मेंटेनन्स चार्जेस , ट्रान्स्फर फी, आणि ना-वापर शुल्क आकारणी: सोसायट्यांना मनमानी करता येणार नाही. ऍड. रोहित एरंडे.

मेंटेनन्स चार्जेस , ट्रान्स्फर फी,  आणि ना-वापर शुल्क आकारणी: सोसायट्यांना मनमानी करता येणार नाही.  

ऍड. रोहित एरंडे. © 

पुण्यातील एका प्रख्यात सोसायटीला समान मेंटेनन्स न आकारल्यामुळे कोर्टाने दणका दिल्याच्या बातम्या  दिवसांपूर्वी आपण वाचल्या असतील. प्रथेप्रमाणे लगेचच सोशल मिडीयावर ह्या बाबतीत उलट सुलट चर्चा, मते व्हायरल झाली.  एका गोष्टीबद्दल दुमत नसावे की सोसायटी आणि सभासद ह्यांच्यामधील वाद हे बहुतांशी वेळा हे आर्थिक कारणांशीच निगडित असतात आणि यामध्ये मेंटेनन्स,   ट्रान्स्फर फी,  आणि ना-वापर शुल्क ह्या संबंधातील वाद ह्यांचा पहिल्या तीन क्रमांकामध्ये समावेश होतो. ह्या बद्दलची माहिती कितीही वेळा सांगितली आणि कायदा होऊन अनेक वर्षे लोटली तरी लोकांच्या मनात संभ्रम राहतोच.  

देखभाल खर्च (maintenance charges) सर्वाना समान असावा :

देखभाल खर्च किती आकारावा हे ठरविण्याचा अधिकार सोसायटीला नक्कीच आहे. मात्र तो देखभाल खर्च सर्वांना सामान असावा असं कायदा सांगतो. . निवासी असो वा  व्यावसायिक, पहिल्या मजल्यावर राहताय  का  शेवटच्या मजल्यावर, फ्लॅट छोटा आहे का मोठा , त्यामध्ये भेदभाव करता येत नाही. लोकांनी देखील हे लक्षात ठेवावे कि , मी पहिली मजल्यावर राहतो आणि मी लिफ्ट वापरत नाही म्हणून मी कमी देखभाल खर्च देणार, हे असे कायद्याला  अभिप्रेत नाही. देखभाल खर्चाबाबतीत मुंबई उच्च न्यायालयाचे २ निकाल फार महत्वाचे आहेत. व्हिनस सोसायटी विरुद्ध जे.वाय. देतवानी, ह्या केस मध्ये (2004 (5) Mh.L.J. 197 = 2003(3) ALL M.R. 570)मुंबई उच्च न्यायालयाने हे स्पष्ट केले आहे कि फ्लॅट च्या एरिया प्रमाणे देखभाल खर्चाची आकारणी करणे चुकीचे आहे. कारण मोठा फ्लॅट असणाऱ्यांना छोट्या फ्लॅट धारकांपेक्षा काही वेगळ्या सोयी सुविधा मिळत नाहीत आणि सर्व सोयीसुविधा सगळे जण सारख्याच वापरतात त्यामुळे असे एरिया प्रमाणे  वर्गीकरण करून  देखभाल खर्चाची आकारणी करणारा ठराव हा बेकायदेशीर असल्याचे न्यायालायने पुढे नमूद केले. सुनंदा रांगणेकर विरुद्ध राहुल अपार्टमेंट सोसायटी (२००६) १ Mh .L .J ७३४ ह्या निकालात देखील मुंबई उच्च न्यायालायने निवासी आणि व्यावसायिक सदनिकांमध्ये भेद करता येणार नाही असे नमूद करून दुकानदारांकडून जादा दराने घेत असणारा देखभाल खर्च रद्द ठरविला. 

सोसायटीचे bye -laws म्हणजेच उपनियम हे  कायद्यापेक्षा श्रेष्ठ नसतात. 

जादा  मेंटेनन्स, जादा  ट्रान्सफर फी किंवा ना वापर शुल्क आकारण्यासाठी सोसायट्यांच्या एक समान बचाव  दिसून येतो की   "आमच्या bye -laws मध्ये तश्या  तरतुदी आहेत आणि bye -laws  उपनिबंधकांनी मान्य केले आहेत". अर्थात हा बेगडी बचाव कोर्टात टिकला नाही कारण  bye -laws हे कधीही कायद्यापेक्षा श्रेष्ठ  असू शकत नाहीत असे अनेक निकालांमधून आज पर्यंत स्पष्ट झाले आहे.  

ट्रान्सफर फी किती असावी ?

सोसायटीमधील  प्लॉट/फ्लॅट/दुकान विकताना सभासदत्व ट्रान्सफर फी पोटी भरमसाट रकमा आकारल्या जाण्यावरून अनेक तक्रारी आल्यामुळे महाराष्ट्र शासनाने दि. ०९/०८/२००१ रोजी काढलेल्या अध्यादेशाप्रमाणे   जास्तीत जास्त रु. २५,०००/ सभासदत्व ट्रान्सफर फी आकारता  येईल असे स्पष्ट केले. मुंबई उच्च न्यायालयाने देखील वेळोवेळी अनेक निकालांमधून सदरच्या अध्यादेशावर शिक्कामोर्तब केले आहे. डोनेशनच्या नावाखाली अवाच्या सवा सभासदत्व  हस्तांतरण फी  म्हणजेच ट्रान्सफर फी आकारली जाण्याचाही घट्ना घडत असतात. जे प्रत्यक्षपणे करता येत नाही ते अप्रत्यक्षपणे करणे असाच  काहीसा हा प्रकार आहे.  अश्याच प्रकारच्या एका केस मध्ये    पुण्यातील एका नामांकित   सोसायटीला मा. मुंबई उच्च न्यायालायने चांगलाच झटका दिला. अलंकार गृहरचना सोसायटी विरुद्ध अतुल महादेव भगत (याचिका क्र . ४४५७/२०१४) या याचिकेवर मा. न्या. मृदुला भाटकर यांनी मागील वर्षी दिनांक ३१ ऑगस्ट रोजीच्या निकालपत्रात परत एकदा ट्रान्सफर फी हि जास्तीत जास्त रू.,२५,०००/- इतकीच आकारता  येते ह्यावर शिक्कामोर्तब केले. ह्या पूर्वी  'न्यू इंडिया को .ऑप . सोस . विरुद्ध महाराष्ट्र सरकार. (२०१३) २ Mh .L .J . ६६६'. या केस मध्ये सोसायटीने सभासदाकडून फ्लॅट तबदील करण्यासाठी ट्रान्सफर फी पोटी फ्लॅट च्या किमतीच्या १० टक्के रकमेची मागणी केली, जी सुमरे २ कोटी इतकी होत होती . सोसायटीच्या मते त्यांच्या bye-laws  मध्ये अशी स्पष्ट तरतूद होती आणि हे bye-laws  उपनिबंधकांनी मान्य केले होते आणि सबब ते  सर्व सभासदांवर बंधनकारक होते . अर्थात मा. उच्च न्यायायलाने सदरील अध्यादेशाप्रमाणे सोसायटीची कृती बेकायदेशीर ठरवताना स्प्ष्ट नमूद केले कि जरी bye-laws हे मान्यताप्राप्त असतले, तरी सरकारचा अध्यादेश बंधनकारक राहील. एक बाजू सोसायट्यांचीही आहे की सोसायट्यांचे कामकाज चालवायला पैसे लागतात आणि २० वर्षांपूर्वीच्या अध्यादेशामध्ये आता कालानुरूप वाढ व्हायला पाहिजे. अर्थात हि मागणी मान्य होणे तूर्तास अशक्य दिसते. 

ह्या बाबतीत अजून एक विचार मांडावासा वाटतो की  ज्या सोसायट्यांच्या बाजूने जमीन आणि इमारत ह्यांचा कन्व्हेयन्स (म्हणजेच सेल डिड) झाला असेल त्यांनाच अशी ट्रान्फर फी घेता येईल. कन्व्हेयन्स झाला नसेल म्हणजेच सोसायटीला मालकी हक्क आला नसेल तर,  कुठल्या आधारावर ट्रान्सफर फी घेणार ?  ह्या वर चर्चा होणे गरजेचे वाटते. 

ना-वापर शुल्क किती घेता येते ?

एखादा सभासद स्वतः जागा वापरात नसेल किंवा तिऱ्हाईत व्यक्तीस भाड्याने दिली असेल, तर त्यास ना-वापर शुल्क म्हणजेच Non Occupancy Charges द्यावे लागते. मात्र हे देखील मनमानी पद्धतीने आकारले जाऊ लागले म्हणून  ह्या बाबतीत देखील महाराष्ट्र सरकारने सहकार कायद्याच्या कलम ७९-अ अन्वये ०१/०८/२००१ अध्यादेश काढून ना-वापर शुल्क हे देखभाल खर्चाच्या (maintenance charges  )१० टक्केच आकारता  येईल असे स्पष्ट केले. हा अध्यादेश  घटनात्मक दृष्ट्या  वैध असल्याचा निर्णय  मा. मुंबई उच्च न्यायालायच्या २ सदस्यीय खंडपीठाने  माँब्ला सोसायटी विरुद्ध महाराष्ट्र सरकार - २००७ (४) Mh .L .J ५९५ या याचिकेच्या निमित्ताने दिला. अर्थात ना-वापर शुल्क सभासदाकडून घेण्यासाठी काही अपवाद आहे. सभासदाचे कौटुंबिक सदस्य, विवाहित मुलगी, नातवंडे हे जागा वापरात असतील तर ना-वापर शुल्क आकारता  येत नाही. मात्र सून, जावई, मेव्हणा-मेव्हणी यांचा कौटूंबिक सदस्यांच्या व्याख्येमधील समावेश उच्च न्यायालयाने रद्द केला आहे. म्हणजेच ह्या व्यक्ती जागेचा वापर करत असतील तर ना-वापर शुल्क द्यावेच लागले. 

अजून एक गल्लत लोकांची होताना दिसते. काही सोसायट्यांमध्ये ना-वापर शुल्काबरोबरच जागा भाडयाने दिली म्हणून जादा  देखभाल खर्च देखील सभासदांकडून आकारला जातो, जे गैर आहे. 

सगळ्यात महत्वाचे - वरील सर्व निकाल हे फक्त सोसायटयांना लागू होतात, अपार्टमेंटला नाही. 

शेवटी असे नमूद करावेसे वाटते की सध्या तरी वरील कायदा आहे आणि तो आवडो-न आवडो, मान्य केलाच पाहिजे. तिथे मनमानी केल्यास कायद्याचा बडगा उगारला जाऊ शकतो. शेवटी अनुभवांती हे नमूद करावेसे वाटते कुठलेही वाद असोत, ते  "इगो" मधून निर्माण झालेले असतात आणि चर्चेने सुटू शकणारे पण असतात . त्यामुळे इगोचा "मेन्टेनन्स " करणे महत्वाचे. सभासद आणि "थँक-लेस " काम असणारे  प्रशासक मंडळ ह्यांच्या मध्ये संवादाच्या अभावामुळे देखील प्रश्न निर्माण होतात. "तुटे वाद, संवाद तो हितकारी " हे समर्थ रामदासस्वामींचे वचन इथे कायम उपयोगी येईल ह्यात काही शंका नाही. 

ऍड. रोहित एरंडे.