सोसायटी रिडेव्हलपमेंटला 'उगाचच खो घालणाऱ्या' सभासदांना उच्च न्यायालयाचा दणका : ऍड. रोहित एरंडे ©

 सोसायटी रिडेव्हलपमेंटला  'उगाचच खो घालणाऱ्या'  सभासदांना  उच्च न्यायालयाचा दणका :

ऍड. रोहित एरंडे © 

सोसायटी आणि रिडेव्हलपमेंट (पुनर्विकास)  प्रक्रिया  कुठल्याही वादाशिवाय सुरळीत पार पडली म्हणजे भाग्यच म्हणायचे  अशी वेळ आली आहे. एखाद्या सोसायटीचे रिडेव्हलपमेंट पटकन होऊन जाते, नाहीतर भिजत घोंगडे पडते.  ३०-४० वर्षे जुन्या झालेल्या बिल्डिंग मध्ये नवीन सुविधा  नसतात, तसेच बऱ्याचदा जुन्या इमारतीची  डागडुजी करणे शक्य नसते किंवा तो खर्च करण्यापेक्षा  रिडेव्हलपमेंट करणेच श्रेयस्कर असते. 

जरी कायद्याने आता सोसायटीचे ५१% टक्के सभासद तयार असले आणि इतर प्रक्रिया पार पाडली असली तरी जो पर्यंत सर्व सभासदांची संमती मिळत नाही तो पर्यंत बिल्डर देखील अश्या प्रकल्पात हात घालायला बऱ्याचदा तयार नसतात.   कारण बहुमत असले म्हणून अल्पतमतातील  सभासदांकडून बळजबरीने ताबा घेता येत नाही, त्यासाठी कोर्टाचीच पायरी चढावी लागते.    जसे घटस्फोट  घेण्याचे खरे कारण शेवट्पर्यंत कळत नाही असा अनुभव बऱ्याचदा येतो  तसे  'अल्पमतातील ' सभासदांचे विरोधाचे 'खरे कारण' बऱ्याचदा लक्षातच  येत नाही.

मात्र  सोसायटी आणि बिल्डर ह्यांच्या दोघांच्या सुदैवाने उच्च न्यायालयाने मात्र अश्या "हेकेखोर" सभासदांना चांगलाच धडा शिकवल्याचे दिसून येते.   मुंबई मधील दोन सोसायट्यांच्या बाबतीतील २ निर्णयांची  थोडक्यात माहिती घेऊ. 

 "सोसायटीचे हित कशात  आहे, हे फक्त मलाच कळते, इतरांना नाही"; "बिल्डिंग कितीही पडायला झाली असेल, इतरांबरोबरच माझ्या जिवालाही धोका असेल, पण मी रिडेव्हलपमेंटला विरोध करणारच" "माझ्या सोसायटीला आर्थिक नुकसान झाले तरी चालेल, पण मी  रिडेव्हलपमेंट विनाकारण अडवून धरणारच", ह्या शब्दांमध्ये मा. मुंबई उच्च न्यायालयाने चिराग इन्फ्रा प्रोजेटक्स प्रा. लि. विरुद्ध विजय ज्वाला को.ऑप. सोसायटी, (आर्बिट्रेशन पिटिशन क्र . १०८/२०२१, मा. न्या. जी.एस.पटेल) या निकालामध्ये   अडवणूक  करणाऱ्या सभासदाला   फटकारले आहे.  म्हाडाच्या जमिनीवर असलेली प्रतिवादी सोसायटीची बिल्डिंगची परिस्थिती  हि दुरुस्ती करण्याच्या पलीकडे  गेली होती, त्यामुळे सर्वानुमते, सर्व कायदेशीर प्रक्रिया पाळून सोसायटीने रिडेव्हलपमेंटचा प्रस्ताव पारित केला. मात्र केवळ श्री. कोंडविलकर नामक एका सभासदाचा ह्या सर्व प्रक्रियेला विरोध होता आणि  त्याच्यामुळे तब्बल ६ वर्षे हि प्रक्रिया रखडली होती. बिल्डरने देखील मा. कोर्टाला असेही सांगितले कि इतर सर्व सभासदांना जे फायदे मिळणार आहेत, तेच फायदे श्री. कोंडविलकर ह्यांनाही मिळणार आहेत. हे खूप महत्वाचे आहे. अखेर उच्च न्यायालयाने "जनरल बॉडीने बहुमताने घेतलेल्या निर्णयाला आव्हान दिल्याशिवाय रिडेव्हलपमेंट थांबविता  येणार नाही" ह्या कायदेशीर तत्वाचा आधार घेऊन  कोर्ट  रिसिव्हर नेमून श्री. कोंडविलकर  ह्यांच्या ताब्यातील जागा देण्याचा हुकूम केला आणि असे नमूद केले कि परत आडकाठी केल्यास तो कोर्टाचा अवमान समजला जाईल. 

 दुसरी केस आहे 'अभंग समता सहकारी सोसायटी विरुद्ध पराग बिनानी' (२०२२ (१) महा. लॉ जर्नल, पान क्र. ३१) ह्या केसमध्ये मा.मुंबई उच्च न्यायालयाचे  न्या. संभाजी शिंदे ह्यांनी परत एकदा सोसायटी रिडेव्हलपमेंट ह्या प्रकरणाचा विस्तृत आढावा घेतला आहे.  

हि केस आहे मालाड, मुंबई येथील सुमारे ४० वर्षे जुनी असलेली याचिकाकर्ती सोसायटी बद्दल. २०१५ पासून   विशेष सर्वसाधारण सभा बोलवून रिडेव्हलपमेंट प्रक्रिया सुरु झाली तिला मूर्त स्वरूप येण्यासाठी २०१९ साल उजाडते जेव्हा  विशेष सर्वसाधारण सभेमधील उपस्थित सभासद एका बिल्डरचे टेंडर एकमताने मान्य  करतात. तदनंतर  डेप्यु. रजिस्ट्रार, सहकार ह्यांचे  उपस्थित सदरील डेव्हल्परच्या  नावाला ९९% सभासद मंजुरी देखील देतात.   तदनंतर डेव्हलपरने  दिलेला विकसन करारनामा, मुखत्यारपत्र आणि बिल्डिंग प्लॅन हे देखील पुढील विशेष सर्वसाधारण सभेमध्ये मंजूर केले जातात आणि सोसायटीतर्फे सेक्रेटरी आणि चेअरमन करारनाम्यावर सही करतात आणि ५१ पैकी ३९ सभासदमान्यता देणार म्हणून सही करतात आणि दस्त नोंदविला जातो आणि इतर सभासद देखील सही करण्यास तयार असतात . मात्र २०२० मध्ये पराग बिनानी हे सोसायटी आणि डेव्हलपरविरुद्ध, रिडेव्हलपमेंटची पूर्ण प्रक्रिया सदोष आहे, त्यात फ्रॉड झाले आहे , मार्गदर्शक सूचनांचे पालन झालेले नाही इ. आरोप करून  दावा दाखल करून रिडेव्हलपमेंट विरुद्ध मनाई मागतात. मार्च २०२१ मध्ये दिवाणी न्यायाधीश मनाई अर्ज मंजूर करून रिडेव्हलपमेंटला स्थगिती देतात आणि म्हणून प्रकरण उच्च न्यायायालयात पोहोचते. 

 दोन्ही बाजूंचा युक्तिवाद ऐकून मा. उच्च न्यायालयाने कनिष्ठ कोर्टाची चांगलीच कानउघाडणी करताना  नमूद केले कि : 

१. सोसायटीमध्ये जनरल बॉडी सर्वोच्च असते. २) बहुमताने घेतलेला निर्णय हा अल्पमतातील सभासदांवर बंधनकारक असतो.  ३) कलम ७९-ए अन्वये जाहीर केलेल्या  रिडेव्हलपमेंट मार्गदशक सूचना ह्या 'मँडेटरी' नाहीत त्यांचे पुरेसे पालन योग्य राहील आणि सदरील  सूचना ह्या त्रयस्थ व्यक्तींवर  म्हणजेच डेव्हलपर वरती बंधनकारक नाहीत. ४) लोकशाही मार्गाने घेतले गेलेले निर्णय हे फ्रॉड किंवा फसवून घेतले गेले आहेत असे सिद्ध झाल्यासच रद्द होऊ शकतात. 

शेवटी कोर्टाने नमूद केले कि वरील बाबी लक्षात न घेता कनिष्ठ न्यायालयाने केवळ सोसायटीने मार्गदर्शक सूचनांचे  पालन केले नाही आणि   सोसायटीने स्वतःची वेबसाईट बनवली नाही ह्यांना अवास्तव महत्व दिले आणि  केसच्या महत्वाच्या फॅक्टसकडे दुर्लक्ष केले कि एकतर सर्व निर्णय बहुमताने घेतले गेले त्याचा परिपाक रजिस्टर्ड करारनामा होण्यात झाला, तसेच  रिडेव्हलपमेंट झाल्यास वादीचे काय नुकसान होईल हे तो सिद्ध करू शकला नाही, ह्याचाहि विसर खालच्या  कोर्टाला पडल्याचे दिसून येते. 

वरील दोन्ही निकाल महत्वाचे  असून त्यायोगे ज्या सोसायट्यांमध्ये रिडेव्हलपमेंटच गाडे अडले आहे त्यांना नक्कीच दिलासा मिळेल. सर्वात महत्वाचे म्हणजे  कुठलाही  न्यायनिर्णय लागू होतो कि नाही हे ठरविण्याआधी प्रत्येक केसच्या फॅक्टस बघणेहि  गरजेचे आहे. अर्थात वर नमूद केल्याप्रमाणे सोसायटीच्या निर्णयास आव्हान देण्याचा अधिकार प्रत्येकाला आहे. जर विरोधाची करणे संयुक्तिक असतील आणि 'इगो'ची नसतील तर कोर्टातून सुध्दा आदेश मिळू शकतात. परंतु तसे न करता जर केवळ 'विरोधासाठी विरोध' केला तर त्याचा काहीही उपयोग नाही. तसेच सोसायटीने देखील पारदर्शकता ठेवणे आणि बहुमताने निर्णय घेणे हे किती महत्वाचे आहे, हे ह्या दोन्ही  निकालांवरून  दिसून येईल.  

तसेच एक महत्वाची गोष्ट नमूद करावीशी वाटते कि केवळ आजूबाजूच्या सोसायटयांनी रिडेव्हलपमेंट सुरु केले म्हणून आपण पण केले पाहिजे असे नाही.  रिडेव्हलपमेंट झाल्यावर जसे नवीन सोयींनी युक्त  फ्लॅट मिळतो, तसेच  नवीन फ्लॅटचे प्रॉपर्टी  टॅक्स आणि मेंटेनन्स इ. खर्च देखील बऱ्यापैकी वाढतात. म्हणून आपली गरज ओळखून , सारासार विचार करूनच मग  निर्णय घ्यावेत.

"विवेके क्रिया आपुली पालटावी" हे समर्थ वाचन आयुष्यात कायम उपयोगी पडेल. 

ऍड. रोहित एरंडे.