रेफ्युज एरिया बंदिस्त करता येत नाही. - ऍड. रोहित एरंडे Ⓒ

 रेफ्युज एरिया बंदिस्त करता येत नाही. 

आमच्या सोसायटीमधील रेफ्युज एरिया बंदिस्त करून त्याचा उपयोग सोसायटी हॉल /रिक्रिएअशन हॉल  सारखा करण्याचा घाट घातला जात आहे. असे करणे  भविष्यात धोकादायक ठरू शकते म्हणून त्याला आमच्यासारखे  अल्पमतामधील  काही सभासद विरोध करत आहोत  पण बहुमताच्या जोरावर तसा  ठराव पास होण्याची शक्यता आहे, तर रेफ्युज एरिया बंदिस्त करता येतो का ?

काही  सभासद, पुणे. 

सर्वात आधी रेफ्युज एरिया म्हणजे काय ह्याची माहिती करून घेऊ.  सुमारे २ दशकांपूर्वी  ४-५ मजली बिल्डिंग असणे म्हणजे खूप मोठी बिल्डिंग वाटायची. मात्र जस  जशी लोकसंख्या वाढ आणि त्याप्रमाणात वाढू लागलेली जागांची मागणी ह्या प्रमाणे  तर १० पासून ५० मजल्यापर्यंत बिल्डिंग आपल्याकडे सहजरित्या बांधल्या जाऊ लागल्या आहेत. मात्र जेवढ्या उंच  बिल्डिंग तेवढे त्यांचे बाकीचे प्रॉब्लेम्स देखील तसेच मोठे. एवढ्या मोठ्या उंच बिल्डिंगमध्ये जर दुर्दैवाने आग लागल्यासारखे आपत्कालीन  प्रसंग निर्माण झाले तर सर्व रहिवाश्यांना सुखरूप बाहेर पडण्यासाठी एखाद्या सुरक्षित ठिकाणाची  गरज असते. ह्या दृष्टीने भारतामध्ये सुमारे २००५ मध्ये प्रकाशित झालेल्या  नॅशनल बिल्डिंग कोड मध्ये ' रेफ्युज एरिया' हि संकल्पना सर्वप्रथम  मांडली गेल्याचे दिसून येते. सोप्या शब्दात सांगायचे झाले तर रेफ्युज एरिया म्हणजे अश्या उंच इमारतींमध्ये ठराविक मजल्यानंतर   पूर्णपणे मोकळी ठेवलेली जागा, ज्याचा  उपयोग आग लागणे इ.  आपत्कालीन काळात रहिवाश्यांच्या सुटकेसाठी  केला जाऊ शकतो. नॅशनल बिल्डिंग कोड प्रमाणे असे  आपत्कालीन परिस्थितीमध्ये बाहेर पडण्यासाठी जे मार्ग आहेत ते कायमच मोकळे आणि अतिक्रमण मुक्त ठेवले पाहिजेत हे तत्व दिसून येते.

२०२० मध्ये जी एकत्रित  बांधकाम नियमावली म्हणजेच  यूनिफाईड डेव्हलपमेंट कंट्रोल रुल्स प्रसिद्ध झाले त्यामध्ये देखील रेफ्युज एरिया बद्दल स्पष्ट तरतुदी आहेत. ज्या इमारतींची उंची २४ मीटर  ते ३९ मीटर  आहे अश्या ठिकाणी २४ मीटर नंतरच्या लगेचच असलेल्या मजल्यावर रेफ्युज एरिया ठेवणे क्रमप्राप्त आहे. जर का इमारतीची उंची ३९ मीटर पेक्षा जास्त असेल, तर ३९ मीटर नंतरच्या मजल्यावर लगेचच आणि त्यानंतर प्रत्येक १५ मीटर नंतरच्या  मजल्यावर रेफ्युज एरिया ठेवणे क्रमप्राप्त आहे. ह्याची कमीतकमी  एक बाजू "ओपन टू  एअर" असावी आणि गरजेपुरता (रेलिंग) कठडा असावा.  ह्या एरियाचे दार सुद्धा किती तास आगीपासून सरंक्षण देऊ शकेल अश्या प्रकारचे असावे , ह्याचे देखील  नियम आहेत. तसेच  रेफ्युज  एरियाचे क्षेत्रफळ  किती असावे  हे देखील बांधकाम नियमावली मध्ये नमूद केले आहे कारण जरुरीपेक्षा जास्त रेफ्युज एरिया सोडल्यास तो  एफएसआय मध्ये धरला जातो.  त्याचप्रमाणे असा एरिया बिल्डरला विकत येत नाही हेही लक्षात घ्यावे. त्यामुळे स्वस्तात मिळतोय म्हणून फ्लॅट विकत घेताना तो रेफ्युज एरिया मधील तर नाही ना, हेही तपासून घ्यावे, कारण असे प्रकार घडलेले आहेत. 

त्यामुळे नियमाला धरून विचार केल्यास असे रेफ्युज एरिया बंदिस्त करता येणार नाही कारण सुरक्षिततेच्या दृष्टीने  रेफ्युज एरिया मोकळा असणे हे रहिवाश्यांच्या दृष्टीने गरजेचे आहे. त्यामुळे  असा कुठलाही ठराव सोसायटीला करता येणार नाही कारण बहुमताच्या जोरावर बेकायदेशीर ठराव पास करता येत नाहीत, असे अनेक न्यायनिर्णय आहेत. कायदा हा बहुमतापेक्षा आणि सोसायटी कमिटीपेक्षा मोठा आहे.  त्यामुळे तुम्ही तुमचे लेखी आक्षेप सोसायटीकडे नोंदवावेत, तोंडी आक्षेपाला काही अर्थ नाही. मात्र एवढे करूनही ते थांबले नाहीत तर महानगर पालिकेकडे तक्रार करावी तसेच सहकार न्यायालयात लगेच दाद मागावी. 

  आता इथे दोन बाबी आहेत. नियमावर बोट आणि प्रॅक्टिकल बाजू.  रेफ्युज एरियाचा वापर अन्य कोणत्याही कारणाकरिता करणे हे नियमाविरुद्व होईल ह्याची परत एकदा  नोंद घ्यावी. परंतु रेफ्युज एरिया स्वच्छ ठेण्याची जबाबदारी सोसायटीवरच येते आणि  एखाद्या जागेचा वापर झाला नाही, तर ती जागा खराब होऊ शकते. ह्याचा सुवर्णमध्य काढण्याची जबाबदारी सोसायटीवर येते. त्याचप्रमाणे कोणीही तक्रार केली नाही आणि अशी जागा बंदिस्त करून त्याचा वापर रिक्रिएअशन हॉल म्हणून सुरु झाला आणि ती सभासदांची सोया जरी वाटत असली  तरी जो पर्यंत सर्व नीट चाललय   तोपर्यंत ठीक असते, पण जेव्हा काही अपघात घडतो, तेव्हा मात्र मग जे जे  अश्या बेकायदेशीर कामास जबाबदार आहेत त्यांचा सव्याज हिशोब चुकता होऊ शकतो, हे लक्षात घ्यावे. त्यामुळे आपली कृती हि 'विचारूनि बोले, विवंचूनि चाले' ह्या  समर्थवचनाप्रमाणे असावी.  

ऍड. रोहित एरंडे Ⓒ

पुणे