पुनर्विकास : वैयत्तिक हट्टापायी बहुमताला वेठीस धरणे दंडास पात्र. - मुंबई उच्च न्यायालय. ॲड. रोहित एरंडे ©

पुनर्विकास : वैयत्तिक हट्टापायी बहुमताला  वेठीस धरणे दंडास पात्र. -  मुंबई उच्च न्यायालय 

ॲड. रोहित एरंडे ©

आमच्या सोसायटीची पुनर्विकास प्रक्रिया सुरु झाली. विशेष सभेमध्ये डेव्हलपरची  देखील बहुमताने निवड झाली आहे. परंतु ४० पैकी ३-४ सभासद आता काहीही कारणे काढून विरोध करत आहेत. याचे मुख्य कारण म्हणजे त्यांना जो बिल्डर हवा  होता त्याची नेमणूक होऊ शकली नाही. सोसायटीमधील बहुतांश सभासद आणि जे विरोध करीत आहेत ते सुध्दा आता जवळ जवळ ७० वर्षाच्या पुढे आहेत. त्यातील काही  सभासद मी फ्लॅटला आताच रंग दिला आहे, मी  नवीन फर्निचर केले आहे असे सांगून विरोध करीत आहेत.इतर सभासदांनी हात जोडून  विनंती केली तरी हे सभासद आपला हेका - इगो सोडत नाहीत.   अश्या सभासदांबाबत काही कायदेशीर कारवाई करता येईल का ?

ज्येष्ठ सभासद, पुणे. 

पुनर्विकास (रिडेव्हलपमेंट)  आणि विरोध या एकाच नाण्याच्या दोन बाजू आहेत. कुठल्याही सोसायटीमध्ये सोसायटी सभासदांचा इगो किती मोठा आहे यावर सोसायटीची वाटचाल निर्वेधपणे चालेल कि नाही हे ठरते, असे म्हंटल्यास वावगे ठरणार नाही. रिडेव्हलपमेंट बाबत तर "झाले कि खरे" असे म्हणण्याची वेळ येते कारण कुठल्या अडचणी दत्त म्हणून उभ्या राहतील हे सांगता येत  नाही. तरीही रिडेव्हलपमेंटच्या सुदैवाने आता न्यायालयीन निर्णय बहुमताच्या आणि रिडेव्हलपमेंटच्या बाजूने आहेत आणि विरोधासाठी विरोध करणाऱ्या सभासदांना कोर्टाने  "सभासदांच्या इगोपेक्षा कायदा मोठा" असे सांगून जागेवर आणले आहे. 

 बऱ्याचदा ,  जसे घटस्फोट  घेण्याचे खरे कारण शेवट्पर्यंत कळत नाही असा अनुभव आहे , तसे अश्या 'अल्पमतातील ' सभासदांचे विरोधाचे खरे कारण लक्षातच  येत नाही. परंतु अशा विरोधासाठी विरोध या मानसिकतेला न्यायालयांनी आपली अनेक निकालांमधून चपराक लगावली आहे. अश्या  एका केस मध्ये नुकतेच मा. मुंबई उच्च न्यायालयाच्या न्या. बी.पी. कुलाबावाला आणि न्या. सोमशेखर सुंदरसेन   यांनी  रिडेव्हलपमेंट उगाचच अडवून धरणाऱ्या ज्येष्ठ नागरिक सभासदांना चांगलाच दणका दिला आहे. (निर्मला पिल्लई आणि इतर विरुध्द शुभम बिल्डर्स - (कमर्शिअल आर्बिट्रेशन पिटिशन क्र. १२६५४/२०२४ - नि.ता. ७ मे २०२४)  

या केसमध्ये देखील आपल्या प्रश्नाप्रमाणेच काही ज्येष्ठ नागरिक सभासद  हे डेव्हलपरची आर्थिक कुवत नाही,  वाढीव क्षेत्राचे टक्केवारी चुकीची आहे, मिटिंग प्रक्रियाच  अयोग्य होती,  अशी  गैरवाजवी कारणे देऊन पुनर्विकासाला विरोध करीत होते आणि वेगवेगळे तक्रार अर्ज, केसेस सहकार न्यायालयात दाखल करीत होते. दुसरीकडे  सोसायटीने मार्गदर्शक तत्वांप्रमाणे कायदेशीर प्रक्रिया पार पाडून सर्वसाधारण सभेमध्ये डेव्हलपरची निवड केली होती.  विरोधी  सभासदांच्या आक्षेपानंतर बिल्डरने सुधारित ऑफर देखील दिली होती. त्यानंतर विकसन करारनामा देखील नोंदविला गेला. अखेर  बिल्डरने उच्च न्यायालयात दाद मागितली आणि न्या. भारती डांगरे यांनी   आधीच्या अनेक निकालांचा अभ्यास करून  नमूद केले कि "सोसायटीच्या कमर्शिअल निर्णयांमध्ये आणि  बिल्डरची योग्यता तपासून त्याची निवड  करण्याच्या  जनरल बॉडीच्या, जी सोसायटी मध्ये  सर्वोच्च असते, अधिकारांमध्ये  कोर्ट ढवळाढवळ करू शकत नाही" आणि विरोधी सभासदांना ७ दिवसांत जागा खाली करावी अन्यथा   कोर्ट रिसिव्हर मार्फत ताबा घेता येईल असे नमूद केले. मात्र या निर्णयाविरुद्ध सदरील सभासदांनी परत अपील दाखल केले ते दोन सदस्यीत खंडपीठापुढे निर्णयासाठी आले. मात्र यावेळी कोर्टाने सर्व प्रकरणाची साद्यंत माहिती घेऊन अश्या विरोधासाठी विरोध करणाऱ्या सभासदांना तब्ब्ल ४.५०लाखांचा दंड ठोठावला. कोर्टाने हेही आवर्जून नमूद केले कि जे विरोध करीत आहेत त्यांना देखील इतर सभासदांप्रमाणेच फायदा होणार आहे, मग त्यांनी वैयत्तिक हट्टापायी इतर जणांना वेठीस धरणे योग्य नाही. याच आशयाचे निकाल   मुंबई उच्च न्यायालयाने चिराग इन्फ्रा प्रोजेटक्स प्रा. लि. विरुद्ध विजय ज्वाला को.ऑप. सोसायटी, (आर्बिट्रेशन पिटिशन क्र . १०८/२०२१, मा. न्या. जी.एस.पटेल)  आणि अभंग समता सहकारी सोसायटी विरुद्ध पराग बिनानी' (२०२२ (१) महा. लॉ जर्नल, पान क्र. ३१) या केसमध्ये दिले आहेत. तसेच पुनर्विकास मार्गदर्शक  तत्वे हि कायद्यासारखी बंधनकारक नाहीत असेही निकाल उच्च न्यायालयाने दिले आहेत. 

जे सभासद वाद घालत आहेत, त्यांना बरेचदा वस्तुस्थितीची जाणीव नसते किंवा नसल्याचा ते सोंग आणत असतात असा अनुभव आहे. संयुक्तीक कारणे असतील तर एकवेळ कोर्ट त्याचा विचार करेल, पण   नवीन फर्निचर केले आहे, नवीन रंग दिला आहे, आता हा बिल्डर नको अशी  कारणे  अनेक ठिकाणी विरोधासाठी दिसून येतात   आणि ती   कायद्याने टिकणारी   नाहीत. खरेच काही वाद असतील असेल तर त्यात  "तुटे वाद, संवाद तो हितकारी" हे समर्थ वचन कायम उपयोगी पडते.  मात्र संवाद - communication  चालू असणे गरजेचे आहे. कोर्टात विनाकारण वाद घालून काहीही हाशील होत नाही, उलट पैसे आणि मानसिक शांतता याचा अपव्यय होतो.  असो.  कुठलाही न्याय निर्णय लागू होतो कि नाही हे ठरविण्याआधी प्रत्येक केसच्या फॅक्टस बघणे गरजेचे आहे. 

ऍड. रोहित एरंडे.