" पुनर्विकास : एलओआय हे बंधनकारक करारपत्र नाही" : ॲड. रोहित एरंडे ©

" पुनर्विकास : एलओआय  हे  बंधनकारक  करारपत्र  नाही" : ॲड. रोहित एरंडे  ©

आमच्या  सोसायटीने   पुनर्विकासासाठी    २ वर्षांपूर्वी एक बिल्डरने लेटर ऑफ इन्टेन्ट (LOI ) दिले होते. सोसायटीने तेव्हा वकील नेमले नव्हते.  LOI च्या मुदतीमध्ये   बिल्डरने काहीही केलेले   नाही. सोसायटीचे काही पदाधिकारी त्या बिल्डरला अजूनही धार्जिणे आहेत. आता  अचानक तो बिल्डर जागा झाला आहे  आणि LOI सोसायटीवर बंधनकारक आहे आणि   मलाच काम दिले नाहीतर  प्रोजेक्ट होऊनच देणार नाही असे म्हणतोय, तर   आता काय करावे आणि  सोसायटीने स्वतःचे तज्ञ वकील आणि आर्किटेक्ट यांची नेमणूक  करावी का ?   

एक ज्येष्ठ सभासद. , पुणे. 

आपल्या शेवटच्या प्रश्नाचे आधी उत्तर देतो. आपल्या सारख्या अनेक ज्येष्ठ नागरिकांनी त्यांच्या तरुण वयात कष्टाने घेतलेल्या छोटेखानी घराचे पुनर्विकासामुळे  मोठ्या घरात रूपांतर होण्याची संधी प्राप्त झाली आहे. मात्र पुनर्विकास   हा 'विन-विन' म्हणजेच बिल्डर-सोसायटी या दोहोंच्या  फायद्याचा व्यवहार असतो . परंतु व्यवहारात कायदेशीर हक्कांसाठी दक्ष असणे गरजेचे असते.  आपल्या   लाखो-कोटी किंमतीच्या  नवीन घराचे स्वप्न नीट होण्यासाठी जे काही कायदेशीर / तांत्रिक सोपस्कार पार पाडावे लागतात त्यासाठी तज्ञ वकील, आर्किटेक्ट, सी.ए.  यांची  नेमणूक करणे   हे सभासदांच्याच फायद्याचे असते आणि यासाठी होणार खर्च हा एकदाच असतो आणि तो देखील सर्वांनी मिळून करण्याचा  असतो. तसेच असा खर्च हा पूर्ण प्रकल्पाच्याच काय तर एका नवीन फ्लॅटच्या किंमतीच्या पुढे देखील काहीच नसतो. काही वेळा अशी फी वाचवायची म्हणून लोक AI किंवा गुगलचा वापर करायला लागले आहेत आणि अशी  नको तिथे काटकसर पुढे त्रासदायक ठरू शकते.  वकील, आर्किटेक्ट, सी.ए. नेमले नाही तर त्यांचे काहीच नुकसान होत नाही.  इथे  "जेणो काम तेणो थाय, दुजा करे सो गोता खाय” ही गुजराथी  म्हण  लक्षात घ्यावी. असो.  

आता पहिल्या आणि कायदेशीर प्रश्नाकडे वळू या. पुनर्विकास प्रकल्पात रस असलेला बिल्डर त्याची जुजबी ऑफर   लेटर ऑफ इन्टेन्ट (LETTER OF INTENT - LOI  ) द्वारे देतो. मात्र हा काही बंधनकारक करार नसतो . मा. सर्वोच्च न्यायालयाने अनेक निकालांमध्ये आणि नुकतेच 2024 मध्ये "लेव्हल 9 बिझ . प्रा.लि . वि. हिमाचल प्रदेश गृहनिर्माण आणि क्षेत्र विकास प्राधिकरण" या केसमध्ये स्पष्ट केले आहे की ,  LOI उभय पक्षांमध्ये कोणताही अंमलबजावणीस  योग्य असा अधिकार किंवा बंधनकारक कायदेशीर संबंध /करार  निर्माण करत नाही.  LOI  हे  फार तर एखाद्या व्यक्तीची  भविष्यात करार  करण्याच्या इच्छेची  अभिव्यक्ती असू शकते.   LOI मध्ये नमूद केलेल्या अटी आणि शर्ती पूर्ण झाल्यानंतर आणि   उभयता अटी मान्य करून  अंतिम करार (CONCLUDED  CONTRACT )   अस्तितवात  येऊन नोंदविला  जातो तेव्हाच  तो उभय  पक्षांसाठी बंधनकारक ठरतो. तुमच्या  केसमध्ये तुम्ही म्हणता त्याप्रमाणे काहीही न करता आणि मुदत उलटून गेल्यावरही  केवळ LOI चा बागुलबुवा दाखवून बिल्डर तुम्हाला अडकवू पाहत आहे जे गैरकायदा  आहे. सोसायटीने  तज्ञ वकीलांमार्फत एक रितसर नोटीस बिडलरला पाठवून LOची मुदत संपल्याने  त्याचा आता काही संबंध उरले नसल्याचे   स्पष्ट करावे आणि   नवीन बिल्डर  नेमण्याची प्रक्रिया सुरु करावी.  पुनर्विकास असो वा अन्य कुठला प्रश्न,  सोसायटी 'सभासदांसाचे  तारतम्य' हा  गाभा असतो   हे लक्षात घ्यावे. 

ॲड. रोहित एरंडे  ©