जुनी जागा विकत घेताना स्टँम्प ड्युटी माफ नाही. कृपया अफवांना बळी पडू नका. ऍड. रोहित एरंडे.©

 जुनी जागा विकत घेताना स्टँम्प ड्युटी माफ नाही. 

कृपया  अफवांना बळी पडू नका. 

ऍड. रोहित एरंडे.©

पैसे वाचण्याचे किंवा मिळण्याचे मेसेजेस असतील तर त्यावर लोकांचा चटकन विश्वास बसतो. सध्या ' व्हॉटसअप युनिव्हर्सिटी ' ह्या बाबतीत अग्रेसर आहे.

एखादी गोष्ट वणव्यासारखी पसरली हा शब्दप्रयोग आता मागे पडून सोशल मिडियासारखी पसरली असे म्हणण्याची वेळ आली आहे. अश्या मेसेज ची खरी - खोटी पडताळणी न करताच "मी आधी" म्हणून  असे मेसेज फॉरवर्ड केले जातात. कोरोनाकाळात  आपण हा अनुभव नक्कीच घेतला असेल. हे सर्व  सांगण्याचे कारण म्हणजे सुमारे २ वर्षांपूर्वी  व्हायरल झालेला खोटा मेसेज  कि   "जुन्या घरांच्या विक्री करण्यासाठी आता कोणतीही स्टॅम्प ड्युटी भरावी लागणार नाही" , "जुनी घरे लवकर विका,  आता स्टॅम्प ड्युटी माफ झाली" आता परत डोके वर काढायला लागला आहे. . फुकट ते  पौष्टीक  असे मानणाऱ्या गंमतीदार मानवी स्वभावाप्रमाणे अनेकांनी ह्या अफवांवर विश्वास ठेवून मनातल्या मनात स्टॅम्प ड्युटीचे पैसे वाचल्याचा आनंदही साजरा केला असेल. 

अर्थात ह्या सर्व अफवाच होत्या आणि आहेत आणि ह्या अफवा पसरण्यामागे कारण होते, मा. मुंबई उच्च न्यायालायने सुमारे २-३ वर्षांपूर्वी   दिलेल्या  एक निकालाचा  मिडियामध्ये काढला गेलेला  गैरअर्थ . काय होता हा निकाल आणि त्याची पार्श्वभूमी थोडक्यात समजावून घेऊ,

एखाद्या जागेची किंबहुना स्टॅम्प ऍक्ट अस्तित्वात येण्यापूर्वी अस्तित्वात असलेल्या जागांची  पुनर्विक्री करताना  पूर्वी भरलेली स्टॅम्प ड्युटी बरोबर भरली आहे की नाही, का भरलीच नाही अश्या केसेस  सदरील जागेचा मध्ये नवीन होणारा व्यवहार नोंदविता येईल का किंवा कसे असा प्रश्न  लाजवंती गोधवानी आणि इतर विरुद्ध श्याम गोधवानी आणि इतर (दावा क्र. ३३९४/२००८) ह्या दाव्यातील मोशन अर्ज क्र. १९१८/२०१८ मध्ये  मा.न्य. गौतम पटेल ह्यांच्या समोर उपस्थित झाला.

कोर्ट लिलावामधील एक फ्लॅट विकत घेताना तो फ्लॅट पूर्वी १० रुपयांच्या स्टॅम्प भरून विकत घेण्यात आला होता, तर २०१८ मध्ये त्याची लीलालावत विक्री होताना मूळ खरेदीखतावरच कमी स्टॅम्प ड्युटी भरल्यामुळे लीलालवात विकत घेणाऱ्या व्यक्तीने अश्या जुन्या दस्ताची देखील स्टॅम्प ड्युटी भरावी आणि तो पर्यंत दस्ताची नोंदणी करू नये असा  आक्षेप सब-रजिस्ट्रार ऑफिस मधून घेण्यात आला आणि प्रकरण उच्च न्यायालयात पोहोचले. सरकारी वकील आणि उपस्थित असलेल्या सब-रजिस्ट्रार ऑफिस मधील अधिकाऱ्यांना देखील ह्या बाबतीमधील कायदेशीर तरतुदींबाबत यथोचित उत्तर देता आले नाही.

न्या . पटेल ह्यांनी त्यांचा निकाल सोदाहरण स्पष्ट केला. समजा 'अ' ह्या मूळ मालकाने  १९७० साली एखादा फ्लॅट 'ब ' ला विकला. त्यावेळी स्टॅम्प ड्युटी भरलेली नव्हती. "ब' ने आता २०१८ साली तो फ्लॅट 'क ' ह्या व्यक्तीला विकला. आता ह्या २०१८ सालच्या  खरेदीखतावर नियमानुसार योग्य ती स्टॅम्प ड्युटी भरली आहे  कि नाही ते तपासण्याचा अधिकार  सब-रजिस्ट्रार ह्यांना आहे, मात्र ह्याच अधिकारात १९७० साली भरलेली स्टॅम्प ड्युटी बरोबर आहे कि नाही हे तपासण्याचा अधिकार सब-रजिस्ट्रार ह्यांना आहे का ? ह्या प्रश्नाचे नकारार्थी उत्तर देताना न्या. पटेल ह्यांनी नमूद केले की संबंधित अधिकाऱ्यांनी हे लक्षात ठेवावे की त्यांच्या पुढे आलेला दस्त २०१८ सालचा आहे त्यामुळे १९७० साली योग्य स्टॅम्प ड्युटी भरली कि नाही हे बघणे त्यांच्या अखत्यारीत येत नाही. त्यांनी पुढे नमूद केले कि सब-रजिस्ट्रार अधिकाऱ्यांचा आक्षेप मान्य केला तर अभूतपुर्व गोंधळाची परिस्थती निर्माण होईल आणि ह्या उदाहरणामधील "अ" हाच आयुष्यभर मालक गणला जाईल आणि तसे अभिप्रेत नाही. एखादा अधिकारी चालू कायद्याच्या तरतुदींवर स्वार  होऊन इतिहासातील पूर्ण झालेल्या व्यवहारापर्यंत कसा पोहचू शकतो हे समजणे अनाकलनीय आहे, असे ही कोर्टाने पुढे नमूद केले. ह्या केस मधील मिळकत ही मुंबईमधील होती, त्यामुळे तेथील जागेचे भाव आणि स्टॅम्प ड्युटी ह्यांची कल्पना करावी.

एकतर कोणाच्याही हे लक्षात आले नाही कि जुनी जागा म्हणजे काय हे कोण ठरविणार  ? आज घेतलेली जागा उद्या जुनी होते. त्यामुळे देखील   असल्या    मेसेज मध्ये काही अर्थ नाही.  

प्रचलित कायद्याप्रमाणे १०० रुपये पेक्षा जास्त किंमत असलेल्या जागेचे खरेदी-विक्रीचे किंवा हक्क सोड पत्र , बक्षिस पत्र असे   व्यवहार हे नोंदणीकृत दस्तानेच  आणि योग्य ती स्टॅम्प ड्युटी भरूनच करावे लागतात. अपवाद फक्त मृत्यूपत्राचा. मृत्युपत्राची नोंदणी हि कायद्याने अनिवार्य नाही आणि मृत्यूपत्राला कोणतीही स्टॅम्प ड्युटी लागत नाही. .  सब-रजिस्ट्रारचे हक्क आणि अधिकार ह्यांचे विस्तृत विवेचन नोंदणी कायदा १९०८ मध्ये केलेले आहे. सब-रजिस्ट्रारला जागेचा मालकी हक्क ठरविण्याचा अधिकार नाही, मात्र  स्टॅम्प  ड्युटी नियमाप्रमाणे भरली आहे कि नाही हे तपासण्याचा अधिकार त्यांना असतो.

ह्या  निकालाचा  फायदाही  :

स्टॅम्प-ड्युटी ही सरकारच्या उत्पनाचा एक महत्वाचा स्रोत आहे. त्यामुळे वरील अफवांप्रमाणे अशी स्टॅम्प ड्युटी माफी होणे अशक्य कोटीतली गोष्ट आहे आणि लोकांनी देखील हे लक्षात घ्यावे. .सरकारला जेव्हा स्टॅम्प ड्युटी माफ करण्याची असते तेव्हा रितसर अध्यादेश काढला जातो. कोरोना लॉकडाऊन च्या काळात  सरकारने खरेदीखतावर १ टक्का स्टॅम्प ड्युटी १कमी केली होती. मात्र आता ज्या जागांचे   पुनर्विक्रीचे म्हणजेच री-सेलचे व्यवहार करायचे  आहेत, त्यामध्ये मूळ दस्ताच्या वेळी योग्य  स्टॅम्प भरला आहे कि नाही हा आक्षेप घेता येणार  नाही आणि त्यामुळे अश्या दस्तांची नोंदणी केवळ ह्या कारणाकरिता रोखता येणार नाही. ह्या पूर्वी अनेक वेळा पूर्वी कमी स्टॅम्प ड्युटी भरली आहे ह्या कारणांमुळे नवीन व्यवहार अडवले गेल्याच्या आणि त्यावर दंड आकारून मगच नोंदणी करण्याच्या घटना घडल्या आहेत. अश्या घटनांना आता आळा बसू शकेल.  अर्थात कोर्टाचा निकालाचा अर्थ लावणे हे कायमच अवघड काम असते आणि  प्रस्तुतच्या  निकालाची भाषा जरा क्लिष्ट असल्यामुळे त्याचा अन्वयार्थ लावणे हे मोठे जिकिरीचे आहे.  त्यामुळे कायद्यामध्येच सुस्पष्टता असल्यास  पुढचे अनेक त्रास वाचू शकतात.

शेवटी असे नमूद करावेसे वाटते की सोशल मिडिया दुधारी तलवारीसारखा आहे, त्यामुळे त्यावरील माहितीवर विशेषतः कायदा, आरोग्य ह्या बाबतीत विसंबून राहण्याआधी  आपणच तारतम्य बाळगणे  गरजेचे आहे.  तज्ज्ञ व्यक्तींचा सल्ला घेणे हे सोशल मीडियावरील मेसेज पेक्षा कदाचित एकवेळ फायद्याचे ठरले नाही, तरी ते तोट्याचे मात्र नक्कीच ठरणार नाही. "देअर इज नो फ्री लंच इन द वर्ल्ड" हे लक्षात ठेवावे. 

ऍड . रोहित एरंडे