‘सभासदांचे तारतम्य’ हा पुनर्विकासाचा गाभा - ॲड. रोहित एरंडे. ©

 ‘सभासदांचे तारतम्य’ हा पुनर्विकासाचा गाभा '

ॲड. रोहित एरंडे©

आमच्या सोसायटीत वीस सभासद असून, आजूबाजूच्या सोसायट्यांच्या पुनर्विकासाचे काम सुरू झाल्याने त्याचे वारे आमच्याही सोसायटीत वाहू लागले आहेत. आमची इमारत २५ वर्षे जुनी आहे. पुनर्विकासाच्या मुद्द्यावर आमच्या सोसायटीत दोन गट झाले आहेत. एका गटाला वाटते की, सात मजल्यांपेक्षा अधिक उंच इमारत होऊ नये, भले वाढीव जागा मिळाली नाही तरी चालेल; तर दुसऱ्या गटाला वाटते की, पूर्ण चटई क्षेत्र निर्देशांक (एफएसआय) वापरून सदनिकेला सदनिका मिळणार असल्यास कितीही मजल्यांची इमारत झाली तरी चालेल. काही सभासदांच्या मते प्रॉपर्टी कार्डावर नाव लावणे, सभासदांची अंतर्गत भांडणे सोडविणे हे काम बांधकाम व्यावसायिकानेच केले पाहिजे. सोयी-सुविधांची मागणी संपतच नाही. यातून मार्ग कसा काढावा, असे अनेक प्रश्न काही सोसायट्यांच्या सभासदांकडून उपस्थित केले जातात.

पुनर्विकासाचे वादळ

वास्तविक, पुण्यासारख्या महानगरात पुनर्विकासाचे वारे नव्हे, तर वादळच जोरदार घोंगावत आहे, असे म्हटले तरी वावगे ठरणार नाही आणि प्रत्येक सोसायटीच्या फॅक्टस वेगळ्या असतात. एक कायदेशीर तत्व कायम लक्षात ठेवावे – एखादी गोष्ट कायद्याने करावीच लागते आणि एखादी गोष्ट करता येते, यामध्ये फरक आहे. उदाहरणार्थ लग्नाचे वय झाल्यावरच लग्न करता येते, याचा अर्थ लग्न करायलाच पाहिजे, असे कायदा सांगत नाही. त्याचप्रमाणे अमुक इतकी वर्षे झाल्यावर पुनर्विकास करावाच किंवा करू नये, असाही काही कायदा नाही. केवळ आपल्या आजूबाजूच्या सोसायट्यांचा पुनर्विकास होत आहे, म्हणून एखाद्या सोसायटीनेही ती प्रक्रिया केलीच पाहिजे, हा विचार चुकीचा आहे.

दूरगामी परिणाम

पुनर्विकास करणे चांगले की वाईट, याचे ‘एक अधिक एक बरोबर दोन’ असे गणिती उत्तर देता येणार नाही. पुनर्विकास हा दूरगामी आणि कायमस्वरुपी परिणाम करणारा निर्णय असतो. त्यामुळे आपल्या इमारतीची परिस्थिती, जमिनीचे क्षेत्रफळ व त्या प्रमाणात मिळणारा फायदा, आदी गोष्टी विचारात घेत सरकारच्या नियमावलींना अधीन राहून सभासदांनी डोळस निर्णय घेणे गरजेचे असते. काही इमारती दुरुस्तीच्या पलिकडे गेलेल्या असतात. पुनर्विकासामुळे चांगल्या दर्जाचे बांधकाम, वाढीव जागा, नवीन सोयी-सुविधा आदी फायदे मिळतात. परंतु, पुनर्विकास झाल्यानंतर नवीन जागेचा मिळकतकर, देखभाल खर्च आदी आवश्यक खर्चात एका शून्याची तरी वाढ होते, असे म्हटल्यास वावगे ठरणार नाही. पुनर्विकास हा सोसायटी व विकासक अशा दोघांसाठी ‘विन-विन’ परिस्थितीचा असेल, तरच करण्यात हशील आहे. सभासदांनी किती-कोणत्या सोयी-सुविधांची मागणी करायची, यातही तारतम्य गरजेचे आहे. चार सुविधा कमी मिळाल्या तरी चालतील, परंतु प्रकल्प पूर्ण करण्याची क्षमता असलेला विकसक निवडणे गरजेचे आहे. ‘अति लोभ त्यास क्षोभ होईल जाणा’ हे समर्थ वचन येथेही लागू होते. तसेच कोणताही विकसक  ‘चॅरिटी’ म्हणून हे काम करत नाही, हे लक्षात घ्यावे.

विकास का पर्यावरण ?

आता काही सोसायट्यांचे सभासद ‘विकास का पर्यावरण’ हा मुद्दाही विचारात घेत आहेत. कारण टोलेजंग इमारतींना परवानगी दिली तरी तेवढी पायाभूत सोयीसुविधा उपलब्ध होणार का, परिणामी शहरात बकालपणा वाढेल का, असा विचार सभासदांकडून काही केला जातो. गगनचुंबी टॉवरमध्ये सभासदांची संख्या वाढते, तसेच पार्किंग, पाणीपुरवठा, सांडपाणी व्यवस्था आदी सुविधांची विभागणीही होते. त्यातच व्यावसायिक व रहिवासी असे दोन्ही प्रकारचे सभासद एकाच सोसायटीत असतील, तर त्यांचे प्रश्न आणखी वेगळे असतात. पुनर्विकास हा ‘एफएसआय’चा खेळ आहे. समजा बारा-पंधरा मजली इमारत नियमाप्रमाणे बांधता येत असतानाही, काही सभासदांनी सहा-सात मजली इमारतीचाच आग्रह धरल्यास विकसकाला अपेक्षित फायदा होणार नाही, पर्यायाने सभासदांचाही फायदा कमी होऊ शकतो, असा सोपा हिशेब आहे.  दोन्ही गटांची अपेक्षा पूर्ण करणारा विकसक नक्कीच मिळेल, पण त्यासाठी सभासदांमध्ये एकमत होणे गरजेचे आहे.

एकंदरीतच पुनर्विकासाबाबतच्या मतभेदांमुळे सभासदांचे ३०-४० वर्षे असलेले जिव्हाळ्याचे संबंध बिघडत चालल्याची अनेक उदाहरणे आहेत आणि प्रकरण कोर्टात गेल्यास सर्वांचा वेळ, पैसा खर्च होतो तो वेगळा आणि गेलेली मानसिक शांतता बाजारात विकत मिळत नाही. 

काही वेळा नवीन सोयी सुविधा उदा. लिफ्ट, सोलर, नवीन पाईप लाइन इ. बसवून लोकांचे प्रश्न  कमी खर्चातही सुटले आहेत. 

तुम्हाला आहेत तेवढ्या सभासदांसाठी नवीन बांधकाम करायचे असेल आणि नवीन ‘हिस्सेदार’ नको असतील तर स्वयंपुनर्विकासाचा (सेल्फ-रिडेव्हलपमेंट) पर्यायही उपलब्ध आहे, पण  त्याचेही फायदे -तोटे आहेतच, त्यासाठी तज्ज्ञांची मदत घ्या.