"घराचा करारनामा करण्याआधी काय काळजी घ्याल ?" ऍड. रोहित एरंडे.©

"घराचा करारनामा करण्याआधी काय काळजी घ्याल ?"

ऍड. रोहित एरंडे.©

स्वतःचे घर असावे अशी बहुतेक सगळ्यांची महत्वाकांक्षा आयुष्यात असते आणि ह्या साठी प्रत्येक जण आपापल्या परीने प्रयत्न करत असतो. सध्याच्या काळात वाढती लोकसंख्या आणि उपलब्ध जागा ह्यांचे प्रमाण व्यस्त झाले आहे आणि पर्यायाने किंमतीत वाढ झाली आहे.  आपल्या कष्टाच्या  पैशाने  घराचे स्वप्न   हे निर्वेधपणे  पूर्ण व्हावे आणि आपली फसवणूक होऊ नये ह्या साठी प्रत्येकाने काळजी घेणे गरजेचे आहे.कुठलीही जागा विकत घेताना करारनामा करणे गरजेचे असते आणि काही वाद विवाद झाल्यास त्यातील अटी आणि शर्ती खूप महत्वाच्या ठरतात. अश्या महत्वाच्या विषयाची   "जागेचे" बंधन लक्षात घेऊन  थोडक्यात  माहिती देण्याचा प्रयत्न ह्या लेखा द्वारे केला आहे. 

सर्व प्रथम प्रत्येकाने घर-जागा घेण्याआधी आपली गरज-कुवत काय आहे हे ओळखावे आणि गरज-जागेचे भाव ह्यातील सुवर्ण मध्य काढावा. घराच्या आजूबाजूला  भविष्यात किती डेव्हलपमेंट होण्याची शक्यता आहे ,  शाळा, कॉलेज, हॉस्पिटल, रेल्वे स्टेशन, तुमच्या नोकरी-धंद्याचे ठिकाण  इ . सोयी- सुविधा किती अंतरावर आहेत , ह्याचा विचार करून घर निश्चित करावे.   त्याचबरोबर संबंधित बिल्डरची बाजारातली पत , त्याचे नाव , कामाचा दर्जा ह्या बाबतीत देखील विचारपूस  करणे गरजेचे असते. एकदा का हे निश्चित केले कि मग करारनाम्यासारख्या  कायदेशीर बाबींकडे लक्ष देणे गरजेचे असते. सध्या स्वतःचे मालकीचे घर घेण्यापेक्षा भाडयाच्या घरात राहण्याचीही पद्धत रूढ होत आहे. कर्जाचे मोठाले हप्ते आयुष्याभर भरण्यापेक्षा भाडयाने राहिलेले काय वाईट, अशी तरुण पिढीमध्ये  भावना वाढल्याचे दिसून येते. हे चूक का बरोबर हे प्रत्येकाने ठरवावे. 

रेरा कायद्यामुळे ग्राहकांना बराच दिलासा मिळाला आहे. प्रत्येक प्रोजेक्ट रेरा कायद्याप्रमाणे रजिस्टर करणे बिल्डरवर /प्रमोटरवर  बंधनकारक आहे आता रेरा कायद्याप्रमाणे फ्लॅटच्या किंमतीपेक्षा १०% (पूर्वी  मोफा कायद्यप्रमाणे २०%) किंवा अधिक रक्कम घेण्यापूर्वी खरेदीदाराबरोबर लेखी नोंदणीकृत  करारनामा करणे गरजेचे असते.   करारनामा हा लेखी आणि :नोंदणीकृत" म्हणजेच रजिस्टर्ड असणे हि प्रमुख अट आहे. पैसे वाचविण्यासाठी अनोंदणीकृत /फक्त नोटरी केलेल्या एम. ओ. यु.  किंवा तत्सम दस्ताने जागेमध्ये कुठलाही हक्क प्राप्त होत नाही.   अश्या करारनाम्याचा मसुदा हा रेरा कायदयामध्ये दिलेला आहे आणि रेरा कायदयाच्या तरतुदींना छेद जातील असे बदल करारनाम्यामध्ये बिल्डरला करता येत नाहीत. 'बऱ्याचवेळा अश्या करारनाम्यामध्ये बिल्डर्स कायद्याच्या विरुद्ध किंवा एकतर्फा अटींचा अंतर्भाव करतात, ज्यामुळे ग्राहकांच्या मूलभूत अधिकारांचे उल्लंघन होते आणि सबब ह्याबाबतीत  केंद्राने कडक कायदा करावा' ह्यासाठी वरिष्ठ वकील अश्विनी उपाध्याय ह्यांनी मा. सर्वोच्च न्यायालयामध्ये जनहित याचिका दाखल केल्याचे समजते, ज्यावर केंद्राला नोटीस काढून  न्यायालयाने मागविले आहे. .  त्याचप्रमाणे नवीन ग्राहक कायद्याप्रमाणे राज्य ग्राहक आयोगाला देखील एखाद्या करारनाम्यामधील अनफेअर - गैरवाजवी अटी काढून टाकण्याचा अधिकार आहे. तर  अश्या मसुदा करारनाम्यामध्ये खालील प्रमुख  गोष्टींचा अंतर्भाव होतो

१.   जमिनीची मालकी:

ज्या जागेवर नियोजित बांधकाम होणार आहे आहे, त्या जागेचे "टायटल"  बिल्डरला  कसे आहे, जागेबद्दल काही वाद असल्या किंवा कोर्ट केसेस असल्यास त्याची माहिती, वकीलांचे  टायटल सर्टिफिकेट , जमीन मालक आणि बिल्डर ह्यांच्यामधील करार, डेव्हलपमेंट ऍग्रीमेंट , कुलमुखत्यार पत्र ह्याचा उल्लेख करारनाम्यामध्ये असतो. अश्या करारनाम्यांची छाननी करण्याचा  अधिकार ग्राहकांना आहे.  तसेच अश्या  विविध करारांची माहिती रेरा वेबसाईटवर अपलोड करणे बिल्डरवर बंधनकारक आहे. 

२.  विविध परवाने :

सर्वप्रथम प्रोजेक्ट्ला रेरा रजिस्ट्रेशन सर्टिफिकेट असणे गरजेचे आहे. कुठलीही बांधकामाला वेग-वेगळे परवाने मिळणे गरजेचे असते आणि प्रत्येक जागेच्या स्वरुपानुसार ह्या मध्ये  कमी-अधिक प्रमाणात वाढ होते.     काही वेळेला नियोजित बिल्डिंग ही जर हाय-वे लगत असेल तर भविष्यातील रस्ता रुंदीकरण इ . लक्षात घेऊन  सार्वजनिक बांधकाम खात्याकडून एन ओ सी घ्यावी लागते.  त्याच बरोबर नगर योजना कायदा, झोपडपट्टी पुनर्विकास कायदा इ. कायद्यांतर्गत सुद्धा परवानग्या लागू शकतात. तसेच हाय-टेन्शन विजेची वायर जागेवरून जात नाही ना, हे देखील बघणे गरजेचे आहे.   पुणे-मुंबई सारख्या ठिकाणी जर का नियोजित इमारत  रेल्वे मार्ग जवळ असेल किंवा विमानतळाजवळ  असेल, तर  संबंधित विभागांकडून परवानगी मिळाल्याशिवाय बांधकाम करता येत नाही.  सध्याच्या काळात "पर्यावरण विभागाचे" ना हरकत प्रमाणपत्र  देखील मिळणे  गरजेचे झालेले आहे .प्रत्येक बिल्डिंग नुसार ह्या प्रमाणपत्रांमध्ये   बदल होऊ शकतात. सगळ्यात महत्वाचे म्हणजे जर ह्या गरजेच्या परवानग्या घेतलेल्या नसतील तर संबंधित बांधकाम अनधिकृत ठरू शकते आणि आपले कष्टाचे पैसे वाया जाऊ शकतात . "आधी  करार करू, नंतर परवानग्या मिळतीलच" अश्या भूलथापांवर  विश्वास ठेवू नका. 

३. मान्यताप्राप्त बांधकाम नकाशा  :

कुठलेही हि बांधकाम असो, मग ते नवीन असो वा    किंवा 'सेकंड सेल' चे घर , त्याचा आराखडा म्हणजेच बिल्डिंग प्लॅन हा नगरपालिका / महानगरपालिका ह्यांसारख्या संस्थांनी मंजूर केला आहे की नाही हे बघणे गरजेचे ठरते. "बांधकाम चालू करण्याचा दाखला"  मिळाल्याशिवाय बांधकाम चालूच करता येत नाही, त्यामुळे त्याची प्रत करारनाम्यामध्ये लावलेली   असते.    अश्या मंजूर प्लॅन  प्रमाणेच  जागा  असेल तरच ती विकत घेण्याचा विचार करावा.  रेरा कायद्याच्या कलम -१४ अन्वये अश्या मंजूर प्लॅनमध्ये   परस्पर फेरबदल करण्याचे अधिकार बिल्डरला नाही. सदरील कलमामध्ये पुढे नमूद केल्याप्रमाणे "किरकोळ" बदल आर्किटेक्टच्या  सल्ल्याप्रमाणे ग्राहकाला पुर्वसुचना देऊनच करता येऊ शकतात. 

जागा वास्तुशास्त्राप्रमाणे आहे कि नाही, हे बघणे ज्याचे त्याने ठरवावे.  मात्र    कायदेशीर बाजू नीट  तपासून घेण्याला  काहीहि पर्याय नाही , हे व्यावसायिक अनुभवावरून येथे सांगू इच्छितो !!

४.किंमत आणि जागेचे वर्णन :

एकूण किती मजली बिडलिंग /प्रोजेक्ट आहे आणि त्यामधील  आपण कुठली जागा /फ्लॅट विकत घेणार आहोत, त्याचा  कार्पेट एरिया /  क्षेत्रफळ आणि चतुःसीमा पूर्वक वर्णन करारनाम्यामध्ये केले जाते. तसेच एकूण जागा विकत घ्यायची किती रक्कम ठरली आहे आणि ती रक्कम टप्प्याटप्प्याने कशी द्यायची आहे हे देखील करारनाम्यामध्ये लिहिले जाते. त्याच बरोबर वेगवेगळे चार्जेस, टॅक्स , सेसेस इ. कोण  ह्याचा देखील उल्लेख असतो.  अनकव्हर्ड किंवा अन-एनक्लोजड पार्किंग बिल्डरला विकता  येत नाही. त्याचबरोबर बिल्डर कुठल्या ऍमेनिटीज ,सुखसुविधा  देणार आहे ह्यांचे नीट वर्णन करणे गरजेचे आहे. या  करावावर योग्य ती स्टॅम्प ड्युटी, नोंदणी शुल्क  भरण्याची   जबाबदारी हि जागा विकत घेणाऱ्यांवरच असते. 

५. जागेचा ताबा आणि उशीर झाल्यास दंड :

करारनामा हा तुमच्या मालकी हक्काचा पाया  असतो.  ह्या करारनाम्यामध्ये जागेचे वर्णन किंमत ह्याबरोबरच जागेचा ताबा कधी मिळणार आणि कुठल्या परिस्थितीमध्ये (फोर्से मेजर ) हा कालावधी वाढू शकतो ,तसेच जागेचा ताबा ठरलेल्या मुदतीमध्ये न दिल्यास  उशीर झाल्यास बिल्डरला द्यावे लागणारे   तसेच ठरलेल्या मुदितमध्ये  ग्राहकांनी पैसे न भरल्यास ग्राहकांना द्यावे लागणारे  दंड व्याज  ह्याचा उल्लेख केला जातो. रेरा नियमावलीप्रमाणे स्टेट बँक ऑफ इंडियाच्या जास्तीत जास्त कर्ज दराचा जो दार असेल त्याच्यापेक्षा जास्तीतजास्त  दोन टक्के अधिक व्याजाच आकारता  येते. 

६. किंमतीचा परतावा :

जर बिल्डर करारनाम्यामध्ये ठरलेल्या मुदतीमध्ये प्रोजेक्ट पूर्ण करू शकला नाही किंवा जागेचा ताबा ग्राहकाला देऊ शकला नाही तर ग्राहकाने मागणी केल्यावर ग्राहकाने तो पर्यंत दिलेली रक्कम अधिक व्याज, हे ३० दिवसांमध्ये देणे बिल्डरवर बंधनकारक आहे. समजा एखाद्या ग्राहकाला फ्लॅटच हवा असेल तर अश्या ग्राहकाला दरमहा दंड व्याज फ्लॅटचा ताबा मिळेपर्यंत देणे बिल्डरवर बंधनकारक आहे.  त्याचप्रमाणे मसुदा करारनाम्यामध्ये असेही नमूद केले आहे जर का ग्राहकाने तो असलेले देणे देण्यास  ३ वेळा कसूर केला तर १५ दिवसांची लेखी नोटीस देऊन अश्या पैशांची मागणी बिल्डरला करता येते. मात्र अश्या नोटीस नंतरही ग्राहकाने पैसे दिले नाहीत, तर करार रद्द करण्याचा अधिकार बिल्डरला आहे. 

७. सोसायटी /अपार्टमेंट :

बिल्डरबरोबर जो पहिला करारनामा होतो त्याला बोलीभाषेत "साठे-खत"  समजले जाते. मात्र  भोगवटा पत्र मिळाल्यानंतर ३ महिन्यांच्या आत, अपार्टमेंट असोसिएशन असेल  तर ग्राहकांबरोबर  अपार्टमेंट डीड्स (म्हणजेच खरेदीखत) करण्याची  आणि सोसायटी असेल तर  सोसायटीच्या नावाने जमीन आणि इमारतीचे  कन्व्हेयन्स डिड करून देण्याची जबाबदारी बिल्डरवरती आहे. 

 वरील प्रमाणे अनेक अटी - शर्तींनी समाविष्ट असा करारनामा करण्यासाठी  /समजून घेण्यासाठी  तज्ज्ञ वकिलांचा सल्ला घेणे हे कधीही फायदेशीर असते. वकीलांची फी वाचावी म्हणून इंटरनेट वरच्या अर्धवट माहितीच्या आधारे किंवा इतरांचे करारनामे वाचून स्वतःहून काहीतरी करायला  गेल्यास नंतर कोर्ट कचेरीसाठी  जास्त खर्च येतो आणि भरपूर मनस्ताप होऊ शकतो , हे लक्षात  ठेवावे. 

धन्यवाद... काळजी घ्या.. God is Great 🙏🙏

ऍड. रोहित एरंडे.©

पुणे.