बंगलो सोसायटीमधीलही डेव्हलपमेंट GB च्या हाती : ॲड. रोहित एरंडे ©

 आम्ही , शिवतीर्थ नगर, पुणे  येथील माधवबाग सोसायटी  या  बंगलो सोसायटी मध्ये गेले ४० वर्षे राहतो. आम्ही व आमच्या शेजारील प्लॉट मिळून जॉईंट redevelopment साठी सोसायटीला   अर्ज दिला होता मात्र बरच वेळ काढून नंतर जनरल बॉडीमध्ये    (G.B)  मतदान घेऊन त्या मध्ये प्लॉट अंमलगेशन आणि नवीन सभासदाद सदस्यत्व ची मजुरी घ्यावी लागेल असे   सांगितले. मात्र सोसायटीच्या कमिटीने   घरोघरी जाऊन वरील ठराव पास होऊ नये या साठी प्रचार केला.आम्ही सुद्धा वरील ठराव पास होणे पुढील काळात किती फायद्याचे ठरेल हे सांगितले. परंतु  G.B मध्ये ठराव सोसायटीच्या बाजूने पारित झाला आणि आमचा  प्रोजेक्ट जागेवर थांबला. यात आमचे बरेच आर्थिक नुकसान झाले आहे. या पूर्वी २-३ प्लॉटचे अमालगामेशन झाले आहे. तरी वरील विषयास आम्हास योग्य मार्गदर्शन द्यावे.

श्री. अश्विन करमरकर, पुणे. 

आपल्यासारखे प्रश्न हे अश्या  अनेक बंगलो सोसायट्यांमध्ये सुरु झाले आहेत. अर्थात प्रत्येकाच्या फॅक्टस वेगळा असू शकतात आणि या प्रश्नांचा  विस्तृत उहापोह जागेअभावी येथे करणे शक्य नाही.      तरीही     आपल्या प्रश्नाच्या अनुषंगाने   काही कायदेशीर संकल्पना समजून घेणे भाग आहे.    आपल्याकडे "dual  ownership " ही संकल्पना आहे, म्हणजे जमीन एकाच्या मालकीची  आणि त्यावरील इमला / बंगला हा मात्र    दुसऱ्याच्या मालकीचा असू शकतो.   जमिनीची मालक असलेल्या  पॅरेन्ट सोसायटीने दीर्घ मुदतीच्या (साधारणपणे ९९९ वर्षांच्या) लीज कराराने सभासदांना दिलेल्या  प्लॉटशी सोसायटीचे सभासदत्व निगडित असते .  ९९९ वर्षांचा कालावधी   म्हणजे  मालकी    वाटत असली  तरी सभासद तांत्रिक दृष्टया प्लॉटचा मालक होत नाहीच. मात्र  अश्या प्लॉटवर   सभासद जो इमला / बंगला  बांधतो तो त्याच्या मालकीचा असतो. अश्या प्रकारे जमीन आणि बंगला यांचे मालक वेगवेगळे असतात.

लीजच्या अटी आणि सोसायटीचे उप-विधी / जनरल बॉडीने केलेले ठराव  याप्रमाणेच सभासदाने बांधकाम करणे आणि जागेचा वापर करणे  गरजेचे असते. कारण  जमीन-मालक या नात्याने  आपल्या मालकीच्या  जमिनीवर सभासदाने किती बांधकाम करावे   हे ठरविण्याचा हक्क सोसायटीला असतो. भले सभासदाला कितीही एफएसआय  मिळत असला तरी, एकतर नियमाप्रमाणे  तो वापरणे  (cosnume ) शक्य आहे का हे बघायला    पाहिजे आणि सर्व एफएसआय वापरायलाच पाहिजे  अशी कायदेशीर  सक्ती जागामालकावर - सोसायटीवर करता येत नाही.    'कर्वेनगर सोसायटी वि. महाराष्ट्र सरकार' (1989 MH LJ 320) या   मुंबई उच्च न्यायालयाच्या गाजलेल्या निकालाप्रमाणे सरकार देखील सोसायटीवर अशी सक्ती  करू शकत नाही. पण  सोसायटी  - जनरल बॉडीनेच   एकमताने  किंवा बहुतमताने ठराव करून   जास्तीत जास्त किती बांधकाम करता येईल किंवा  दोन प्लॉट एकत्र करण्याला  परवानगी दिली आणि याबाबत  रीतसर  उपविधीत बदल करून ते सहकार रजिस्ट्रारकडून मान्य करून घेतल्यावर   सभासद त्याप्रमाणे बांधकाम करू शकतात. त्यामुळे तुमच्या सोसायटीमध्ये उपविधी, लीज कराराच्या अटी बघणे क्रमप्राप्त आहे. 

सोसायटीमध्ये G.B सर्वोच्च असते आणि जनरल बॉडीने बहुमताने पारित केलेला कायदेशीर ठराव हा सर्व सभासदांवर बंधनकारक असतो. कुठलाही  ठराव पस होण्यासाठी सभासदांना विश्वासात घेणे आणि आपले मत पटवून देणे गरजेचे असते आणि त्यासाठी सगळेच जण प्रचार करतात, त्यात गैर काही नाही आणि सध्या रिडेव्हलपमेंट साठी याचा प्रत्यय अनेकांना आलं असेल. येथेतुम्ही कमी पडला असे दिसून येते.   पूर्वीच्या  प्लॉटचे अमालगामेशन कुठल्या पद्धतीने झाले हे तपासून ते तुम्हाला मान्य नसेल तर त्याला तुम्हाला कोर्टात  आव्हान देता येईल, पण त्याला मुदतीच्या कायद्याची बाधा येऊ शकते, त्याचप्रमाणे याचा सर्व खर्च, वेळ याची जबाबदारी तुमचेवरच येईल. कदाचित भविष्यात लोकांचे मत बदलले तर तुमच्या मनासारखे होऊ शकेल.  

ऍड. रोहित एरंडे