सोसायटी रिडेव्हलपमेंट आणि सरकारची नवीन नियमावली - ऍड. रोहित एरंडे ©

सोसायटी रिडेव्हलपमेंट  आणि सरकारची नवीन नियमावली :

ऍड. रोहित एरंडे © 

 बऱ्याच जुन्या सोसायट्यांमध्ये रिडेव्हलपमेंट म्हणजेच पुनर्विकास हा मुद्दा ऐरणीवर असल्याचे सध्या दिसून येईल. बहुतांशी लोकांना हवा हवा वाटणारा पुनर्विकास प्रत्यक्षात होणे हे मात्र दिव्य असते. पुनर्विकास प्रक्रियेमध्ये  होणारे  वाद , सभासदांना विश्वासात न घेणे ,मनमानीपणे बिल्डर-ठेकेदार यांच्या नियुक्त्या करणे, मॅनेजिंग कमिटीच्या कामकाजात पारदर्शकपणा नसणे इ. स्वरूपाच्या तक्रारी आल्यामुळे महाराष्ट्र  सरकारने सहकार कायद्याच्या कलम ७९(अ ) अन्वये सर्व प्रथम ३ जानेवारी २००९ रोजी सोसायट्यांच्या (अपार्टमेंटच्या नाही,  हा फरक महत्वाचा आहे ) रिडेव्हलपमेंट साठी मार्गदर्शक तत्वे जाहीर केली. मात्र रिडेव्हल्पमेंटला चालना मिळण्यासाठी काळानरूप वरील मार्गदर्शक तत्वांमध्ये बदल करणे सरकारला गरजेचे वाटले आणि म्हणून ४ जुलै २०१९ रोजी सरकारने सुधारित मार्गदर्शक तत्वे / नियमावली जाहीर  केली आहे. पूर्वीच्या काही तरतुदी त्याच ठेवल्या असून काही महत्वाचे  नवीन बदल केले आहेत.  त्याची थोडक्यात माहिती आपण घेऊ या. 

जर का सक्षम प्राधिकरणाने सोसायटीची बिल्डिंग पडायला आली आहे किंवा राहण्यास धोकादायक झाली आहे किंवा त्यामुळे शेजारच्या बिल्डिंगला धोका निर्माण झाला आहे असा अहवाल दिला आणि डेव्हलपमेंट कंट्रोल रूल्स म्हणजेच विकास नियंत्रण नियमानुसार रिडेव्हलपमेंट करणे शक्य असेल, तर सोसायटी सर्वसाधारण सभेमध्ये नोंदणीकृत उपविधींप्रमाणे (बाय -लॅ।ज )  रिडेव्हल्पमेंटचा निर्णय घेऊ शकते. सक्षम प्राधिकरण म्हणजे कोण ह्या बाबत स्पष्ट उल्लेख दिसून येत नाही.  मात्र जर का सोसायटीवर प्रशासक/प्राधिकृत अधिकारी नेमला असेल, तर अश्या अधिकाऱ्यांना रिडेव्हलपमेंटचा निर्णय घेता येणार नाही. 

विशेष सर्वसाधारण सभा : 

नवीन नियमावलीप्रमाणे आता एकूण सभासदांपैकी १/५ (पुर्वी १/४) सभासदांनी निवडून आलेल्या आणि कायद्यानुसार गठीत झालेल्या मॅनेजिंग कमिटीच्या सेक्रेटरीकडे  रिडेव्हलपमेंटच्या योजना आणि सूचनांसह अर्ज करावा आणि विशेष सवर्साधारण सभेची मागणी करावी. असा अर्ज आल्यानंतर मॅनेजिंग कमिटीने  ८ दिवसांत त्यांच्या सभेत याची नोंद घ्यावी आणि तदनंतर २ महिन्यांच्या आत विशेष सवर्साधारण सभा बोलवता येईल.  मात्र सभेचा अजेंडा १४ दिवस आधी सभासदांना देण्यात यावा. तसेच सभेच्या आधी किमान ३ नोंदणीकृत आर्किटेक्टस , शासकीय पॅनेलवरील प्रोजेक्ट मॅनजेमेंट सल्लागार यांचेकडून प्रोजेक्ट रिपोर्ट आणि दर पत्रक करून घ्यावे आणि त्यातून एका तज्ज्ञ व्यक्तीची  विशेष सर्वसाधारण सभेत निवड करण्यात येईल. 

सोसायटीची वेबसाईट :

प्रकल्पामध्ये पारदर्शकता असावी म्हणून सोसायट्यांनी  रिडेव्हलपमेंटसाठी एक वेबसाइट निर्माण करावी आणि त्यावर रिडेव्हलपमेंटसंबंधित  सर्व सूचना, इतिवृत्ते, प्रोजेक्ट रिपोर्ट अश्या बाबी अपलोड कराव्यात.  ही  सर्व माहिती सोसायटीने सभासदांना देखील समक्ष / नोंदणीकृत पत्राबरोबरच ई-मेलने देखील पाठवावी आणि यासाठी सभासदांनी  ई-मेल आयडी आणि पत्ते ह्यांची माहिती द्यावी. सभा झाल्यानंतर त्याची माहिती १५ दिवसांच्या आत निबंधक कार्यालयात ई-मेल तसेच हार्ड कॉपी द्वारे पोहचवण्याची  व्यवस्था करावी. 

विशेष सभेचे कामकाज :

सभेच्या तारखेच्या  ८ दिवस आधी सभासदांनी त्यांच्या लेखी सूचना आर्किटेक्ट / प्रोजेक्ट मॅनेजमेंट सल्लागार ह्यांच्या नावे समितीकडे पोचवावी.  रिडेव्हल्पमेंटसाठी सभासदांच्या  सूचना, मागण्या ह्यांचा विचार करून रिडेव्हल्पमेंटच्या कार्यक्रमाची रूपरेषा ठरवावी.  रिडेव्हल्पमेंटसाठी पॅनेलवरील आणि अनुभवी आर्किटेक्ट / प्रोजेक्ट मॅनेजमेंट सल्लागार ह्यांची निवड करणे आणि त्यांच्या कामाच्या अटी -शर्ती निश्चित कराव्यात . 

विशेष सभेने घ्यायचे  निर्णय :

कोरम (गणसंख्या ) - 

ह्या सभेसाठी पूर्वी ३/४ इतका कोरम आवश्यक होता.  मात्र आता एकूण सभासद संख्येच्या २/३ इतका कोरम राहील अशी तरतूद करण्यात आली आहे. कोरमची पूर्तता न झाल्यास सादर सभा तहकूब होऊन ७ दिवसांची सूचना देऊन पुढील १ महिन्याच्या आत परत विशेष सभेचे आयोजन करण्यात येईल. मात्र अश्या सभेतही जर का कोरमची पूर्तता झाली नाही, तर सभासदांना सोसायटी  रिडेव्हल्पमेंटमध्ये रस नाही असे समजून सभा रद्द करण्यात येईल आणि सदरचा विषय पुन्हा पुढे ३ महिन्यांपर्यंत विशेष सर्वसाधारण सभेमध्ये मांडता येणार नाही. 

आता ७५ % नव्हे, तर ५१% बहुमताची गरज  :

रिडेव्हल्पमेंट बाबतीतील सभासदांच्या हरकती, सूचना ह्या त्यांच्या नावासह सभेच्या इतिवृत्तांतामध्ये नमूद करण्यात येतील. रिडेव्हल्पमेंटचा प्राथमिक निर्णय घेण्यासाठी एकूण सभासदांपैकी  कमीतकमी ५१% सभासदांचे  बहुमत असणे गरजेचे आहे आणि असे सभासद प्रत्यक्षपणे सभेमध्ये  हजर असणे  गरजेचे आहे. 

ह्याकरिता नियमावलीमध्ये पुढील उदाहरण दिलेले आहे उदा : एखाद्या सोसायटीमध्ये १०० सभासद असतील तर रिडेव्हल्पमेंटच्या विशेष सर्वसाधारण सभेसाठी कोरम हा ६६.६६ म्हणजेच ६७ सभासद असा राहील आणि सभेमध्ये जर ६७ सभासद हजर असतील तर त्यातील  किमान ५१ सभासदांची बहुमताकरिता आवशयकता असेल. तसेच समजा ७५ सभासद उपस्थित असतील तरीही बहुमताकरिता किमान ५१ सभासदांची रिडेव्हल्पमेंटसाठी मान्यता असणे गरजेचे आहे. रिडेव्हल्पमेंटचा निर्णय किमान ५१% इतक्या बहुमताने पास झाल्यावर रिडेव्हल्पमेंटच्या कार्यवाहीकरिता ठरावाच्या बाजूने मत नोंदविणाऱ्या सभासदांचे लेखी संमतीपत्र मॅनेजिंग कमिटीस द्यावे, ही नवीन तरतूद केली आहे. अर्थात प्रत्यक्षात बिल्डर १००% सहमती असल्याशिवाय प्रकल्पामध्ये  हात घालत नाहीत. कारण कोर्टात दाद मागायचा अधिकार प्रत्येकाला असतो आणि एखादा जरी सभासद कोर्टात गेला तरी प्रकल्प लांबू शकतो. 

सर्वात महत्वाचे म्हणजे सभेस अनुपस्थित सभासदांची लेखी/तोंडी व इतर कोणत्याही  प्रकारची सूचना, मान्यता, मत, अभिप्राय विचारात घेता येणार नाही अशी तरतूद केली आहे. 

सभेचे इतिवृत्तांत आता १० दिवसांच्या ऐवजी ७ दिवसात सभासदांना मिळण्याची व्यवस्था करावी. विशेष सभेमध्ये निवड झालेले आर्किटेक्ट / प्रकल्प व्यवस्थापक सल्लागार ह्यांच्या नियुक्तीचे पत्र  सभेनंतर आता १५ ऐवजी ३० दिवसांच्या आत द्यावे लागेल. 

रिडेव्हल्पमेंट प्रकल्प अहवाल आणि कार्यवाही :

आर्किटेक्ट / प्रकल्प व्यवस्थापक सल्लागार ह्यांनी  सर्व सरकारी नियम,  अटी, सभासदांच्या अटी -सूचना ह्यांचा विचार करून तयार केलेला  अहवाल त्यांच्या नियुक्तीच्या दिनांकापासून २ महिन्यात मॅनेजिंग कमिटीकडे सादर करावा. असा अहवाल प्राप्त झाल्यावर सेक्रेटरी, मॅनेजिंग कमिटीच्या सभेचे आयोजन करतील. ह्या सभेची सूचना सभासदांनाही देण्यात यावी जेणेकरून त्यांना सूचना देता येतील. ह्या सभेमध्ये आर्किटेक्ट / प्रकल्प व्यवस्थापक सल्लागार हजर  राहून चर्चेअंती आवश्यक ते बदल करून  प्रकल्प अहवालास बहुमताने  मान्यता देण्यात येईल. तद्नंतर निविदा मसुदा तयार करण्याचे काम सुरु होईल. निविदा मसुदा तयार करताना कार्पेट एरिया आणि कॉर्पस फंड यापैकी एक बाब कायम ठेवून आणि इतर तांत्रिक बाबी निश्चित करून मगच निविदा मागविता येईल. सभासदांना  त्यांच्या माहितीच्या नामांकित बिल्डर्सची नवे सुचविता येतील. स्वपुनर्विकासाच्या बाबतीत देखील वरील कार्यपद्धती अनुसरावी लागेल. 

निविदा स्विकारणाच्या शेवटच्या दिवशी त्यांची संपूर्ण यादी सोसायटीमध्ये प्रसिद्ध केली जाई. तदनंतर १५ दिवसात निविदा उघड करण्यासाठी मॅनेजिंग कमिटीची सभा बोलवली जाईल आणि अश्या सभेत सभासद, बिल्डर किंवा त्यांचे प्रतिनिधी ह्यांना देखील उपस्थित राहण्याची मुभा नव्याने देण्यात आली आहे. ह्या सभेत सर्व निविदांचा तुलनात्मक तक्ता आर्किटेक्ट / प्रोजेक्ट मॅनेजर तयार करतील.  निविदा स्पर्धात्मक होण्यासाठी कमीत कमी ३ निविदा येणे आवश्यक आहे. ३ पेक्षा कमी निविदा आल्यास सलग २ आठवड्यांची मुदतवाढ देता येईल. मात्र अशी मुदतवाढ देऊन सुद्धा ३ पेक्षा कमी निविदा प्राप्त झाल्यास जेवढ्या निविदा प्राप्त झाल्या असतील तेवढ्या विशेष सर्वसाधारण सभेमध्ये मंजुरीसाठी ठेवण्यात येतील. 

विकसकाची निवड : किमान एक प्रकल्प महरेरा नोंदणीकृत असणे गरजेचे . 

विकासकाची निवड करण्यासाठी विशेष सर्वसाधारण सभेचे आयोजन करावे लागेल. त्यासाठी आधी सहकार  निबंधक खात्याकडे  प्राधिकृत अधिकारी नेमण्यासाठी सोसायटीला ७ दिवसांत  अर्ज करावा लागेल. बिल्डर किंवा त्याचे सहयोगी-सहाय्यक ह्यांचा किमान एक प्रकल्प महरेरा कडे  नोंदणीकृत असणे गरजेचे आहे, ही महत्वाची नवीन अट लागू झाली आहे. 

निविदा मंजुरीसाठी विशेष सवर्साधारण सभा :

प्राधिकृत अधिकाऱ्यांची नेमणूक झाल्यानंतर १ महिन्यांच्या आत सोसायटीला त्यांच्या परवानगीने विशेष सभेचे आयोजन करावे लागेल आणि सभेच्या १४ दिवस आधी सभेचा अजेंडा सभासदांना पोस्टाने/हाती तसेच परदेशी राहणाऱ्या सभासदांना ई-मेल द्वारे पाठवावा, तसेच वेब-साईट वर अपलोड करावा. ह्या सभेचे व्हिडीओ-चित्रीकरण करण्यात येईल. अश्या सभेला फक्त अधिकृत सभासदांनाच आणि ओळख पत्रासह उपस्थित राहता येईल. एकूण सभासद संख्येच्या २/३ इतका कोरम  राहील. कोरम नसल्यास पुढील ७ दिवसांकरिता सभा तहकूब होईल आणि तद्नंतरही कोरमची पूर्तता न झाल्यास सभासदांना रिडेव्हल्पमेंटमध्ये रस नाही असे समजून पुढे ३ महिन्यांपर्यन्त विशेष सर्वसाधारण सभेपुढे हा विषय आणता  येणार नाही. पूर्वी कोरम ३/४ इतका आवश्यक होता आणि कोरम  अभावी सभा रद्द झाल्यास १ वर्षापर्यंत हा विषय बासनात गुंडाळून ठेवावा लागत असे. 

सभेमध्ये बिल्डर/कंत्राटदार यांची  नियुक्ती करण्यासाठी संस्थेच्या एकूण  सभासदांपैकी किमान ५१% उपस्थित सभासदांची लेखी मान्यता असणे गरजेचे आहे. परत, अनुपस्थित सभासदांचे कोणतीही सूचना, मत विचारात घेतले जाणार नाही आणि जे बिल्डर/कंत्राटदार उपस्थित राहणार नाहीत त्यांची रिडेव्हल्पमेंटसाठी मान्यता आहे असे गृहीत धरून पुढील कार्यवाही करण्यात येईल, अशी तरतूद करण्यात आली आहे. 

बिल्डर बरोबरचे करारनामे :

संस्थेचा समिती सदस्य किंवा पदाधिकारी  हा स्वतः बिल्डर नसावा किंवा नेमलेल्या बिल्डरचा नातेवाईक नसावा बिल्डर नेमणुकीनंतर ३ महिन्यांच्या आत बिल्डर बरोबर मॅनेजिंग कमिटीने मंजूर केलेल्या अटी -शर्तींना अधीन राहून आणि आर्किटेक्ट/प्रोजेक्ट सल्लागार ह्यांच्या मार्गदर्शानुसार करारनामा करण्यात यावा. बिल्डिंग नकाशे महानगरपालिकेने मंजूर केल्यावर सर्व साधारण सभेमध्ये सभासदांना बघण्यासाठी सादर करावेत.  विकसनाचे हक्क हे अहस्तांतरणीय (नॉन-ट्रान्सफेरबल) असतील आणि करारनाम्यामध्ये रेरा ऍक्ट प्रमाणे कार्पेट एरियाचा स्पष्ट उल्लेख करणे गरजेचे आहे, ह्या नवीन अटी आहेत. बाकी करारनाम्याच्या अटी  पूर्वी सारख्याच आहेत. उदा. प्रकल्प पूर्ण  कार्याचा कालावधी हा २ वर्षे असेल आणि अपवादात्मक परिस्थितीमध्ये ३ वर्षे असू शकेल. प्रकल्पाच्या एकूण किमतीच्या २०% इतकी बँक गॅरंटी देणे बिल्डरला देणे क्रमप्राप्त आहे. तसेच प्रकल्प पूर्ण होईपर्यंत शक्यतो त्याच क्षेत्रात  सभासदांची पर्यायी जागेची व्यवस्था किंवा सभासदांना मान्य होईल असे मासिक भाडे आणि डिपॉजिट देण्याची किंवा अशी संक्रमण  शिबिरे उपलब्ध करून देण्याची जबाबदारी बिल्डरची राहील. सोसायटी आणि सभासदांबरोबरचे करारनामे नोंदणीकृत असणे गरजेचे असतील. नवीन इमारतीमध्ये सदनिका  देताना शक्यतो पूर्वीच्या मजल्यांप्रमाणेच वाटप करावे. अन्यथा  सोडत ("लॉटरी") पद्धतीने सदनिकांचे वाटप करावे.  निबंधक प्रतिनिधींच्या उपस्थितीत सोडत काढावी आणि त्याचे व्हिडीओ चित्रीकरण करावे. 

रिडेव्हल्पमेंट संबंधांमधील वाद :

असे वाद हे सहकार कायद्याच्या कलम -९१ अन्वये सोडविण्यात यावेत अशी जुनीच तरतूद केली असली तरी ह्या आधी मा. मुंबई उच्च न्यायालायने अनेक निकालांमधून हे स्पष्ट केले आहे की असे सर्व वाद हे सहकार न्यायालयात न जाता दिवाणी कोर्टातच जातील  ह्याचा विचार केलेला दिसून येत नाही. 

समुह पुनर्विकास :

ज्या सोसायट्यांना जागेचे मालकी हक्क प्राप्त झाले असतील, थोडक्यात कन्व्हेयन्स झाला असेल अश्या सोसायटी संघाला संलग्न असलेल्या बिल्डिंगसाठी समूह पुनर्विकास करता येईल. ह्यासाठी बोलविण्यात येणाऱ्या विशेष सर्व साधारण सभेसाठी कोरम हा संघाच्या  एकूण संलग्न सभासद संख्येच्या २/३ इतका राहील. प्राथमिक निर्णयासाठी देखील संलग्न सभासदांपैकी किमान ५१% उपस्थित सभासदांची मान्यता मिळणे  गरजेचे आहे. रिडेव्हल्पमेंटच्या कामकाजाची सुरुवात होण्याआधी  संघाशी संलग्न असलेल्या प्रत्येक संस्थांनी विशेष सर्वसाधारण सभा बोलवून एकूण सभासदांच्या २/३ इतक्या सभासदांचा कोरम पूर्ण करून किमान ५१% इतक्या उपस्थितीत  सभासदांच्या बहुमताने ठराव  मंजूर करणे गरजेचे आहे. इथेसुद्धा अनुपस्थित सभासदांचे कुठलेहि मत विचारात घेतले जाणार नाही. प्रत्येक बिल्डिंग/संस्था ठरावाच्या बाजूने मतदान केलेल्या सभासदांची लेखी संमती संघाच्या समितीस सादर करेल किंवा सर्व संस्थांच्या मिळून किमान ६०% सभासदांनी ठरावाच्या बाजूने मत देणे गरजेचे आहे. वरील प्रमाणे  प्राथमिक निर्णय झाल्यावर बाकीची कार्यपद्धती सामान राहील.

वरील नियमावली महाराष्ट्र शासनाच्या वेबसाईटवर देखील उपलब्ध आहे. नवीन नियमावली बरीचशी सोसायट्यांच्या बाजूची आहे. कायदेशीर बाजू हा एक भाग झाला तरी, ज्या कमर्शिअल मागण्या असतात त्या प्रत्येकाच्या वेगळ्या असतात आणि तिथे वास्तवाचे भान असणे गरजेचे आहे. 

सर्वात महत्वाचे, वरील तरतुदी ह्या सोसायटी साठी लागू आहेत, अपार्टमेंटसाठी नाही. 

त्याचप्रमाणे प्रत्येक केसच्या फॅक्टस (पार्श्वभूमी ) वेगळ्या असतात. त्याचाही विचार होणे गरजेचे आहे. तसेच जागेअभावी हि माहिती थोडक्यात द्यायचा प्रयत्न केला आहे. तरी तज्ञ व्यक्तींचा सल्ला घेणे कधीही श्रेयस्कर राहील. !

ऍड. रोहित एरंडे. 

©