"डोनेशनच्या नावाखाली बेसुमार ट्रान्सफर-फी उकळणे बेकायदेशीर" - मा. मुंबई उच्च न्यायालय

"डोनेशनच्या नावाखाली बेसुमार  ट्रान्सफर-फी उकळणे  बेकायदेशीर" - मा. मुंबई उच्च न्यायालय . 

ऍड. रोहित एरंडे. ©

सोसायटी आणि सभासद ह्यांच्यामधील वाद हे बहुतांशी वेळा हे आर्थिक कारणांशीच निगडित असतात आणि यामध्ये पहिल्या तीनामध्ये  स्थान असते  ट्रान्स्फर फी, मेंटेनन्स आणि ना-वापर शुल्क ह्या संबंधातील वाद ,  हे आपल्यापैकी अनेकांना मान्य होईल.  डोनेशनच्या नावाखाली अवाच्या सवा सभासदत्व  हस्तांतरण फी  म्हणजेच ट्रान्सफर फी आकारली जाण्याचाही घट्ना घडत असतात. जे प्रत्यक्षपणे करता येत नाही ते अप्रत्यक्षपणे करणे असाच  काहीसा हा प्रकार आहे.  अश्याच प्रकारच्या एका केस मध्ये    पुण्यातील एका नामांकित   सोसायटीला मा. मुंबई उच्च न्यायालायने चांगलाच झटका दिला. अलंकार गृहरचना सोसायटी विरुद्ध अतुल महादेव भगत (याचिका क्र . ४४५७/२०१४) या याचिकेवर मा. न्या. मृदुला भाटकर यांनी  निकालपत्रात परत एकदा ट्रान्सफर फी हि जास्तीत जास्त रू.,२५,०००/- इतकीच आकारता  येते ह्यावर शिक्कामोर्तब केले.

ह्या केसची थोडक्यात पार्श्वभूमी बघुयात. अर्जदार श्री. अतुल भगत यांना सोसायटीमध्ये प्लॉट क्र. ५९ चे सभासदत्व दिले जाते. दरम्यान २००० साली काही नियमांचा भंग केला म्हणून सोसायटी श्री. भगत  ह्यांच्या विरुद्ध सहकार  न्यायालयात ताब्यासाठी दावा दाखल करते. ह्या दाव्यात त्या दोघांमध्ये तडजोड होऊन बंगल्याचे काम पूर्ण होईपर्यंत श्री. भगत ह्यांनी सोसायटीकडे ३ वर्षांकरिता रु. ५०,०००/- मुदत ठेवीने ठेवावे असे उभयता ठरते. ह्याच दरम्यान  श्री. भगत ह्यांना आत्यंतिक आर्थिक अडचणींसाठी सदरचा प्लॉट अन्य त्रयस्थ व्यक्तीला विकावा लागतो आणि इथेच वादाला सुरुवात होते. श्री. भगत  ह्यांच्या मते नियमाप्रमाणे ते ट्रान्सफर फी पोटी रु. २५,०००/- सोसायटिस देण्यास तयार असतात, परंतु  सोसायटी त्यांच्याकडे रु. ५,००,०००/- इतकी मागणी करते. पण त्या वेळी श्री. भगत ह्यांचे हात दगडाखाली अडकल्यामुळे  ह्यांच्याकडे हि मागणी मान्य करण्यावाचून पर्यायच नसतो आणि म्हणून ते प्रत्येकी २,५०,०००/- रकमेचे २ डिमांड ड्राफ्ट्स २७ एप्रिल २००५ रोजी सोसायटीला देतात आणि त्यांचा व्यवहार पूर्ण होतो. मात्र सदरची ५ लाख रुपयाची रक्कम हि आम्ही दबावाखाली दिली आणि म्हणून ती व्याजासह परत मिळावी, आणि सोसायटीच्या पोटनियमांप्रमाणे जास्तीत-जास्त रु. २५,०००/- इतकीच ट्रान्सफर फी आकारता येते  अश्या आशयाची नोटीस श्री. भगत   सोसायटिस पाठवतात आणि नंतर सहकार न्यायालयामध्ये सोसायटीविरुद्ध वसुलीचा दावा दाखल करतात.  सहकार न्यायालयामध्ये तसेच अपील कोर्टामध्ये देखील श्री, भगत ह्यांच्याच बाजूने निकाल लागतो आणि सोसायटीला रू.४,७५,०००/- व्याजासह देण्याचा हुकूम होतो आणि प्रकरण उच्च न्यायालयात पोहोचते. 

सोसायटीतर्फे त्यांच्या विरुद्धच्या तक्रारींचे जोरदार खंडन करताना असे प्रतिपादन केले जाते की श्री. भगत ह्यांनी स्वतःहून आणि कोणत्याही दबावाला बळी न पडता रु. ५,००,०००/- चे डोनेशन दिले. त्याच प्रकारे दि. ०९/१२/२००४ च्या पत्राद्वारे श्री. भगत ह्यांनी स्वखुशीने प्रति. चौ. फु. रु. २५/- इतक्या दराने ट्रान्सफर फी देण्याचेही मान्य केले, तसेच सोसायटीनेच  ट्रान्सफर फी पोटी रु. ५,००,०००/- ची मागणी केली असे श्री. भगत कुठेही सिद्ध करू शकले नाहीत असाही सोसायटीतर्फे युक्तिवाद केला गेला. त्यामुळे जर का एखादा सभासद स्वखुशीने डोनेशन देत असेल, तर त्यास सोसायटीच्या पोटनियमांचा अडसर  कसा  येईल, असे सोसायटीने नमूद केले. 

सर्व बाजूंचा  युक्तिवाद ऐकून आणि विविध निकालांचा अभ्यास करून सोसयटीची याचिका फेटाळली जाते आणि श्री. भगत  ह्यांना सोसायटीने रु,४,७५,०००/- हे ८% व्याजाने परत करावेत असे मा. न्या. भाटकर ह्यांनी शेवटी आदेशात नमूद केले आहे. मा.न्या. भाटकर ह्यांनी पुढे  नमूद केले कि जो सभासद आर्थिक अडचणीसांठी स्वतःची जागा विकतोय, तो स्वतःहून नियमांच्या बाहेर  जाऊन ५ लाख रुपये देण्याचे कबूल करेल हे विश्वासार्ह नाही. जरी प्रती  चौ. फु. २५/- इतक्या दराने ट्रान्सफर फि देण्याचे श्री, भगत  ह्यांनी मान्य केले  असले तरी त्याची जास्तीत जास्त रक्कम रु. ९०,०००/- इतकीच होते, कुठल्याही हिशोबाने ती रु. ५,००,०००/- एवढी होत नाही, तसेच ही  ट्रान्सफर फी त्यांच्या पूर्वीच्या रु. ५०,०००/- च्या मुदत ठेवी मधून वळती करावी असे हि श्री. भगत ह्यांनी कळवले होते असेही  कोर्टाने नमूद केले. जागा विकण्याच्या ह्या प्रकारामध्ये सोसायटीचाच कायम वरचष्मा असतो. बाहेर जाणारा सभासद आणि नवीन येणार सभासद ह्यांच्या नाड्या  सोसायटीच्या हातात असतात, बाहेर जाणाऱ्याला लवकर सुटका हवी असते आणि नवीन सभासदाला आल्या आल्या कुठली कटकट नको असते म्हणून ते अश्या प्रकारच्या अडवणुकीविरुद्ध आवाज उठवू शकत नाहीत.  एप्रिल-२००५ मध्ये श्री. भगत ह्यांनी रु. ५,००,०००/- सोसायटीला दिले आणि लगेचच डिसेंबर-२००५ मध्ये त्यांनी सोसायटी विरुद्ध वसुलीसाठी  दावा लावला  ह्यावरून देखील श्री. भगत ह्यांनी   स्वखुशीने न देता जबरदस्तीने    डोनेशन दिले असे म्हणता येईल  , असेही कोर्टाने पुढे नमूद केले आहे. 

मा. मुंबई उच्च न्यायालयाच्याच 'सिंध सहकारी सोसायटी विरुद्ध इनकम टॅक्स ऑफिसर' ह्या केस मध्ये २००९ साली  दोन सदस्यीय खंडपीठाने  निकाल देताना असे नमूद केले की  कुठल्याही सहकारी सोसायटीला नियमांच्या अधीन राहूनच सभासदांकडून पैश्यांची मागणी करता येते आणि सभासदांना वेठीस धरून नफा कमावणे हे बेकायदेशीर आहे आणि जर का अशी कुठली रक्कम सोसायटीने दबाव टाकून किंवा सरकारी नियमांविरुद्ध  घेतली असेल, तर ती रक्कम सोसायटीने संबंधित सभासदास परत करावी. जर का अशी रक्कम सोसायटीने परत नाही केली तर त्या रकमेस नफेखोरी समजून  कायद्याप्रमाणे त्यावर इनकम टॅक्स लागू  होईल असेही कोर्टाने नमूद केले.

 कुठल्याही सभासदास डोनेशन देण्यास बंदी नाही, मात्र ते स्वखुषीने  आणि कुठल्याही दबावाला बळी न पडता दिलेले असावे, त्यामुळे कुठल्याही परिस्थितीमध्ये डोनेशनच्या नावाखाली अवाच्या सवा ट्रान्सफर फी सोसायटीला उकळता  येणार नाही असे शेवटी कोर्टाने नमूद केले. 

  

कायद्याचे अज्ञान का निष्काळजीपणा ?

अश्याच बेसुमार ट्रान्सफर फी आकारली आणि  इतर कारणांसाठी  काही महिन्यांपूर्वी  मुंबईमधील एका उच्चभ्रू सोसायटीवर प्रशासक नेमल्याची आणि सोसायटीची बँक खाती सील केल्याची बातमी  प्रसिद्ध झाली होती.   मेन्टेनन्स सर्वांना समान  असावा, ना-वापर शुल्क हे मेन्टेनन्स चार्जेस च्या जास्तीत जास्त १०% इतकेच आकारता येते, आणि ट्रान्सफर फी जास्तीत जास्त रू. २५,०००/- इतकीच घेता येते  ह्याबाबतीतला कायदा आता "सेटल" झाला असे असून देखील  अजूनही ह्याचे उल्लंघन सर्रास होते, ह्याचे सखेद आश्चर्य सदरची बातमी वाचून वाटते. कायद्याचे अज्ञान हा कधीही बचाव होऊ शकत नाही हे लक्षात ठेवावे

सोसायटीमधील  प्लॉट/फ्लॅट/दुकान विकताना सभासदत्व ट्रान्सफर फी पोटी भरमसाट रकमा आकारल्या जाण्यावरून अनेक तक्रारी आल्यामुळे महाराष्ट्र शासनाने दि. ०९/०८/२००१ रोजी काढलेल्या अध्यादेशाप्रमाणे   जास्तीत जास्त रु. २५,०००/ सभासदत्व ट्रान्सफर फी आकारता  येईल असे स्पष्ट केले. मुंबई उच्च न्यायालयाने देखील वेळोवेळी अनेक निकालांमधून सदरच्या अध्यादेशावर शिक्कामोर्तब केले आहे. असाच एक निकाल आहे न्यू इंडिया को .ऑप . सोस . विरुद्ध महाराष्ट्र सरकार. (२०१३) २ Mh .L .J . ६६६. या केस मध्ये सोसायटीने सभासदाकडून फ्लॅट तबदील करण्यासाठी ट्रान्सफर फी पोटी फ्लॅट च्या किमतीच्या १० टक्के रकमेची मागणी केली, जी सुमारे रु. २ कोटी इतकी होत होती . सोसायटीच्या मते त्यांच्या पोटनियमांमध्ये ( bye-laws)  मध्ये अशी स्पष्ट तरतूद होती आणि हे bye-laws  उपनिबंधकांनी मान्य केले होते आणि सबब ते  सर्व सभासदांवर बंधनकारक होते . अर्थात मा. उच्च न्यायायलाने सदरील अध्यादेशाप्रमाणे सोसायटीची कृती बेकायदेशीर ठरवताना स्प्ष्ट नमूद केले कि जरी bye-laws हे मान्यताप्राप्त असतले, तरी सरकारचा अध्यादेश बंधनकारक राहील. पोटनियम हे कधीही कायद्यापेक्षा वरचढ होऊ शकत नाहीत, हे कायम लक्षात ठेवावे

ह्या बाबतीत अजून एक विचार मांडावासा वाटतो की  ज्या सोसायट्यांच्या बाजूने जमीन आणि इमारत ह्यांचा कन्व्हेयन्स झाला असेल त्यांनाच अशी ट्रान्फर फी घेता येईल. कन्व्हेयन्स झाला नसेल म्हणजेच सोसायटीला मालकी हक्क आला नसेल तर,  कुठल्या आधारावर ट्रान्सफर फी घेणार ?  ह्या वर चर्चा होणे गरजेचे वाटते. 

सोसायट्यांपुढील आर्थिक प्रश्न 
ह्या निकालाचा दूरगामी परिणाम होणार हे निश्चित. शेवटी सोसायटीचे विविध खर्च भागवणे हे गरजेचे असते आणि मेन्टेनन्सच्या पैश्यातून सर्व नड  भागतेच असे नाही. मेन्टेनन्स चार्जेस मध्ये वाढ करावी म्हटली तर त्यास बहुतेक वेळा प्रखर विरोध होतो. पैश्याची सोंगेही  आणता   येत नाहीत,   त्या मुळे हा असा आडवळणाचा मार्ग शोधला असावा.  सोसायट्यांच्या बाजूने विचार करता सुमारे १८ वर्षांपूर्वीच्या रू.२५,०००/-  च्या नियमाचा पुनर्विचार करण्यास हरकत नाही. कारण आता त्या वेळचे जागांचे भाव आणि आत्ताचे भाव ह्यात जमीन अस्मानाचा फरक आहे. जो पर्यंत कायद्यात बदल होत नाही तो पर्यन्त सोसायट्यांना उत्पन्नाचा दुसरा  वैध स्रोत शोधावा लागेल. 

शेवटी असे नमूद करावेसे वाटते की सोसायट्यांमधील बहुतांश वाद हे "इगो" मधून निर्माण झालेले असतात आणि चर्चेने सुटू शकणारे असतात . त्यामुळे इगोचा "मेन्टेनन्स " करणे महत्वाचे. सभासद आणि "थँक-लेस " काम करणारे  प्रशासक मंडळ ह्यांच्या मध्ये संवादाच्या अभावामुळे देखील प्रश्न निर्माण होतात. "तुटे वाद, संवाद तो हितकारी " हे समर्थ रामदासस्वामींचे वचन इथे कायम उपयोगी येईल ह्यात काही शंका नाही. 

धन्यवाद. 
Adv. रोहित एरंडे.©