सोसायटी रिडेव्हलपमेंट विनाकारण अडवून धरणाऱ्या सभासदाला उच्च न्यायालयाचा दणका : ऍड. रोहित एरंडे. ©

सोसायटी रिडेव्हलपमेंट विनाकारण अडवून धरणाऱ्या सभासदाला उच्च न्यायालयाचा दणका :

ऍड. रोहित एरंडे. ©

सोसायटी  रिडेव्हलपमेंट म्हणजेच पुनर्विकास हे कुठल्याही वादाशिवाय सुरळीत पार पडले म्हणजे भाग्यच म्हणायचे. बहुतांश वेळा अल्पमतातातील सभासद हि प्रक्रिया अडवून धरतात आणि अश्या अल्पमतातील सभासदांचे वागणे कसे  असे असते, हे मा. मुंबई उच्च न्यायालयाने नुकत्याच दिलेल्या एका निकालामध्ये नमूद करताना म्हंटले आहे कि, " सोसायटीचे हित कशात  आहे, हे फक्त मलाच कळते, इतरांना नाही"; "बिल्डिंग कितीही पडायला झाली असेल, इतरांबरोबरच माझ्या जिवालाही धोका असेल, पण मी रिडेव्हलपमेंटला विरोध करणारच" "माझ्या सोसायटीला आर्थिक नुकसान झाले तरी चालेल, पण मी  रिडेव्हलपमेंट विनाकारण अडवून धरणारच". केवळ एका सभासदामुळे  रिडेव्हलपमेंट प्रक्रिया तब्बल ६ वर्षे रखडली होती, अश्या सभासदास मा. मुंबई उच्च न्यायालयाने चिराग इन्फ्रा प्रोजेटक्स प्रा. लि. विरुद्ध विजय ज्वाला को.ऑप. सोसायटी, (आर्बिट्रेशन पिटिशन क्र . १०८/२०२१, मा. न्या. जी.एस.पटेल)) ह्या याचिकेवरील नुकत्याच दिलेल्या निकालामध्ये चांगलाच दणका  दिला आहे आणि एकंदरीतच  रिडेव्हलपमेंट प्रोजेक्ट संबंधातील महत्वाच्या कायदेशीर तरतुदींचा उहापोह केला आहे. ह्या केसची थोडक्यात पार्श्वभूमी बघू. मुंबई येथील म्हाडाच्या जमिनीवर असलेली प्रतिवादी सोसायटीची बिल्डिंगची परिस्थिती  हि दुरुस्ती करण्याच्या पलीकडे  गेली होती, त्यामुळे सर्वानुमते, सर्व कायदेशीर प्रक्रिया पाळून सोसायटीने रिडेव्हलपमेंटचा प्रस्ताव पारित केला. मात्र केवळ श्री. कोंडविलकर नामक एका सभासदाचा ह्या सर्व प्रक्रियेला विरोध होता. त्या सभासदाच्या मते जी प्लॅनिंग ऑथॉरिटी होती त्यांच्याकडून सोसायटीने परवानगी घेतली नाही, त्याचप्रमाणे केवळ सोसायटी चेअरमन आणि संचालक मंडळातील एका सभासदानेच बिल्डर बरोबर झालेल्या डेव्हलपमेंट करारनाम्यावर सही केली होती, बाकीच्या सभासदांनी नाही, म्हणून हा करार चुकीचा आहे, असे ह्या सभासदाचे आरोप होते, जे अर्थातच पुढे सिद्धही झाले नाहीत आणि  टिकले नाहीत. 

बिल्डरने मा. कोर्टाला असेही सांगितले कि इतर सर्व सभासदांना जे फायदे मिळणार आहेत, तेच फायदे श्री. कोंडविलकर ह्यांनाही मिळणार आहेत. हे खूप महत्वाचे आहे. 

अखेर कोर्टाने पूर्वीच्या महत्वाच्या निकालांचा आधार घेऊन रिडेव्हलपमेंटच्या बाजूने निकाल दिला आणि कोर्ट  रिसिव्हर नेमून श्री. कोंडविलकर  ह्यांच्या ताब्यातील जागा देण्याचा हुकूम केला आणि असे नमूद केले कि जर का परत काही आडकाठी केली, तर तो न्यायालयाचा अवमान म्हणून गृहीत धरला जाईल. 
"जनरल बॉडीने बहुमताने घेतलेल्या निर्णयाला आव्हान दिल्याशिवाय रिडेव्हलपमेंट थांबविता  येणार नाही" 
उच्च न्यायालयाने मा. सर्वोच्च न्यायालयाच्या पूर्वीच्या निकालाचा आधार घेऊन नमूद केले कि 
"एकदा का सोसायटीचे सभासदत्व मिळाले कि सभासदाचे स्वतंत्र असे अस्तित्व उरात नाही आणि काही कायदेशीर अधिकार वगळता सभासदाला हक्क-अधिक इ. साठी सोसायटीमार्फतच बोलता येते. " the  stream  cannot  rise  higher  than  the  source " ह्या तत्वाला अनुसरून जनरल बॉडीने बहुमताने घेतलेल्या निर्णयास आव्हान दिल्याशिवाय रिडेव्हलपमेंटच्या निर्णयालाही आव्हान देता येणार नाही आणि त्यामुळे केवळ सोसायटी चेअरमन आणि संचालक मंडळातील एका सभासदानेच ऍग्रिमेंट वरती सही केली, हा बचाव टिकणार नाही." बहुतांशी वेळा सोसायटीतर्फे २-३ अधिकृत पदाधिकारी सही करतात, त्यात गैर काही नाही.  येथे एक नमूद करावेसे वाटते कि  रिडेव्हलपमेंटच्या निर्णयाला आव्हानच देता येणार नाही असे अजिबात नाही. सबळ करणे आणि पुरावे असतील तर कुठल्याही निर्णयाला कायद्याच्या चौकटीमध्ये राहून  आव्हान देता येते, अर्थात विहित मुदतीमध्ये. 
 खरेतर आता रिडेव्हलपमेंट बद्दलचा कायदा आता बऱ्यापैकी प्रस्थापित झाला आहे. "बहुमताने घेतलेला निर्णय अल्प मतामधील सभासदांवर बंधनकारक असतो", "स्वतःच्या फायद्याकरिता अल्पमतातील निष्ठाबदलू सभासदांमुले नवीन घराकडे डोळा लावून बसणाऱ्या सभासदांवर अन्याय करणे चुकीचे ठरेल"  असे महत्वपूर्ण निर्णय कोर्टानी दिलेले आहेत.  अर्थात प्रत्येक केसच्या फॅक्टस वेगळ्या असतात, हेही ध्यानात ठेवले पाहिजे.  २००९ साली आलेली मार्गदर्शक तत्वांमध्ये तत्कालीन  सरकारने सुमारे २०१८-१९ मध्ये थोडे बदल केले आहेत. आता केवळ ५१% सभासदांच्या बहुमताने देखील रिडेव्हलपमेंटचा विषय मंजूर करता येतो, हा प्रमुख बदल आहे. सर्वात महत्वाचे, वरील निकाल केवळ सहकारी सोसायट्यांसाठी लागू आहेत, अपार्टमेंट साठी नाही. 

वरील निकाल महत्वाचा असून अडलेल्या सोसायट्यांसाठी आशेचा किरण आहे. 

ऍड. रोहित एरंडे. ©