१२ वर्षानंतर भाडेकरू आपोआप मालक होत नाही. . : ॲड. रोहित एरंडे ©

 "१२ वर्षे किंवा कितीहि  काळ राहिले म्हणून भाडेकरू काही  मालक होत नाही.  

 ऍड.  रोहित एरंडे © 

आमच्या वाड्यामध्ये ४-५ भाडेकरू गेले ६०-७० वर्षांपासून आहेत. त्यातले बहुतेक जण आता दुसरीकडे जागा घेऊन राहतात. मला जागेची नितांत गरज आहे म्हणून ताबा मागितला तर मला सांगतात कि आता १२ वर्षांपेक्षा जास्त काळ ते भाडेकरू राहिल्यामुळे आता तेच त्यांच्या जागेचे मालक झाले आहेत आणि तसे युट्युब -व्हाट्सऍप वर एका व्हिडिओ मध्ये पण दाखवले आहे म्हणे. हे खरे आहे का ? असे असेल तर आम्ही घरमालकांनी कुठे दाद मागायची. ?

एक वाडामालक, पुणे. 

सर्व प्रथम सर्व वाचकांना नवीन वर्षाच्या अनेकोत्तम शुभेच्छा. या प्रश्नाच्या निमित्ताने नवीन वर्षात व्हाट्सऍप , युट्युब वर आलेल्या बातम्यांवर अंधपणे विश्वास ठेवणार नाही असा पण नवीन  सर्वांनी करूयात असे नमूद करावेसे वाटते. 

आता वळूयात  तुमच्या महत्वाच्या प्रश्नाकडे. बरेच जणांना असे वाटते कि १२ वर्षांपेक्षा जास्त काळ भाडेकरू राहिला कि तो आपोआप मालकच होतो. असे जर असते तर आत्तापर्यन्त भारतभर हाहाकार उडाला असता !. हा जो काही १२ वर्षांपेक्षा जास्त काळ राहिल्यावर मालकी सांगता येते (?) याला कायद्याच्या भाषेत Adverse Possession  -ऍडव्हर्स पझेशन  किंवा शब्दशः मराठीमध्ये प्रतिकूल ताबा असे म्हणतात. लिमिटेशन ऍक्ट १९६३ मधील हि एक क्लिष्ट संकल्पना आहे आणि ती अर्थातच घरमालक -भाडेकरू या नात्याला लागू होत नाही. प्रतिकूल ताबा याचा अगदी सोप्या भाषेत अर्थ असा सांगत येईल  कि एखाद्या व्यक्तीकडे दुसऱ्या  व्यक्तीच्या जागेचा ताबा  जागा मालकाच्या परवानगीशिवाय , थोडक्यात कोणत्याही लेखी -तोंडी कराराशिवाय , आणि १२ वर्षे विना अडथळा  - (Hostile Possession ) असेल तर  मूळ मालकाचा मालकी हक्क जाऊन ती व्यक्ती अश्या जागेची ऍडव्हर्स पझेशन या तत्वाने मालक होते. मात्र या मध्ये अनेक पदर आहेत, प्रत्येक गोष्ट अशी मालकी मागणाऱ्याला पुराव्याने सिध्द करावी लागते आणि सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे प्रतिकूल ताबा कोर्टाने मान्य करावा लागतो, उगाचच कोणीही  काही म्हंटले तरी मालक होत नाही. 

घरमालक-भाडेकरू  या नात्यात जागेचा ताबा हा  घरमालकाच्या   परवानगीने अनुकूल  - permissive possession -   असल्यामुळे आणि कोणतातरी करार, भाडे पावती असल्यामुळे ऍडव्हर्स पझेशनचे तत्व इथे अजिबात लागू होत नाही. अगदी अलीकडे ब्रिज नारायण शुक्ला वि. सुदेश कुमार (२०२४ (१) SCR ६०)या केसमध्ये सर्वोच्च न्यायालयाने १९४४ सालापासून भाडेकरू असलेल्या भाडेकरूंचा ऍडव्हर्स पझेशनने मालकी हक्क मिळाल्याचा दावा खोडून काढताना नमुद केले कि भाडेकरूंचा ताबा हा  कराराला बांधील असतो आणि असा ताबा  १२ वर्षांनंतर घरमालकाला प्रतिकूल होत नाही. 

खरेतर ऍडव्हर्स पझेशन हि अन्यायकारक आणि बेकायदेशीर ताब्याला खतपाणी घालणारी तरतूदच सरकारने रद्द करायला हवी असे स्पष्ट मत सर्वोच्च न्यायालयाने २००९ मध्ये हेमाजी जाट वि.  भिकाभाई हरिजन या केसमध्ये व्यक्त केले आहे, पण लक्षात कोण घेतो ?. 

२०१२ साली देखील   मा. सर्वोच्च न्यायालयाच्या ३ सदस्यीय खंडपीठाने 'मारिया फर्नांडिस वि.  इरॅसमो सिक्वेरीआ' या केसमध्ये    नमूद केले आहे कि 

 "केअर टेकर, वॉचमन, नोकर किंवा प्रेमापोटी जागा वापरायला दिलेल्या   व्यक्ती ज्यांच्याकडून  कोणतेही पैसे न घेता म्हणजेच  आपुलकीने / मेहेरबानीने - 'ग्रॅच्युचिअस लायसेन्सी' म्हणून  राहण्यासाठी /वापरण्याकरिता  जागा दिली आहे  अश्या व्यक्ती सदरील  जागेमध्ये कितीही वर्षे राहत असल्या, तरी त्यांना  कोणताही हक्क /अधिकार प्राप्त  होत नाही आणि अश्या   व्यक्तींकडे जरी जागेचा ताबा असला तरी तो  जागामालकाच्या वतीनेच  असतो."  

दुसरी गोष्ट तुम्हाला जागेची खरंच गरज असेल (Bonafide  Requirement )  तर आता या कारणास्तव जागेचा ताबा मागणे सोपे झाले आहे कारण  मा. सर्वोच्च न्यायालय आणि मा. मुंबई उच्च न्यायालयाने अनेक निकालांमधून हे स्पष्ट केले आहे कि "स्वतःला जागेची गरज आहे हे ठरविण्यासाठी घरमालकाएवढा दुसरा उत्तम न्यायाधीश नाही आणि   न्यायालय /भाडेकरू  देखील घरमालकाला त्याची गरज चूक का बरोबर या बाबत सूचना देऊ शकत नाही". सबब तुम्ही आधी नोटीस देऊन जागेचा ताबा मागा , भाडेकरूंनी सामोपचाराने न घेतल्यास  कोर्टात दावा दाखल करू शकता. यासाठी तज्ञ वकीलांची मदत घ्या. 

ॲड. रोहित एरंडे ©