कन्व्हेयन्स झाला नसल्यास सोसायटीच्या पुनर्विकासाचा मार्ग खडतर. ॲड. रोहित एरंडे ©

  कन्व्हेयन्स झाला नसल्यास सोसायटीच्या पुनर्विकासाचा मार्ग खडतर. 

 प्रश्न : आमच्या सायटीची स्थापना होऊन सुमारे ३५ वर्षे झाली आहेत. आता  बिल्डिंगची अवस्था बघता आणि सोयी-सुविधांचा अभाव असल्याने पुनर्विकास करण्यासाठी सभासदांचे. परंतु अद्याप सोसायटीच्या  नावे कन्व्हेयन्स झालेला नाही, प्रॉपर्टी कार्डवर सोसायटीचे नाव नाही. तरी या बाबत काय करावे, हे सर्व नवीन बिल्डर करून देईल का ?  

सोसायटी सभासद, पुणे. 

उत्तर : पुनर्विकास पहावा  करून , अशी नवीन म्हण आता प्रचलित झाली आहे. पुनर्विकास करण्यापूर्वी अनेक कायदेशीर बाबींची पूर्तता करणे गरजेचे असते आणि याची माहिती बरेचदा सभासदांना नसते आणि अशी पूर्तता झाली नसेल आणि  बाकी सर्व ठरले असले तरी पुनर्विकास प्रत्यक्षात सुरु होऊ शकत नाही. या मध्ये सर्वात महत्वाचे असते सोसायटीच्या नावाने कन्व्हेयन्स होणे आणि सोसायटीचे  नाव प्रॉपर्टी कार्ड सदरी असणे.       

कन्व्हेयन्स म्हणजे   जागेमधील मालकी हक्क दुसऱ्याच्या नावे तबदील करणे, थोडक्यात खरेदी खत असे म्हणता येईल. भारतामधील   'ड्युअल ओनरशिप'  पद्धतीमुळे   जमिनीचा मालकी हक्क एकाकडे आणि त्यावरील इमारतीची मालकी दुसऱ्याकडे असू असते.  बरेचदा  जमीन मालक हा बिल्डर बरोबर डेव्हलपमेंट ऍग्रिमेंट करतो ज्यायोगे बिल्डर बिल्डिंग बांधतो आणि फ्लॅट विकत घेणाऱ्यांबरोबर बिल्डर  लेखी करारनामा करतो.  नंतर सोसायटी किंवा अपार्टमेन्ट स्थापन करून कन्व्हेयन्स करण्याची जबाबदारी प्रमोटर या नात्याने बिल्डरवरती असते. सोसायटी आणि अपार्टमेंटबाबत कन्व्हेयन्सच्या तरतुदी  पूर्णपणे भिन्न आहेत.  अपार्टमेन्टमध्ये अपार्टमेंट डिड म्हणजेच कन्व्हेयन्स ज्या योगे  अपार्टमेंट धारक हा स्वतः मालक होतो आणि   ज्यामध्ये डिड ऑफ डिक्लरेशनच्या अनुषंगाने प्रत्येक फ्लॅट धारकाला सामायिक जागांमध्ये अविभक्त हिस्सा असतो. 

 कन्व्हेअन्सविना सोसायटीला जागेमध्ये कुठलाही मालकी हक्क मिळत नाही : 

सोसायटीमध्ये  सोसायटीच्या   जमीन आणि त्यावरील इमारतीचा मालकी हक्क तबदील म्हणजेच कन्व्हेयन्स केला जातो . नुसती  सोसायटी रजिस्टर केली म्हणून सोसायटीला जागेमध्ये कुठलाही मालकी हक्क मिळत नाही.  परंतु सोसायटीच्या बाबतीत बिल्डरने स्वतःहून असे अभिहस्तांतरण करून न दिल्यास    मोफा कायद्याच्या कलम  ११ मधील दुरुस्तीनुसार  सोसायट्यांना जिल्हा उपनिबंधकांकडे अर्ज करून  मानीव अभिहस्तांतरण (डीम्ड कन्व्हेअन्स) करून घेण्याची सुविधा उपलब्ध करून दिली आहे.  थोडक्यात   बिल्डरने स्वतःहून करून दिले तर तो कन्व्हेयन्स आणि सरकारी यंत्रणेमार्फत   करून घेतले तर तो डिम्ड कन्व्हेयन्स असे म्हणता येईल, दोघांचा परिणाम एकच. 

तुमच्या केसमध्ये  सोसायटीच्या नावे जमीन आणि इमारतीचा  कन्व्हेयन्स झाला नसल्याने  सोसायटी कुठल्या आधारे करारनाम्यावर सही करणार ? त्यासाठी तुम्हाला बिल्डर -जागामालक यांची संमती लागू शकेल. समजा तसाच करारनामा केला आणि बिल्डिंग पाडली किंवा नैसर्गिक आपत्तींमुळे  पडली तर जमिनीचा मूळ  मालक परत त्यावर हक्क सांगू शकतो आणि फ्लॅट धारक वाऱ्यावर सोडले जातील. त्याचप्रमाणे कन्व्हेयन्सविना  एफएसआय  वर सुध्दा सोसायटी  हक्क सांगू शकणार नाही.   बिल्डरने कन्व्हेयन्स करून दिला नाही म्हणून  मोफा कायद्याने तुम्ही बिल्डरविरुद्ध फौजदारी देखील करू शकता, मात्र  यासाठी लागणार वेळ, पैसा याची तरतूद करून ठेवा.   अन्यथा  त्यात न पडता डीम्ड कन्व्हेअन्सचा मार्ग अवलंबावा. त्यानंतर प्रॉपर्टी  कार्डवर नाव लावणे ही अजून एक वेळखाऊ आणि खर्चिक  प्रक्रिया आहे.  हे  सर्व जर नवीन बिल्डरने करावे अशी अपेक्षा असेल तर बिडलर करेलही, पण "there  is  no  free  lunch  in  the  world" हे लक्षात घ्यावे. आपली कागदपत्रे व्यवस्थित असतील, कुठलीही इतर अडचण नसेल   तर बिल्डरची ऑफर देखील तशी मिळू शकते असा अनुभव आहे. असो.  सर्व वाचकांना दिवाळीच्या अनेकोत्तम शुभेच्छा. आपले नवीन वर्ष  उत्तम आरोग्य, आर्थिक स्थैर्य आणि कोर्ट-कचेरी मुक्त असे  जावो.  

ॲड. रोहित एरंडे ©