फ्लॅटवरील कर्ज आणि रिडेव्हलपेमेंटसाठी बँकेची संमती . : ॲड. रोहित एरंडे

फ्लॅटवरील  कर्ज आणि  रिडेव्हलपेमेंटसाठी बँकेची  संमती . 

आमच्या  सोसायटीची  रिडेव्हलपेमेंट प्रोसेस सुरु झाली आहे आणि आता डेव्हलपमेंट ऍग्रिमेंट रजिस्टर होणार आहे. मी माझा फ्लॅट तारण ठेवून एका बँकेकडून रितसर कर्ज घेतले आहे. बिल्डर आणि सोसायटीने मला त्या बँकेचे ना-हरकत प्रमाणपत्र (NOC ) आणण्यास सांगितले आहे. मात्र मी अनेकवेळा विनवण्या करूनही बँक NOC देण्यास टाळाटाळ करत आहे आणि आता सोसायटीवालेही   मलाच दोष देत आहेत . अश्या परिस्थितीत काय करता येईल ?

एक त्रस्त सभासद,  पुणे. 

रिडेव्हलपेमेंट (पुनर्विकास) मध्ये निर्माण  होणारे प्रश्न बघता  त्यासाठी एक सर्वसमावेशक  कायदा बनविण्याची वेळ आली आहे. स्वतःच्या फ्लॅटचे " टायटल" निर्वेध आणि निजोखमी  आहे अशी कबुली  प्रत्येक सभासदाकडून बिल्डर लिहून घेतो. कारण बहुतेक रिडेव्हलपेमेंटमध्ये   कुठल्यातरी सभासदांनी फ्लॅटवर कर्ज घेतलेले असते, असे दिसून येते आणि  जर कर्ज असेल तर   त्यावर बँकेचा चार्ज रहात असल्यामुळे कर्ज फिटेपर्यंत  फ्लॅट ट्रान्सफर संदर्भात कुठलेही व्यवहार हे बँकेच्या परवानगीशिवाय करता येत नाहीत. रिडेव्हलपेमेंट होताना  जो फ्लॅट तारण म्हणून ठेवला असतो तो फ्लॅटचा  बिल्डिंग पाडल्यामुळे अस्तित्वात राहणार नसतो,  त्यामुळे बँकेची NOC क्रमप्राप्त असते आणि  बऱ्याचदा बँका अशी NOC देतातही . मात्र आपल्यासारख्या   केसमध्ये  जर बँक NOC देण्यास  टाळाटाळ करीत असेल तर काय करायचे हा प्रश्नहि काही ठिकाणी येतो आणि याचे  उत्तर हे " जेलोन इम्पेक्स प्रा. लि. विरुध्द पंजाब नॅशनल बँक ( रिट पिटिशन (एल) क्र.२८५५/२०२३)"   या केसवर  मुंबई उच्च न्यायालयाच्या दोन सदस्यीय खंडपीठाने मागील वर्षी दिलेल्या निकालात आहे असे म्हणता येईल.  जागेअभावी या केसच्या फॅक्टस आणि निकाल अगदी थोडक्यात बघू. जुनी आणि धोकादायक  बिल्डिंग झाल्यामुळे खार येथील नगेट को.ऑप. सोसायटीला मुंबई  महानगरपालिकेची नोटीस  येते आणि सबब  सोसायटीचे  सदस्य बहुमताने रिडेव्हलपेमेंटचा निर्णय घेतात.  त्यात आश्चर्य म्हणजे ३२ पैकी ३० सभासदांना  बँक  NOC मिळते . मात्र याचिकाकर्त्यांनी पंजाब नॅशनल बँकेकडून कर्ज घेतले होते आणि त्या संबंधी कर्ज वसुली न्यायाधिकरणामध्ये वाद प्रलंबित होता. बँकेचे NOC न देण्यासाठी म्हणणे होते कि  एकतर आमची कर्जवसुली होत नाही, त्यात तारण असलेला फ्लॅट पडल्यावर बँकेकडे सिक्युरिटी उरत नाही, आधीचे गहाणखत पण रद्द होईल आणि नवीन फ्लॅटचे दुसरे गहाणखत करावे लागेल. तसेच  कर्जाचे हप्ते कोण भरणार ? यावर उच्च न्यायालयाने नमूद केले कि बँकेचे हक्क मान्य केले तरी एकट्या या बँकेच्या  NOC विना रिडेव्हलपेमेंट प्रकल्प अडल्यास इतर सभासदांचे नुकसान होणार आहे आणि मुख्य म्हणजे जुन्या फ्लॅट   ऐवजी नवीन मोठा फ्लॅट मिळणार असल्यामुळे तारणाची किंमतही वाढेल आणि नवीन  गहाणखत न करता पूर्वीचेच   गहाणखत नवीन फ्लॅटला लागू होईल.  अखेर सर्वानुमते होऊन बँकेने खालील  अटींवर NOC देण्याचे मान्य केले  :

१. बिल्डरकडून  महिन्याचे भाडे (transit  rent ) हार्डशिप चार्जेस, कॉर्पस  इ. जे आर्थिक फायदे याचिकाकर्त्या सभासदाला मिळणार आहेत, ते थेट बँकेच्या सदरील कर्ज खात्यात ठरलेल्या  वेळी  ऑनलाईन पध्दतीने बिल्डरच जमा करेल. या रकमा कर्जापोटी  वर्ग करायच्या किंवा कसे हे ठरविण्याचा  हक्क बँकेला राहील. 

२. हे पैसे बँकेला सभासदाच्या वतीने देण्यात असण्यामुळे  या सभासदाबाबतचे  बिल्डरचे  दायित्व पूर्ण झाले असे समजले जाईल. 

३. नवीन फ्लॅटचा जो काही करारनामा (PAAA करार) होईल तो आणि नवीन फ्लॅटचे शेअर सर्टिफिकिट यांची अस्सल प्रत बँकेकडे तारण म्हणून जमा होईल. 

 प्रत्येक केसच्या  फॅक्टस प्रमाणे यामध्ये बदल करणे अपेक्षित आहे. एक मात्र नक्की की  या निकालाचे सार  हे मार्गदर्शक म्हणून घेतले तरीही  रिडेव्हलपेमेंट मधील सोसायटी, सभासद, बिल्डर आणि बँक या सर्वांचे समाधान यातून नाकी होऊ शकेल आणि कुठल्याही भांडणांमध्ये   सामंजस्याने मार्ग  निघू शकतो हेही यातून दिसून येते. 

ॲड. रोहित एरंडे