजून आपल्याकडे सहज साध्य झाले नाही.  एकीकडे सरकारने डॉक्टरांना दवाखाने उघडे ठेवण्यास भाग पडले आहे, तर  दुसरीकडे क्लिनिक बंद होण्याचे असे प्रकार. लोकांची भीती आपण समजू शकतो, परंतु ह्या बाबतीत सरकारने  कृपया लक्ष घालावे. 

*भाडे माफी आणि भाडे देण्यास विलंब, ह्या दोन भिन्न गोष्टी आहेत* : 

*भाडे माफी आणि भाडे देण्यास विलंब ह्या दोन वेगळ्या गोष्टी आहेत. लॉक डाउन सारखी परिस्थिती प्रथमच उद्भवली आहे आणि अश्या  काळात भाडे माफ करावे असा कुठलाही  कायदा सध्या तरी अस्तित्वात नाही आणि सरकारने देखील तसे सांगितलेले नाही.*  भाडे करार हे २ व्यक्तींमधील असतात आणि त्यामध्ये ढवळाढवळ करण्याचा अधिकार अन्य कोणालाही असत नाही .  त्यामुळे  भाडे न मागण्याचे  सरकारी आदेश कायद्याच्या कसोटीवर टिकतील का हेही तपासावे लागेल.  भाडे माफी  / विलंबाने देणे किंवा करार संपुष्टात येण्यासाठी करारातील अटीच महत्वाच्या ठरतील.  काही ठिकाणी डिपॉजिट मधून भाड्याची रक्कम वळती करण्याचा पर्यंत जागामालक अवलंबत आहेत, परंतु हि रक्कम संपल्यावर काय हा प्रश्न आहेच.  

 बऱ्याच करारांमध्ये 'फोर्से  मेजर' अशी अट  असते, म्हणजे आपल्या आवाक्यापलीकडील अश्या काही गोष्टी घडल्या, उदा. पूर , भूकंप, दुष्काळ,  युद्ध ह्यामुळे कराराप्रमाणे वर्तन करणे कायमचे अशक्य झाले    आणि कराराचा गाभाच कोलमडून पडला (फ्रस्ट्रेशन ऑफ कॉन्ट्रॅक्ट) तर  कराराच्या अटींमधून आपोआच मुक्तता मिळू शकते.  ह्यालाच 'ऍक्ट ऑफ गॉड' असेही संबोधले जाते. बिल्डर बरोबरच्या करारात अशी अट असते आणि अश्या कारणांमुळे बांधकामास उशीर झाल्यास बिल्डरला दोषी धरता येत नाही.  'भाडेकरूंचा दोष नसताना भाड्याची जागा पडली तर भाडेकरू हक्क संपुष्टात येत नाही आणि त्यामुळे फ्रस्ट्रेशन ऑफ कॉन्ट्रॅक्ट चे तत्व लागू होत नाही असा निकाल मा. सर्वोच्च न्यायालायने २००३ सालीच दिला आहे. 

*ता. क. :. हा लेख प्रसिद्ध झाल्यानंतर दिल्ली उच्च न्यायालयाने एका निकालामध्ये हे स्पष्ट केले आहे की लिज कराराराला कॉन्ट्रॅक्ट अॅक्ट चे कलम ५६ चे तत्व लागू होत नाही आणि त्यामुळे कोरोनामुळे भाडे करार संपुष्टात येत नाही आणि त्यामुळे भाडे देण्यास भाडेकरू नकार देवू शकत नाही.* ( संदर्भ : रामानंद वि. डॉ. गिरीश सोनी, CM Appln. no. 10847/548 of 2020)

*"वकीलांची  भाडे माफीची मागणी मा.  सर्वोच्च न्यायालायने  नाकारली"*

लॉक-डाउन मुळे  व्यवसायावर विपरित परिणाम झाला असल्यामुळे जागेचे भाडे माफ व्हावे याकरिता दिल्ली येथील एक वकील अलजो जोसेफ यांनी दाखल केलेली याचिका निकालात काढताना मा. सर्वोच्च न्यायालयाने नमूद केले कि , "लॉक डाउन मध्ये वकीलांना सर्वांपेक्षा वेगळा न्याय लावता येणार नाही आणि त्यामुळे जे वकील भाड्याच्या जागेत व्यवसाय करत आहेत, त्यांना भाडे-माफी देता येणार नाही". 

कोरोनामुळे झालेला लॉक डाउन  हि काही कायमची स्थिती नाही, त्यामुळे कराराचे अवलोकन करता  'फोर्से -मेजर'च्या तत्वाखाली  याचिकाकर्त्या स्टील-आयातदार कंपन्या ह्या  कोरियन कंपनीला बिलाचे  पैसे देणे नाकारू शकत नाहीत, असा निकाल नुकताच मा. मुंबई उच्च न्यायालयाने स्टॅंडर्ड रिटेल प्रा .ली. विरुद्ध जी.एस. ग्लोबल, ह्या केसमध्ये दिला आहे. 

*ह्या  पुढे "न्यू नॉर्मल"* :

कोरोना नंतर धंदा, व्यवसाय ह्यांच्या पद्धतीमध्ये  आमूलाग्र बदल होतील, कायद्यांमध्ये बदल होतील आणि ह्या सर्वांशी आपल्याला जुळवून घ्यायला लागेल, ज्याचे  "न्यू नॉर्मल" असे नामकरण नुकतेच झाले आहे. ज्या लोकांना भाडे भरणे किंवा कर्जाचे हप्ते भरणे शक्य आहे, त्यांनी ते जरूर भरावेत, त्याने अर्थ व्यवस्थेला चालना मिळेल, असे काही अर्थतज्ञांचे मत विचारात घेण्यासारखे आहे. 

त्यामुळे मालक -भाडेकरू ह्यांनी तारतम्य बाळगून मध्यम मार्ग स्वीकारणे हे दोघांच्या हिताचे आहे, अन्यथा लॉक डाउन संपल्यावर कोर्टाची  पायरी चढण्यासाठी रांग लागेल आणि त्याचा अपरिहार्य परिणाम म्हणजे दोन्ही पक्षकारांचा आर्थिक, शारीरिक आणि मानसिक शक्तींचा व्यय होणे होय. त्यामुळे तुटे वाद, संवाद तो हितकारी" हे समर्थ वचन कायम लक्षात ठेवावे. 

धन्यवाद. काळजी घ्या.. God is Great 🙏🙏

ऍड. रोहित एरंडे.©