सोसायटीच्या नावे कन्व्हेयन्स झालानसल्यास पुनर्विकासाचा मार्ग खडतर. : ॲड. रोहित एरंडे ©

 सोसायटीच्या नावे कन्व्हेयन्स झाला नसल्यास पुनर्विकासाचा मार्ग खडतर. 

 प्रश्न : आमची ३०-४० वर्षे जुनी सोसायटी आहे आणो आता बिल्डिंगची अवस्था बघता आणि सोयी-सुविधांचा अभाव असल्याने पुनर्विकास करण्याचे ठरत आहे. परंतु अद्याप सोसायटीच्या  नावे कन्व्हेयन्स झालेला नाही. तरी आम्हाला पुनर्विकास करता येईल किंवा कसे ?  

सोसायटी सभासद, पुणे. 

उत्तर : सर्व प्रथम  कन्व्हेयन्सचा अर्थ थोडक्यात  समजावून घेऊ. कन्व्हेयन्सचा अर्थ एखाद्या जागेमधील मालकी हक्क दुसऱ्याच्या नावे तबदील करणे, थोडक्यात खरेदी खत असे म्हणता येईल. भारतामध्ये 'ड्युअल ओनरशिप' हि पद्धत असल्यामुळे  जमिनीचा मालकी हक्क एकाकडे आणि त्यावरील इमारतीची मालकी दुसऱ्याकडे असू असते, आपल्याकडे सहसा अशी पद्धत असते, कि जमीन मालक हा बिल्डर बरोबर डेव्हलपमेंट ऍग्रिमेंट करतो ज्यायोगे बिल्डर बिल्डिंग बांधतो. त्याच दरम्यान कायद्याप्रमाणे युनिट / फ्लॅट विकत घेणाऱ्यांबरोबर बिल्डरला लेखी करारनामा करणे क्रमप्राप्त असते आणि  नंतर सोसायटी किंवा अपार्टमेन्ट स्थापन करण्याची जबाबदारी बिल्डरवरती असते. सोसायटी आणि अपार्टमेंटबाबत कन्व्हेयन्सच्या तरतुदी  पूर्णपणे भिन्न आहेत.  अपार्टमेन्टमध्ये अपार्टमेंट डिड म्हणजेच कन्व्हेयन्स ज्या योगे  अपार्टमेंट धारक हा स्वतः मालक होतो आणि   ज्यामध्ये डिड ऑफ डिक्लरेशनच्या अनुषंगाने प्रत्येक फ्लॅट धारकाला सामायिक जागांमध्ये अविभक्त हिस्सा असतो. 

 कन्व्हेअन्स-विना सोसायटीला जागेमध्ये कुठलाही मालकी हक्क मिळत नाही : 

सोसायटीच्या नावाने जमीन आणि त्यावरील इमारतीचा मालकी हक्क तबदील म्हणजेच कन्व्हेयन्स करण्याची जबाबदारी प्रमोटर ह्या नात्याने बिल्डरवरती असते. नुसती  सोसायटी रजिस्टर केली म्हणून सोसायटीला जागेमध्ये कुठलाही मालकी हक्क मिळत नाही. कन्व्हेअन्स-विना सोसायटी म्हणजे जणू एक नुसता क्लब जो सभासदांना देखभाल खर्च घेऊन  सोयी-सुविधा पुरवितो , असे म्हणता येईल.  परंतु सोसायटीच्या बाबतीत बिल्डरने स्वतःहून असे अभिहस्तांतरण करून देण्यास टाळाटाळ केल्याच्या अनेक घटना समोर आल्यामुळे सरकारने मोफा कायद्याच्या कलम  ११ मध्ये  दुरुस्ती करून सोसायट्यांना जिल्हा उपनिबंधकांकडे अर्ज करून  मानीव अभिहस्तांतरण (डीम्ड कन्व्हेअन्स) करून घेण्याची सुविधा उपलब्ध करून दिली. थोडक्यात  ज्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या बाबतीत जमीन मालक /  विकसक, जमीन व इमारत यांच्या मालकी हक्काचे विहित मुदतीत संस्थेस हस्तांतरण करून देण्यास टाळाटाळ करतात अशा संस्थेस मालमत्तेच्या  मानीव अभिहस्तांतरणासाठी अर्ज करता येतो. 

आता सोसायटीच्या नावे जमीन आणि इमारतीचा  कन्व्हेयन्स झाला नसेल तर सोसायटी कुठल्या आधारे करारनाम्यावर सही करणार ? समजा करारनामा केला आणि बिल्डिंग पाडली किंवा नैसर्गिक आपत्तींमुळे बिल्डिंग पडली तर जमिनीचा मूळ  मालक परत त्यावर हक्क सांगू शकतो आणि फ्लॅट धारक वाऱ्यावर सोडले जातील. त्याचप्रमाणे कन्व्हेयन्सविना  एफएसआय  वर सुध्दा सोसायटी  हक्क सांगू शकणार नाही.  तुमच्या केसमध्ये मूळ बिल्डरने कन्व्हेयन्स का करून दिला नाही यायची माहिती नाही. त्यामुळे एक तर मूळ बिल्डर सध्या व्यवसायात आहे किंवा कसे  आणि असल्यास तो कन्व्हेयन्स करून देण्यास तयार आहे का , याची माहिती करून घ्यायलाच लागेल.  काही केसेसमध्ये मूळ बिल्डरलाच पुनर्विकासाचे काम मिळाल्यास बाकीच्या गोष्टी सुकर झाल्याची उदाहरणे आहेत. अर्थात प्रत्येक केसच्या फॅक्टस वेगळ्या असतात, त्याही लक्षात घ्याव्या लागतील. असो. अन्यथा   सुदैवाने तुमच्याकडे   नियमाप्रमाणे  मानीव अभिहस्तांतरण (डीम्ड कन्व्हेअन्स) करून घेणे हा  शेवटचा  पर्याय आहेच. 

ॲड. रोहित एरंडे ©