प्रोजेक्ट पूर्ण झाल्यावरच फेडरेशनची स्थापना करता येईल - मुंबई उच्च न्यायालय - ॲड. रोहित एरंडे ©

 प्रोजेक्ट पूर्ण झाल्यावरच फेडरेशनची स्थापना करता येईल - मुंबई उच्च न्यायालय .

ॲड. रोहित एरंडे ©

पूर्वी १- २ बिल्डिंग ची स्कीम असायची. मात्र अलीकडच्या काळात ५ पेक्षा जास्त बिल्डिंग किंबहुना टॉवर्स असलेले बांधकाम प्रकल्प असतात, कधी कधी स्वतंत्र रो-हाऊस . प्रत्येक बिल्डिंगचा मेंटेनन्स हा त्या त्या बिल्डिंगकडे असतो. परंतु अश्या मोठ्या  प्रकल्पांमध्ये क्लब हाऊस,  स्विमिंग टॅंक इ. सोयी सुविधा या सर्व सभासदनासाठी असतात आणि त्याच बरोबर इतर सामायिक सोयी-सुविधा म्हणजेच रस्ते, बगीचा, सिक्युरिटी यांचा खर्च कोणी  करायचा आणि अश्या सामायिक सोया-सुविधांची मालकी कोणाकडे असे प्रश्न निर्माण होतात. रेरा कायद्याप्रमाणे ५१% बुकिंग झाले कि सोसायटी /अपार्टमेन्ट कायद्याप्रमाणे स्थापन करण्याची जबाबदारी बिल्डरवरती असते.     जेव्हा एखाद्या प्रोजेक्ट मध्ये   ५  किंवा त्या पेक्षा जास्त सोसायटी (एक बिल्डिंग एक सोसायटी असे)  असतात  अश्या सर्व बिल्डिंगची मिळून एक शिखर संघटना /सोसायटी  ज्याला Co. Operative Association किंवा Federation ची स्थापना करता येते आणि वरील   सामायिक सोयी-सुविधा यांच्या  व्यवस्थापनेची जबाबदारी  अश्या शिखर सोसायटीकडे दिली जाते. अशी शिखर सोसायटी स्थापन करण्याची जबाबदारी देखील बिल्डरवरती आहे.. 

एखादी छोटी १-२ बिल्डिंगची स्कीम मध्ये फ्लॅट घेणे  आणि अश्या मोठ्या  प्रोजेक्ट मध्ये  फ्लॅट घेणे याचे  फायदे -तोटे वेगळे असतात. छोट्या स्कीम मध्ये सोयीसुविधा कमी असू शकतात, पण बाकीचे खर्च आणि सभासद संख्या कमी असते. या उलट मोठ्या प्रोजेक्ट मध्ये  फ्लॅट घेतल्यावर अनेक सोयी-सुविधा मिळतात, पण या सगळ्याची एक "कॉस्ट" असते.  त्यामुळे प्रत्येकाने आपल्या सोयीप्रमाणे, कुवतीप्रमाणे "प्रोजेक्ट निवडावे ". असो. अश्या  ७-८ बिल्डिंगच्या  स्कीम मध्ये जसजसे फ्लॅट विकले जातात तसे तसे कॉमन  सोयी -सुविधा सुरु करण्यावरून, त्याच्या मेंटेनन्स वरून सभासद आणि बिल्डरमध्ये वाद होऊ लागतात आणि अश्या वेळी सभासदांची मागणी असते कि वरीलप्रमाणे शिखर सोसायटी स्थापन करून बिल्डरने यातून मोकळे व्हावे आणि सर्व कारभार सोसायटीकडे सोपवावा. मात्र इथेच वादाची ठिणगी पडते. काही ठिकाणी बिल्डर स्वतःच एक मेंटेनन्स कंपनी स्थापन करून अश्या सामायिक सोयि-सुविधा स्वतःकडे ठेवतात आणि प्रोजेक्ट पूर्ण झाल्यावर शिखर सोसायटी स्थापन करून देऊ असे नमूद करतात. आता प्रोजेक्ट कधी पूर्ण होणार ? हा कळीचा मुद्दा असतो कारण कायद्याप्रमाणे महानगरपालिकेकडून "भोगवटा प्रमाणपत्र" मिळाले कि प्रोजेक्ट पूर्ण होते. मात्र कधी कधी बिल्डर आजू-बाजूची जमीन घेतो   आणि याच प्रोजेक्टचा भाग म्हणून नवीन  बिल्डिंग चे काम सुरु करतो किंवा आहे त्याच जागेत नवीन बिल्डिंगचे काम सुरु करतो आणि मग प्रोजेक्ट पूर्ण व्हायची तारीख त्या प्रमाणात  लांबत  जाते. 

 तर प्रोजेक्ट पूर्ण व्हायच्या आधीच सोसायटयांना एकत्र येऊन सोसायटी फेडरेशनची स्थापना करता येईल का असा  प्रश्न नुकताच मुंबई उच्च न्यायालयापुढे  लोढा बेलमोंडो सोसायटी फेडरेशन वि. महाराष्ट्र सरकार व इतर (W. P.  NO.15253 OF 2023.) या याचिकेच्या निमित्ताने उपस्थित झाला. या याचिकेवर मागील २२/११/२०२४ रोजी  निकाल देताना  न्या. शर्मिला देशमुख यांनी रेरा कायदा नियम 9(1)(ii ) याचा आधार घेऊन  सोसायटी फेडरेशनची नोंदणी रद्द करताना नमूद केले कि जो पर्यंत  एकाच ले-आउट  मधील संपूर्ण प्रोजेक्ट पूर्ण होऊन म्हणजेच शेवटची बिल्डिंग बांधून occupancy certificate म्हणजेच भोगवटा प्रमाणपत्र मिळाल्यावरच ३ महिन्यांच्या आत  सोसायटी फेडरेशनची स्थापना करता येईल, त्यापूर्वी नाही. त्यानंतरही बिल्डरने कसू केल्यास रेरा प्राधिकरणाला योग्य ते आदेश  देण्याचे अधिकार आहेत. 

या केसमधले प्रोजेक्ट हे  ३३ बिल्डिंग अधिक ६१ कंट्री हाऊस आणि २८ व्हिला असलेले  आणि  ज्यामध्ये गोल्फ कोर्स, ५०,००० चौ. फुटांचे क्लब हौस, स्विमिंग पूल, जिम, रेस्टोरेंट, अँफी थेटर इ.  सामायिक सोयी सुविधा आहेत आणि यासाठी वेगळी फॅसिलिटी मॅनेजमेंट कंपनी बिल्डर ने स्थापन केली आहे. 

त्यामधील सहा सोसायट्या एकत्र येऊन फेडरेशनची नोंदणी  करतात आणि याची माहिती बिल्डरला झाल्यावर बिल्डर सदरची नोंदणीला आव्हान देताना नमूद करतो कि एकतर नोंदणीपूर्व बिडलरला कोणतीही नोटीस दिलेली नाही, प्रत्येक फ्लॅट होल्डरच्या करारनाम्यामध्ये फेडरेशन स्थापना कधी होईल याच्या तरतुदी लिहिल्या आहेतच  आणि अजूनही शेवटची बिल्डिंग पूर्ण व्हायची असून  अंतिम भोगवटा प्रमाणपत्र मिळालेले नाही. या केसवर निकाल देताना न्यायालयाने नमूद केले रेरा , मोफा कायदा  आणि सोसायटी कायदा हे परस्पर पूरक आहेत आणि  रेरा आणि मोफा कायदा फेडरेशन स्थापन करण्याचा सोसायट्यांचा हक्क हिरावून घेत नाही. मात्र फेडरेशनची स्थापना कधी करता येईल या बाबत  रेरा कायच्या तरतुदी तो  केंद्रीय कायदा असल्यामुळे लागू होतील. या निकालाचा परिणाम अश्या मोठ्या प्रोजेक्ट वर होणार आहे. इथेही लक्षात  घ्यावे कि फक्त सोसायटी नोंदवून आपोआप मालकी हक्क मिळत नाही, त्यासाठी सोसायट्यांच्या नावे  कन्व्हेयन्स होणे गरजेचे आहे. त्यामुळे कॉमन फॅसिलिटीज, कॉमन जागा यांचा कन्व्हेयन्स फेडरेशन ची स्थापना झाल्यावरच होईल. अर्थात ज्यांचे फेडरेशन आधीपासूनच आहे, अश्या सोसायट्यांचे redevelopment सुरू झाल्यावर त्यांना नवीन फेडरेशन ची स्थापना करणे गरजेचे नाही. ज्या नवीन वाढीव बिल्डिंग होतील त्यांना फक्त सभासदत्व घ्यावे लागेल आणि फेडरेशन चे नावे सामायिक सोयी सुविधा यांचा कन्व्हेयन्स करावा लागेल.

ॲड. रोहित एरंडे ©